Analizand starea de criza a pietei imobiliare si sansele de depasire a ei, un blogger-avocat evidentia ca o piata imobiliara sanatoasa se bazeaza pe un echilibru mai degraba precar intre cei trei poli, care nu au, si nici nu pot … Continue reading
Am citit recent un scurt articol al d-rei avocat Cristina Voevodschi de la firma de avocatura Pachiu & Associates pe tema actelor necesare pentru intocmirea contractului de vanzare-cumparare pentru un imobil (teren liber sau cu constructii pe el). Pentru ca … Continue reading
Atat la vanzarea cat si la inchirierea unui imobil apare inevitabil referirea la suprafete. Se vorbeste de cele mai multe ori despre suprafata utila si despre suprafata construita. Confuzia dintre cele doua suprafete este intretinuta in mod intentionat. Cumparatorul da … Continue reading
This gallery contains 1 photo.
Bancile care nu vor fi dispuse sa accepte noile conditii isi vor putea transfera portofoliul de garantii catre alte institutii de credit. Guvernul a aprobat ieri completarea normelor metodologice privind implementarea programului Prima Casa. Dupa publicarea Hotararii de Guvern in … Continue reading
Acum cateva zile, in DailyBusiness.ro, sub semnatura Cristinei Mihai, a aparut un interviu cu omul de afaceri George Padure care mi se pare elocvent pentru situatia actuala a proiectelor imobiliare “inghetate” din Bucuresti, dar si din provincie. Il reproduc in … Continue reading
Exista de ceva vreme o campanie sustinuta de francizele imobiliare pentru promovarea sistemului de reprezentare exclusiva in tranzactiile imobiliare. Pionierul a fost Remax, care a inceput acesta campanie in urma cu vreo 2-3 ani. Acum au intrat in “club” si … Continue reading
This gallery contains 1 photo.
Foarte multe dintre imobilele pe care le are agentia noastra in portofoliul de inchiriere sunt cumparate cu credit de la banci si, in consecinta, ipotecate acestora. Nimic neobisnuit sau ilegal. Problema apare atunci cand le spunem proprietarilor ca le este … Continue reading
Atunci cand doriti sa cumparati un teren “de casa” este bine, as zice chiar obligatoriu, sa cereti proprietarului un certificat de urbanism de informare. Costa putin si se obtine (la urgenta) in doua-trei zile. Daca va refuza, e bine sa stiti ca il puteti cere/obtine si dv., cu conditia sa aveti o copie a planului cadastral. Voi justifica acest indemn cu un exemplu:
Agentia noastra are in portofoliu un teren in zona Halelor, la un pret destul de piperat. Pentru a tempera insistenta cu care proprietarul ne cerea sa promovam imobilul, i-am cerut un certificat de urbanism de informare. A durat multe luni pana a dat curs cererii noastre. Iata ce spune acest document:
Tinand seama de latimea mica a strazii si de faptul ca adancimea terenului este mai mica de 11 m, nu mai ramane loc pentru o constructie noua si atunci pentru ce ar putea fi cumparat? Pentru ce ar da cineva mai mult de 100.000 de euro pentru un astfel de teren?
Imi pare rau pentru proprietari (care au cumparat terenul cu numai cativa ani in urma), dar daca ar fi cercetat la vreme un certificat de urbanism, poate ar fi fost mai fericiti acum.
Exista credinta ca modul de actiune al unei colectivitati numeroase este cel “corect”. Masele nu pot sa greseasca. Asa se pune problema cand este vorba de alegerile parlamentare si locale. Cam tot asa stau lucrurile si in imobiliare, desi eu nu prea impartasesc intrutotul acest mod de gandire.
De ce spun ca asa stau lucrurile si in imobiliare? Pentru ca, desi mie mi se pare ca interesul general (ca si cel individual), conduce spre o anumita concluzie, constat ca starea de fapt in piata este alta. Parca oamenii nu vad ce este bine pentru ei. Faptul ca foarte multi procedeaza intr-un anume mod, ii indreptateste sa creada ca asa este cel mai bine. De ce oare pe alte meleaguri o fi altfel?
Sa ma explic: Aproape toate imobilele existente in piata la vanzare sunt promovate de mai multe agentii imobiliare. Toti vanzatorii socotesc ca, daca sunt mai multe agentii care prezinta imobilul lor, vor avea mai multe sanse de a vinde repede si bine. La prima vedere asa s-ar parea, numai ca dincolo de prima vedere, sunt detaliile, care paveaza drumul spre iad.
Sa luam de exemplu un apartament aflat in portofoliul a doua agentii imobiliare, pentru care pretul cerut de vanzator este de 70000 Euro. Firesc ar fi ca ambele agentii sa anunte acest pret. Dar, pentru ca proprietarul a “scapat” ca pretul este negociabil, una dintre agentii, sa-i zicem agentia A (cealalta fiind B) posteaza pe net 68000 Euro sau chiar mai putin. Un potential cumparator care vede oferta pe site-urile ambelor agentii, unde credeti ca se va duce sa ceara relatii suplimentare si vizionare? Ati ghicit, la agentia care anunta pretul mai mic. Nu conteaza ca, la un moment dat, proprietarul va constata ca i s-a micsorat pretul casei, dar este prea tarziu, cumparatorul a semnat contractul de vizionare sau, chiar daca nu a semnat asa ceva (cu atat mai bine pentru cumparator), este multumit si cu 68000 Euro. Poate mai negociaza comisionul agentiei.
