Rezoluțiune vs. Reziliere – termeni apropiați, dar cu efecte diferite

📌 Acest articol face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici.

Introducere

În practica imobiliară, proprietarii și chiriașii întâlnesc des noțiunile de rezoluțiune și reziliere. Deși par similare și ambele duc la desființarea unui contract, diferența dintre ele ține de momentul de la care încetează efectele. Cunoașterea acestor termeni este esențială pentru a înțelege corect ce se întâmplă în cazul nerespectării obligațiilor contractuale.

Ce este rezoluțiunea?

Rezoluțiunea intervine în cazul contractelor cu executare instantanee (de exemplu, vânzarea unui imobil). Ea presupune desființarea contractului cu efect retroactiv – ca și cum acesta nu ar fi fost încheiat niciodată. Părțile trebuie să restituie ceea ce au primit:

• vânzătorul înapoiază prețul;
• cumpărătorul restituie imobilul.

Ce este rezilierea?

Rezilierea se aplică în cazul contractelor cu executare succesivă (de exemplu, un contract de închiriere). Ea produce efecte numai pentru viitor: ceea ce s-a executat deja (chiriile plătite, folosința bunului) rămâne valabil, iar contractul încetează doar pentru perioada viitoare.

Diferențe esențiale

• Momentul efectelor: rezoluțiunea – retroactiv, rezilierea – doar pentru viitor.
• Tipul contractului: rezoluțiunea – contracte cu executare instantanee, rezilierea – contracte cu executare succesivă.
• Restituiri: la rezoluțiune se restituie prestațiile, la reziliere nu.

Penalizări posibile în cazul rezoluțiunii

1. Despăgubiri pentru prejudiciu
   Dacă partea care solicită rezoluțiunea a suferit un prejudiciu din cauza neexecutării obligației, poate cere daune-interese. Acestea pot acoperi:

• Pierderi efective (ex. cheltuieli făcute inutil)
• Beneficiul nerealizat (ex. profit pierdut din cauza anulării contractului)

2. Clauze penale
   Contractul poate conține o clauză penală care stabilește o sumă fixă ce trebuie plătită în caz de neexecutare. Aceasta se aplică automat, fără a fi nevoie de dovedirea prejudiciului, dacă este prevăzută expres.
3. Restituirea prestațiilor
   Deoarece rezoluțiunea are efect retroactiv, părțile trebuie să restituie tot ce au primit. Dacă bunul nu mai poate fi restituit (ex. a fost distrus), se poate cere valoarea echivalentă.
4. Executare silită
   Dacă debitorul refuză să restituie prestațiile sau să plătească despăgubirile, creditorul poate recurge la executare silită.
5. Dobânzi și penalități de întârziere
   Dacă suma de restituit sau despăgubirea nu este plătită la termen, se pot aplica dobânzi legale sau penalități de întârziere.

📌 Exemplu practic
Să presupunem că un cumpărător nu plătește prețul convenit pentru un imobil. Vânzătorul poate:

• solicita rezoluțiunea contractului;
• cere restituirea imobilului;
• pretinde daune-interese pentru pierderea unei alte oportunități de vânzare;
• aplica clauza penală prevăzută în contract (ex. 5% din valoarea tranzacției)

Exemple practice

⚖️ Penalizări posibile în cazul rezoluțiunii

1. Despăgubiri pentru prejudiciu
   Dacă partea care solicită rezoluțiunea a suferit un prejudiciu din cauza neexecutării obligației, poate cere daune-interese. Acestea pot acoperi:

• Pierderi efective (ex. cheltuieli făcute inutil)
• Beneficiul nerealizat (ex. profit pierdut din cauza anulării contractului)

2. Clauze penale
   Contractul poate conține o clauză penală care stabilește o sumă fixă ce trebuie plătită în caz de neexecutare. Aceasta se aplică automat, fără a fi nevoie de dovedirea prejudiciului, dacă este prevăzută expres.
3. Restituirea prestațiilor
   Deoarece rezoluțiunea are efect retroactiv, părțile trebuie să restituie tot ce au primit. Dacă bunul nu mai poate fi restituit (ex. a fost distrus), se poate cere valoarea echivalentă.
4. Executare silită
   Dacă debitorul refuză să restituie prestațiile sau să plătească despăgubirile, creditorul poate recurge la executare silită.
5. Dobânzi și penalități de întârziere
   Dacă suma de restituit sau despăgubirea nu este plătită la termen, se pot aplica dobânzi legale sau penalități de întârziere.

📌 Exemplu practic
Să presupunem că un cumpărător nu plătește prețul convenit pentru un imobil. Vânzătorul poate:

• solicita rezoluțiunea contractului;
• cere restituirea imobilului;
• pretinde daune-interese pentru pierderea unei alte oportunități de vânzare;
• aplica clauza penală prevăzută în contract (ex. 5% din valoarea tranzacției).
• Dacă un cumpărător nu plătește prețul la termen, vânzătorul poate cere rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, revenind la situația anterioară.
• Dacă un chiriaș nu plătește chiria, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere, dar chiriile deja achitate nu se restituie.

Concluzie practică

Deși par sinonime, rezoluțiunea și rezilierea produc efecte foarte diferite. Prima anulează contractul cu efect retroactiv, iar a doua îl oprește doar pentru viitor. Pentru a evita confuziile și litigiile, contractele trebuie redactate clar, iar părțile să înțeleagă exact implicațiile juridice ale fiecărui termen.

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet.

Dacă preferați să ascultați în loc