Acum se deschid doua drumuri pentru cumparator. Primul este cel drept: continua negocierile cu intermedierea agentiei A. Al doilea este cel neortodox. Cumparatorul vine la agentia B si spune: “am vazut apartamentul X la agentia B cu pretul de 68000, pret acceptat de vanzator, numai ca mi-au cerut in comision de 2,5%. Eu sunt dispus sa cumpar apartamentul cu voi (agentia B), daca sunteti de acord sa va platesc mai putin, sa zicem 1,75%. Va dau chiar 2%, daca imi scoateti apartamentul la 62000 Euro. Ce ziceti?”
De acum incepe cursa intre agentii, care coboara mai mult pretul apartamentului si care incaseaza un comision mai mic. Este o cursa din care castiga (daca se incheie afacerea) numai cumparatorul. Agentiile incaseaza un comision de supravietuire, iar vanzatorul obtine cel mai mic pret.
Etic ar fi ca agentia B sa-i recomande cumparatorului sa-si respecte contractul (fie el numai verbal) cu agentia A. Ai inceput cu ei, termina afacerea tot cu ei. Daca nu-ti respecti cuvantul dat fata de confratii mei, ce garantii am ca nu-mi vei aplica acelasi tratament si mie?
Nu ar fi mai bine pentru vanzatori sa-si dea casa pe mana unei agentii in care sa aiba incredere, despre care sa aiba referinte bune si sa evite aceasta situatie despre care nu afla niciodata sau, daca afla, este pre tarziu? De foarte multe ori proprietarilor li se ofera servicii gratuite, adica li se cere doar acordul pentru promovarea imobilului, spunandu-li-se ca va plati numai cumparatorul. Tentant. Putini inteleg ca nimic nu este gratuit.
Recomandarea mea pentru vanzatori este sa-si aleaga o singura agentie si sa lucreze cu ea. Intr-un post viitor voi reveni cu argumente suplimentare pentru acest mod de lucru.
Recomandarea este valabila si pentru cumparatori. In felul acesta economisesc timpul in care mai multe agentii le prezinta acelasi imobil. Daca discuta cu o agentie serioasa, faptul ca i se prezinta un pret mai mare pentru un imobil postat de concurenta la un pret mai mic, nu este un motiv sa creada ca nu-l poate cumpara la cel mai bun pret.
Sa nu pierdem din vedere un lucru foarte important: toata pledoaria de mai sus a fost facuta in ipoteza ca nu exista clauza de exclusivitate pentru nicio agentie.
Proprietarul Altex, omul de afaceri Dan Ostahie, a vândut in urma cu o luna un teren cu suprafata de aproximativ 5 ha in Ploiesti catre fondul de investitii sud-african New Europe Property Investment (NEPI), care a anuntat deja ca va construi un mall de 50000 mp.
Ostahie anuntase in 2008 ca intentioneaza sa construiasca, impreuna cu Dan Sucu, proprietarul Mobexpert, o galerie comerciala pe terenul de la Ploiesti. Proiectul urma sa includa un magazin Media Galaxy si unul Mobexpert.
Fondul sud-african de investitii NEPI va construi alaturi de Carrefour un centru comercial cu o suprafata de 50000 mp. Reprezentantii fondului au spus ca lucrarile de constructie vor incepe in acest an.
Anul trecut, NEPI a facut achizitii de proprietati imobiliare in valoare de 50 de milioane de euro pe piata româneasca, la care se adauga acum preluarea terenului de la Ploiesti. NEPI este asociat cu principalul grup imobiliar din Africa de Sud, Resilient Property Income Fund si detine circa 30 de proprietati imobiliare, majoritatea in România.
[bingMap location=”44.96525,25.97344″ description=”” width=”640″ height=”400″ zoom=”1″ maptype=”Birdseye”]
Mis Prod Com SRL este magazinul de langa Catedrala care vinde gresie, faianta, sanitare, perdele etc. “Casa din vis cu produse de la Mis”, ati auzit sloganul, nu-i asa?
Mis Prod Com SRL - teapa din vis
In urma cu un an, martie 2010, d-na Izabela Parvu, patroana acestei societati ni s-a adresat cu cererea de a-i gasi un depozit pentru produsele comercializate. Prima locatie pe care i-am prezentat-o a fost si cea aleasa. Cum zic militarii: “punct ochit, punct lovit”. Exact cum trebuie sa fie un seviciu imobiliar de calitate: agentul sa inteleaga ce doreste clientul si sa-i prezinte exact ce-i trebuie, la cel mai bun pret?
Toate bune si frumoase pana a venit vremea platii comisionului. Au trecut vreo trei luni pana cand, dupa prima somatie, d-na Izabela Pirvu a platit cam jumatate din suma pe care ne-o datora, dupa care s-a asezat tacerea. De fiecare data cand intrebam de bani, raspunsul era acelasi: “nu am”.
Acum cateva zile, la implinirea unui an de cand a fost emisa factura, am dat ultimul telefon si i-am “promis” d-nei Pirvu ca o voi chema in judecata si-i voi luna de cinci ori banii pe care mi-i datoreaza. Numai avocatul mi-a cerut 1000 lei fara TVA. Mai sunt cheltuielile de judecata si penalizarile de intarziere. Numai ca nu acesta este obiectivul nostru. Cand intri in “hora” unui proces toate lumea pierde. Nu ma refer neaparat la bani.
Poate ca, citind aceste randuri, isi va da si d-na Pirvu seama ca obrazul subtire cu cheltuiala se tine. Nu poti sa fii o persoana respectata si respectabila daca nu-ti platesti datoriile cu anii.
Este o practica generala in piata imobiliara de astazi, ca un cumparator sa apeleze la serviciile mai multor agentii imobiliare. Nu stiu cum stau lucrurile in Bucuresti, dar intr-un oras precum Ploiestiul, o agentie care se respecta are in portofoliu cea mai mare parte a imobilelor semnificative aflate in piata la un moment dat. Am spus cea mai mare parte, nu toate imobilele din piata. Utilizarea seviciilor a doua sau trei agentii imobiliare nu creste decat intr-o masura mica sansele de a gasi imobile noi, mai bune. Parerea mea este ca un cumparator care chiar socoteste ca vrea sa colaboreze cu o agentie (si intentioneaza sa-i si plateasca serviciile) ar trebui sa se informeze temeinic si sa sa-si aleaga una in care sa aiba incredere si “sa se dea pe mana ei”.
Din pacate, sunt multi cumparatori care nu procedeaza asa: se duc la mai multe agentii, sperand ca vor gasi “casa din vis”. N-ar fi aceasta o problema in sine, numai ca dupa vizitele cu prima agentie, la a doua si la urmatoarele, clientul nu spune de la inceput ca am mai facut vizionari si semneaza contractul de prestari de servicii pentru imobile deja vizitate si mentionate in primul contract semnat.
Sunt destule sesizari la Protectia Consumatorului din partea unor astfel de clienti nemultumiti de faptul ca doua agentii ii solicita plata comisionului. Cine este de vina?
Punctul nostru de vedere este ca un contract este un angajament ferm si trebuie respectat cu strictete de catre ambele parti semnatare. De regula, inainte de semnarea contractului, noi prezentam clientului fotografii din imobilele ce urmeaza a fi vizionate si el are posibilitatea de a-si da seama daca le-a mai vazut sau nu. Trebuie doar sa ia lucrurile in serios si sa fie atent. Daca se intampla totusi sa cumpere un imobil din oferta noastra, dar cu o alte agentie (care l-a promovat si ea), atunci ar trebui sa functioneze criteriul primului venit, adica sa aiba prioritate agentia care a facut prima prezentarea. Numai ca aici apare problema bunei credinte. Contractele fiind sub semnatura privata pot fi usor refacute. Agentia mai “flexibila” micsoreaza repede comisionul si-l invita pe client sa antedateze contractul.
Legile pietei sunt dure, agentia accepta sa presteze servicii gratuite in schimbul promisiunii clientului ca le va plati daca va cumpara unul dintre imobilele prezentate. Dar daca cumpara si nu plateste, cum ramane cu intelegerea initiala?
Daca analizam cum ar fi putut fi evitata o asemenea situatie, singura parghie semnificativa este la indemana clientului: sa studieze temeinic ce doreste sa vizioneze si sa informeze agentiile cu care doreste sa colaboreze despre vizionarile anterioare.
4QPF5RSVQZBK
O perspectiva din care intrebarea din titlu poate primi un raspuns este cea care se refera strict la cumparator.
Am intalnit pe un site juridic urmatoarea situatie:
Intrebare: Buna ziua! Am si eu o problema si am nevoie de un sfat. Sunt interesata de cumpararea unui apartament. Am fost la o vizionare impreuna cu o alta prietena prin intermediul unei agentii. Eu am semnat contract de vizionare. Ulterior eu nu am participat la discutiile dintre prietena mea si agent, iar in cele din urma prietena a semnat un antecontract cu proprietarul in prezenta agentiei (insa nu are contract cu agentia deoarece nu s-au inteles la comision), iar agentia m-a notificat acum pe mine facand apel la acea clauza din contractul de vizionare, cum ca eu ar trebui sa platesc comisionul. Spuneti ce trebuie sa fac?
Raspuns avocat: In primul rand nu stiu ce s-a stipulat exact in contractul pe care l-ati semnat… Oricum, nu platiti. Plateste cine a semnat la urma urmei antecontractul de vanzare-cumparare, mai bine zis ar trebui sa plateasca daca ar exista conventie in acest sens. Cum nu exista, nu se plateste.
Este evident ca “vinovata” pentru apartitia acestei situatii nedorite si neplacute este agentia imobiliara. Cand a constatat ca negocierile se deruleaza cu prietena, si nu cu titulara contractului de comision, ar fi trebuit sa intocmeasca un contract si pentru cea dintai. Oricum era prea tarziu, contactul dintre cumparator si vanzator exista si agentia nu mai avea decat sa spere ca va ajunge la o intelegere cu cumparatoarea. Nu s-a intamplat asa. Cand agentul a incercat sa semneze un nou contract de comision, cu adevarata cumparatoare, aceasta a refuzat.
Eu as baga mana in foc ca doamna care a semnat contractul cu agentia stia ca nu va cumpara ea, si ca prietena sa este cea interesata, dar poti sa-ti refuzi o prietena buna? Doar “prietenul” la nevoie se cunoaste.
Situatia descrisa mai sus este un “sablon” cu care agentiile se intalnesc frecvent. Cumparatorii au inteles ca, daca nu semneaza un contract de prestari de servicii, agentia nu nu le prezinta niciun imobil si, ca sa nu se angajeze la plata serviciilor, vin cu un prieten, care semneaza, in locul lor, fara probleme. Pentru o astfel de situatie, agentia nu are arme cu care sa se apere. Concluzia avocatului este limpede: nu ai semnat, nu trebuie sa platesti. Dupa legea civila asa este, dar dupa cea morala, cum ramane ?
Cat de putin trebuie sa valoreze demnitatea acelor oameni, care recurg la asemnea trucuri pentru a fura munca unor semeni ai lor si pentru a se lauda apoi in gura mare ca au furat?
Un lucru este cert: acesti oameni nu au niciun pic de stima pentru propria lor persoana.
In general, in Romania, rolul unei agentii imobiliare este acceptat ca fiind acela de intermediar. Ea se afla intre vanzator si cumparator, fara sa reprezinte pe niciunul dintre ei.
Termenul de reprezentare nu are inca un continut bine conturat. Un client, fie el vanzator sau cumparator, are nevoie sa fie reprezentat din mai multe puncte de vedere, dar cel mai important este cel financiar. Dintotdeauna, intre vanzator si cumparator a existat un subiect asupra caruia au cazut de acord cu greu: pretul. Vanzatorul il vrea cat mai mare, in timp ce cumparatorul doreste sa-l diminueze cat mai mult. Asa a fost de cand lumea si asa o sa fie si de acum inainte.
O agentie imobiliara poate presta tot felul de servicii celor doua parti implicate in procesul de vanzare, dar nu poate sa fie impartiala in privinta pretului. Si atunci nu reprezinta niciuna dintre parti din acest punct de vedere, ramane neutra.
Sigur ca un client poate cere reprezentare exclusiva, pentru a se asigura de sprijinul agentiei. In aceasta situatie, agentia nu mai poate comisiona si cealalta parte. Este evident ca, daca primeste comision de la ambele parti, nu poate fi impartiala. Numai ca aceasta reprezentare exclusiva trebuie platita. In acest moment, in piata imobiliara din Ploiesti (nu generalizez, ca sa zic din Romania) extrem de putini clienti cer acest tip de serviciu.
Foarte des, in cursul primului contact cu un client care se adreseaza agentiei, cand ii precizam care este comisionul pe care il solicitam, suntem intrebati: cine il plateste, eu sau vanzatorul/cumparatorul? Pentru fiecare dintre ei, agentia presteaza servicii diferite. Daca un vanzator se adreseaza agentiei pentru a-i promova imobilul si a-l ajuta sa-l vanda (pentru ca singur nu poate, pentru ca nu are timp, pentru ca nu stie cum, pentru ca vrea mai repede etc.), nu inseama ca are nevoie de un serviciu? Daca un cumparator doreste sa cumpere un apartament si constata ca singur, cu ziarul si portalurile imobiliare, ar dura o vesnicie pana ar gasi ce cauta, nu inseamna ca si el are nevoie de un serviciu?
Daca ambii clienti cer agentiei servicii, nu este firesc sa le si plateasca? Este nefireasca intrebarea: Eu trebuie sa platesc? Pai, daca te-ai adresat unui agentii imobiliare, care traieste din plata acestor servicii, nu trebuie sa platesti?
Oricum sunt multe servicii pe care agentiile le fac gratis: promoveaza imobile pe site-urile proprii si pe portaluri imobiliare (cu costuri importante de timp si bani), consiliaza proprietarii in privinta actelor de proprietate (chiar inainte de a gasi un cumparator), trimit selectii de oferte personalizate potentialilor cumparatori, dupa criterii impuse de ei, programeaza vizionarile, asigura transportul la vizionari etc. Toate aceste servicii raman cel mai adesea neplatite de catre cei care le consuma.
Cumparatorii trebuie sa accepte ca, macar in situatia in care vor cumpara un imobil din oferta agentiei, sa plateasca comisionul mentionat in contract, iar vanzatorii sa plateasca daca agentia le aduce cumparatorul. Cei care nu doresc sa plateasca ar trebui sa nu ceara serviciile agentiei.
Concluzia acestui post, adica rapunsul la intrebarea din titlu, este ca: platesc comision atat vanzatorul, cat si cumparatorul, daca tranzactia s-a derulat cu intermedierea agentiei.
O treime din garanţii, în Bucureşti
Până acum, statul a aprobat 37.632 de credite prin intermediul programului Prima Casă, în valoare totală de 1.531.800 de euro. O analiză a distribuţiei acestora la nivel regional poate fi utilă. Potrivit datelor FNGCIMM, Bucureştiul este pe primul loc în top, cu o pondere de 30,2% din total. A doua poziţie în clasament este ocupată de judeţul Cluj, cu 7,5%, urmat fiind de Timiş (5,6%), Ilfov (5,1%), Constanţa (4,7%), dar şi de Iaşi, Braşov, Sibiu şi Dolj (fiecare cu o pondere de 3-4%).
Din punctul de vedere al valorii unei garanţii, cele mai mari credite – o medie de 49.165 de euro – au fost acordate în Ilfov. Pe următoarele locuri se situează Bucureştiul, cu 48.516 euro, Constanţa, cu 42.319 euro, Timiş, cu 41.764 de euro. Pe ultimele poziţii în clasament se situează judeţele Iaşi, Braşov, Sibiu, Dolj, cu o garanţie medie de 39.241 euro, urmate fiind de Cluj, cu 36.912 euro.
Sursa: www.imobiliare.ro/info
Acum ceva vreme, portalul imobiliare.ro a facut un sondaj referitor la ”Ce-l deranjeaza cel mai tare pe un client care angajeaza o agentie imobiliara”.
Iata care este topul acestor nemultumiri:
In cele ce urmeaza voi comenta aceste “nemultumiri” din punctul de vedere al agentiei imobiliare la care clientul-cumparator apeleaza.
1.Sunt multi clienti care trimit email-uri sau suna cerand informatii suplimentare despre un anumit imobil. Din pacate, cei mai multi intreaba unde se afla acel imobil. In prezent, pe piata imobiliara din Romania nu sunt promovate proprietati in regim de exclusivitate. Numai intr-o asemenea situatie agentia ar face publica adresa, sau ar prezenta suficiente detalii care sa poata duce la identificarea sa. In absenta acestui regim de exclusivitate, agentia nu poate furniza adresa imobilelor promovate decat in baza unui contract de prestari de servicii.
Aici interesul clientului cu cel al agentiei au o zona contradictorie. Sigur ca este mai economic pentru client sa afle adresa casei care il intereseaza, dar atunci cu ce se mai alege agentia? Sunt destul de multe proprietati pe care vanzatorii isi posteaza bannere cu numarul de telefon. Dupa punerea in contact al celor doua parti (vanzator-cumparator), negocierea unui contract de comision cu clientul cumparator este o iluzie care dispare imediat ce se pune aceasta problema.
Incercam sa diminuam nemultumirea clientului postand pe site oferte cu cat mai multe fotografii, cu filme scurte, cu planuri corecte, cu localizare pe harta si informatii despre finisaje, suprafete etc.
In privinta disponibilitatii imediate pentru vizionare, iarasi sunt nuante de discutat. Sunt clienti care doresc sa vizioneze imobilele alese de site-ul agentiei acum. De regula, un anumit imobil este in contul unui anumit agent, care are si el programul sau zilnic. Un minim respect pentru client impune respectarea unei programari pentru vizionari odata facuta. Niciunui client nu i-ar placea sa primeasca un telefon sa i se spuna “va rog sa acceptati reprogramarea intalnirii pe care o aveam la ora H pentru ca trebuie sa fac vizionari cu un alt client (mai important decat dv.)”.
Programarea vizionarilor si punctualitatea sunt semne ale respectului pentru clientii nostri. Numai ca resursa de timp este limitata.
2. Ofertele dublate se refera la posibilitatea ca in lista de cautari pe portal sa intalnesti aceesi oferta de mai multe ori. Daca ofertele sunt insotite de poze, identificarea acestui lucru nu este prea dificila, altfel…
Situatia aceasta ar avea o frecventa mai mica de aparitie daca vanzatorii ar accepta sa dea exclusivitate unei agentii imobiliare. Dar cati socotesc ca este in avantajul lor sa faca asa? Marea lor majoritate se adreseaza mai multor agentii publicandu-si si propriile anunturi de vanzare. Multi dintre clientii-cumparatori, nemultumiti de aceasta situatie (ofertele dublate) sunt, la randul lor, vanzatorii propriilor imobile (vand ca sa cumpere altceva). Si procedeaza la fel: se adreseaza mai multor agentii.
Agentiile imobiliare nu fac decat sa se adapteze unei situatii pe care nu o pot schimba singure. Trebuie sa coopereze si vanzatorii.
3. Ofertele postate pe site-urile agentiilor imobiliare ar trebui sa fie cele pe care le autorizeaza vanzatorii. Este adevarat ca se intampla ca aceeasi oferta sa fie prezentata de agentii diferite cu preturi diferite. Acest lucru poate avea trei cauze: Prima este legata de consecventa cu care vanzatorul anunta pretul pentru imobilul sau, agentiilor imobiliare. Se intampla adesea ca vanzatorii sa nu informeze corect agentiile, celor cu vizibilitate mai mare, cerandu-le un pret mai mare. A doua cauza este strict legata de profesionalismul agentiilor. Concurenta pe aceasta piata este acerba si nu intotdeauna armele folosite sunt cele acceptate de regulile nescrise ale pietei libere. Se intampla ca o agentie sa considere ca daca afiseaza un pret mai mic decat cel autorizat de vanzator sa considere ca-si majoreaza sansele de a atrage cumparatori. Nu conteaza ca pretul anuntat nu va fi confirmat. Cel mai important este sa-l prinzi de clientul-cumprator cu un contract semnat. Nu exista antidot legal (inca) pentru acesta practica, dar piata aseaza (in timp) pe fiecare la locul sau.
Ofertele prezente pe site-urile imobiliare care nu mai sunt valabile sunt fi o realitate obiectiva. Problema este frecventa. Inchirierea si/sau vanzarea unor imobile sunt evenimente care se petrec continuu. Agentiile nu pot testa toate ofertele in timp real. Este inevitabila sa apara si oferte care nu mai sunt valabile. Pentru clientul care viziteaza un site si isi alege cateva imobile, este important sa nu i se spuna despre toate: imobilele alese de dv. nu mai sunt valabile, dar va putem prezenta altele, mai bune.
4. Toti am vrea sa stim cam cat ne-ar costa un lucru pe care ni-l dorin si am vrea sa-l cumparam. Numai ca vanzatorul de servicii nu poate intotdeauna sa spuna cat costa serviciile sale pana cand clientul nu-i spune ce vrea. Serviciile imobiliare au o diversitate nebanuita de cei mai multi dintre cei care doresc sa le cumpere (sau doar sa aiba parte de ele). Pana cand complexitatea lucrarii nu este dezvaluita, cum ar putea agentia sa spuna care este comisionul ei? Ar putea sa construiasca o lista de servicii detaliate dar, daca ar exista asa ceva, nimeni nu ar vrea sa o consulte. Notarii au o astfel de lista. Stie cineva care este componenta sa? Eu, nu.
5. Viciile ascunse ale constructiilor au fost intotdeauna o problema fierbinte atunci cand a fost vorba de vanzare-cumparare. Apartamentele la bloc sunt categoria de imobile cel mai des tranzactionate. In acest caz viciul poate fi structura de rezistenta. Numai ca descoperirea sa poate fi facuta numai cu mijloace specifice, de specialisti si cu costuri considerabile. O agentie poate doar sa atentioneze asupra varstei unui bloc. Poate sa faca publica lista imobilelor cu risc seismic ridicat, dar nu poate sa afirme despre un bloc ca este cu bulina daca nu exista o autoritate care sa afirme acest lucru. Am discutat acest aspect intr-un post mai vechi.
In cazul caselor, spatiilor de birouri, halelor industriele sau terenurilor lucrurile pot fi mult mai complexe (decat in cazul apartamentelor la bloc). Am sa dau un singur exemplu legat de terenuri. In jurul Ploiestiului este o plasa de conducte. Prezenta uneia dintre ele pe terenul in cauza, poate sa restrictioneze foarte sever viitoarea contructie sau sa o faca imposibila. A cui este sarcina acestei cercetari? Multi vor arata cu degetul spre agentia imobiliare, dar cine a cercetat vreodata un teren din acest punct de vedere stie ce inseamna acest lucru. Poate oare agentia sa faca cercetarea tuturor terenurilor pe care le promoveaza? Vanzatorii, chiar daca stiu care este realitatea, nu spun cu niciun chip. Nu este in interesul lor, chiar daca o minima morala ar impune acest lucru.
6. Datele tehnice prezentate de agentii ar trebui sa fie preluate din documentatia cadastrala sau de arhitectura a imobilului. In privinta suprafetelor, din pacate definitiile date de lege nu sunt insusite de piata. Nici in lucrarile cadastrale nu sunt folosite definitiile. De exemplu, suprafata utila ba include, ba nu include suprafata logiilor. Sa nu cerem agentiilor imobiliare ceea ce nici specialistii nu au reusit sa unifice. Cred ca un plan corect al imobilului este o solutie acceptabila.
Guvernul a anuntat ca societatile bancare trebuie sa accepte sa imparta riscul garantiei: 50% statul, 50% bancile, daca vor sa continue programul Prima Casa.
Daca bancile sunt interesate, programul va continua de saptamana viitoare, iar acestea vor primi plafon suplimentar. Boc spune ca impartirea riscului va conduce la dublarea plafonului total al garantiilor (de 1,5 miliarde de euro in prezent) si a numarului de beneficiari. Preluarea de catre banci a unei parti din riscul aferent acestor garantii este optionala, iar contractele de creditare vor fi modificate doar intre banci si Fondul de Garantare, fara a afecta clientii si conditiile contractuale.
Daca bancile accepta aceasta varianta, vor mai fi inca 1,5 miliarde de euro in sistem, a spus Emil Boc. Programul este derulat prin intermediul Fondului National pentru Garantarea Creditelor, care ofera garantie pentru creditele acordate de bancile inscrise in cele doua programe persoanelor care achizitioneaza o prima locuinta. Prima Casa are ca scop acordarea de sprijin pentru achizitia unei case sau a unui apartament, la dobânzi avantajoase, pentru persoanele care la data solicitarii nu sunt proprietari ai unei locuinte.
Fondul asigura garantia pentru ca tinerii care cumpara locuinta sa poata accesa creditul, iar pana la stingerea creditului locuinta este ipotecata in favoarea institutiei. FNGIMM a aprobat pentru Prima Casa I un plafon de credite care pot fi acordate de banci de un miliard de euro, iar pentru cea de-a doua etapa, de 700 de milioane. Maximul plafonului este de 60.000 de euro.
Destul de des sunt intalnite in piata, la vanzare, apartamente apartinand unor societati comerciale platitoare de TVA. In acesta situatie pretul este incert: are sau nu are TVA inclus si daca da, cat este 5% sau 24%. Acest “detaliu” poste decide vanzare imobilului sau ramanerea lui in continuare pe piata.Cota redusa de TVA de 5% se aplica pentru locuintele care au o suprafata utila de maxim 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti. Valoarea lor – inclusiv a terenului pe care sunt construite – nu trebuie sa depaseasca suma de 380.000 lei (fara TVA).
O alta conditie este ca in momentul vanzarii, unitatile locative sa poata fi locuite. In plus, terenul pe care este construita casa nu trebuie sa aiba o suprafata mai mare de 250 mp, incluzand si amprenta la sol a locuintei.
In cazul apartamentelor, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu trebuie sa depaseasca suprafata de 250 mp.
Pentru cladiri, vanzatorul poate aplica cota de TVA de 5% daca cumparatorul va prezenta o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca va utiliza aceste cladiri conform destinatiei prevazute de lege, care va fi pastrata de vanzator pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%.
Cota redusa de TVA este reglementata prin Ordonanta de Urgenta nr. 200/2008.
Deci, apartamentul nu trebuie sa fie (cum cred foarte multi) situat intr-un imobil nou si sa fie cumparat de la dezvoltator.
Foarte multi dintre clientii agentiei noastre cer sa vada mai multe imobile inainte de a lua decizia de a cumpara unul. Este perfect normal. Rareori se intampla altfel. Un contraexemplu sunt eu. Am cumparat in Bucuresti, cu ani in urma, primul apartament pe care agentia mi l-a propus. Si nu regret. A fost o alegere buna.
Se intampla adesea ca, dupa cinci, sase vizionari raspunsul clientului sa fie “mai astept, poate vor mai scadea preturile, nu ma grabesc”. Nici acest lucru nu este neobisnuit. Era sa zic ca este normal. Daca normalitatea este privita in termeni statistici, adica al frecventei de aparitie, atunci se poate spune si asa, dar daca normalitatea este privita din perspectiva respectului fata de munca unui grup de oameni, atunci avem o problema.
In prezent, piata a impus un anumit tip de relatie client cumparator – agentie imobiliara: plata comisionului agentiei se face numai in cazul succesului, adica numai daca dintre imobilele prezentate, clientul alege sa cumpere unul. In caz contrar, toate serviciile oferite (consiliere, selectarea ofertelor, programarea vizionarilor, deplasarile etc.) sunt gratuite. Agentia isi asuma acest model de afacere.
Ce se intampla insa atunci cand, dupa mai multe saptamani de vizionari, clientul face o oferta de cumparare? Agentia trece la etapa finala: pregateste documetele necesare redactarii actului notarial. Acesta etapa este cea mai putin “vizibila”. Aceasta pregatire poate sa insemne multe ore de munca pentru agent si agentie. De multe ori chiar si bani platiti in avans pentru obtinerea unui extras de carte funciara de informare sau a unui certificat de urbanism. Totul pentru ca, la final, clientul sa fie multumit, sa consume cat mai putin din timpul sau si sa afle cat mai putin din “problemele” intalnite pe parcurs.
Din pacate, la noi nu este nici ca la nemti, nici ca la americani. Nemtii zic „ein mann, ein wort”, adica mi-am dat cuvantul, asa ramane. Americanii, mai practici, fac ofertele de cumpararare in scris, iar avocatii au grija ca nerespectarea unei oferte sa aiba repercusiuni materiale foarte motivante. La noi, o oferta poti sa o faci si sa nu o respecti. O faci numai asa, de dragul negocierii, ca sa vezi daca ti se accepta un anumit pret. Nimanui nu i se pare ca ceva ar fi in neregula. „Cumpararea unei case este un lucru important, nu o fac in fiecare zi. Nimeni nu ma poate obliga sa cumpar”. Chiar asa este: cumpararea unei case este unul dintre cele mai importante lucruri in viata unui om. Multi nici nu o fac decat o data in viata. Dar cuvantul dat? El nu are valoare? Poti sa baleiezi piata saptamani, luni sau (da, este posibil) ani in sir si sa nu cumperi nimic, dar in momentul in care ai facut o oferta de cumparare si acesta este acceptata, ar trebui sa nu mai dai inapoi.
O oferta de cumparare, facuta chiar numai sub forma verbala, este un contract, o promisiune: daca mi se accepta oferta de pret, promit ca voi oferi acest pret intr-un anumit interval de timp.
Nerespectarea contractului-oferta nu are consecinte materiale, dar are consecinte etice. Daca ar exista o baza de date in care toti clientii care trec pe la o agentie imobiliara sa primeasca aprecieri, dupa o perioada de timp un astfel de client nu ar mai primi nici un fel de atentie, nu ar mai fi credibil. Din pacate o astfel de baza de date (inca) nu exista. Sigur ca acelasi tip de tratament ar trebui sa fie aplicat si agentiilor imobiliare.
Daca noi nu ne respectam cuvantul dat, cum am putea avea pretentia sa fim respectati de partenerii nostri? Cum sa construim un mediu de afaceri credibil, daca nu ne respectam cuvantul dat?
Una dintre cele mai importante modificări, în sprijinul cetăţeanului, este reprezentată de stabilirea tarifului fix de 100 de lei la autentificarea actelor de refinanţare a unui credit, spre deosebire de onorariile prevăzute până la aplicarea acestui ordin, care puteau ajunge la câteva mii de lei, în funcţie de valoarea creditului refinanţat.
Ordinul cu pricina a fost emis ca urmare a trei hotărâri ale Consiliului Uniunii Naţionale a Notarilor Publici, aprobate de Ministerul Justiţiei, şi a fost publicat recent în Monitorul Oficial. Uniunea a salutat aplicarea ordinului, susţinând că este o reglementare benefică, de natură să adapteze activitatea notarilor la cerinţele şi schimbările care au avut loc în piaţa din România în ultimii doi ani.
Reducere de 90% a onorariilor notarilor în contractele de vânzare-cumpărare a unui imobil
Cea mai importantă modificare adusă de acest nou ordin este o reducere substanţială a onorariilor notarilor pentru autentificarea actelor necesare unui contract de refinanţare a unui credit. Tariful impus în prezent este de 100 de lei, în timp ce, potrivit vechiului ordin după care notarii îşi calculau tarifele, costurile pentru autentificarea unui asemenea contract ajungeau la cateva milioane de lei vechi sau chiar mai mult, funcţie de valoarea creditului refinanţat.
În ceea ce priveşte contractele de vânzare-cumpărare sau actele de constituire a altor drepturi reale care au ca obiect bunuri imobile, tarifele se stabilesc în felul următor: pentru o valoare de până la 15.000 de lei, tariful este de 2,2% din valoarea bunului, dar nu mai puţin de 150 de lei.
Pentru bunuri care au valoarea cuprinsă între 15.001 şi 30.000 de lei, tariful minim este de 330 de lei, la care se adaugă 1,6% pentru suma care depăşeşte 15.001 lei. Pentru bunurile imobile cu o valoare între 30.001 şi 60.000 de lei, onorariul este de 580 de lei plus 1,3% pentru suma care depăşeşte 30.001.
Pentru un bun a cărui valoare se încadrează între 60.001 şi 300.000 de lei, tariful este 970 de lei plus 0.9% pentru suma care depăşeşte 60.001 lei. Cel mai mare tarif pentru tranzacţiile imobiliare, stabilit pentru un bun care depăşeşte 600.001 lei, este de 5.080 de lei plus 0,44% din suma care depăşeşte valoare menţionată.
Purtătorul de cuvânt al Uniunii Notarilor din România, Miruna Popescu a declarat ca ordinul se încadrează într-un “demers în concordanţă cu intenţia noastră, de a debloca piaţa imobiliară, este un demers benefic, cel mai important lucru este reducerea cu până la 90% a tarifelor pentru contractele de vânzare-cumpărare, ipotecă, partaj, refinanţare. Este o reaşezare a onorariilor la situaţia actuală a pieţei, prin acest ordin s-a dorit o încurajare a pieţei”.
Ordinul specifică actele care sunt scutite de onorarii sau au onorarii reduse. Potrivit articolului 26, punctul 1 din ordinul menţionat, “sunt scutite de plata onorariilor declaraţiile privind ajutorul de somaj, ajutorul social, obţinerea alocaţiei de stat pentru copii, declaraţii privind acordarea burselor pentru elevi şi studenţi, pentru obţinerea de rechizite şcolare şi pentru obţinerea de locuri de cazare în cămine, declaraţii privind stabilirea sau valorificarea drepturilor foştilor deţinuţi politici, veteranilor de război şi văduvelor acestora, privind valorificarea drepturilor persoanelor cu handicap, declaraţiile în cadrul procedurii de obţinere a despăgubirilor persoanelor fizice care au constituit depozite la CEC, în vederea achiziţionării de autoturisme”.
În ceea ce priveşte reducerea onorariului cu până la 100%, de aceasta pot beneficia: “moştenitorii minori fără venituri proprii, moştenitorii care nu realizează niciun fel de venituri sau realizează venituri sub venitul minim pe economie, precum şi moştenitorii din zonele declarate calamitate”. Cei care îşi autentifică contractele de vânzare-cumpărare, urmare a programului “Prima Casa” pot beneficia de o reducere de 30% a onorariului notarului.
Tarifele fixe sunt stabilite pentru cele mai multe acte realizate de notari
Pentru autentificarea actelor de constituire a asociaţiilor fără scop patrimonial şi a fundaţiilor, suma pe care trebuie să o plătească clientul este de 100 de lei pentru primul exemplar şi cate 15 lei pentru fiecare duplicat.
În ceea ce priveşte autentificarea actelor constitutive ale societăţilor comerciale, indiferent de forma de organizare, atunci când aportul adus nu este în numerar, ci este aport în natură, a actelor pentru constituirea unei societăţi comerciale rezultate în urma divizării sau fuziunii, onorariul variază între 100 şi 200 de lei. De asemenea, autentificarea procurilor variază între 30 şi 70 de lei, legalizarea semnăturilor, a specimenelor de semnătură şi a semnăturii traducătorului costă între 30 şi 50 de lei.
Sursa: http://media.imopedia.ro
Zilele trecute am sunat dupa un anunt de mica publicitate. Era anuntata la vanzare o casa obisnuita, cu subsol, parter si etaj. La telefon, proprietarul, un domn la varsta a doua, imi descrie cu rabdare proprietatea sa si, la final, imi spune candid: “nu stiu cum este piata, care sunt preturile, eu vreau 300.000 de euro. Am o problema in familie si atata imi trebuie.”
Nu am comentat la un asa argument, dar ma intreb ce sanse de reusita are o astfel de abordare a marketingului imobiliar? Cum sa scoti pe piata un imobil fara sa te intereseze cum te raportezi la imobilele similare aflate la vanzare? Cum sa crezi ca ii pasa cuiva (cand este vorba de afaceri imobiliare) de ce vrei tu? In loc sa ma “traga de limba”, sa profite de faptul ca statea de vorba cu cineva mai avizat in vanzari imobiliare decat domnia sa, interlocutorul meu imi spune scurt “asta-i pohta ce-am pohtit!”.
Bine zice vorba romaneasca: nu-i prost cine cere…
Da, daca luam ca referinta luna ianuarie a anului 2010.
Daca o sa ma intrebati despre trendul actual al preturilor apartamentelor din zona ultracentrala, o sa fiu rezervat.
Articolele din presa centrala care fac o astfel de afirmatie au ca sursa portalurile imobiliare care genereaza preturi medii. Astfel de preturi pot fi semnificative si utile daca interesul este unul general, cu o arie mare de acoperire. Daca insa esti interesat sa cumperi un apartament in Ploiesti, preturile medii nu-ti mai sunt de folos. Ba, as zice ca sunt generatoare de confuzie.
De curand, citeam pe un site prahovean de stiri ca, in Ploiesti, pretul mediu al metrului patrat util este de 900 de euro. Pentru un apartament cu patru camere, cu o suprafata utila de 70 mp asta ar insemna cam 63000 Euro.
De vreo 3-4 saptamani, la comanda unui client, agentia noastra cauta un astfel de apartament in zonele Republicii si Gh. Doja. Cel mai mic pret pe care am reusit sa-l negociem este de 88000 Euro, adica 1100 Euro/mp. Eroarea fata de media mentionata mai sus este de peste 20%! Nu este putin.
Cine vrea sa cumpere un apartament, ar trebui sa cerceteze piata pe segmentul pe care il vizeaza, nu sa-si faca socotelile dupa mediile nationale.
La finele lui 2010, preţurile locuinţelor au ajuns la cel mai mic nivel din ultimii 3 ani. În 2011, scăderile de preţ vor fi mai puţin importante decât în ultimii doi ani.
În 2010, Timişoara şi Ploieşti au avut cele mai mari scăderi medii lunare ale preţurilor apartamentelor, iar la finele anului trecut preţurile locuinţelor au ajuns la cel mai mic nivel din ultimii trei ani, potrivit unei analize imobiliare.ro
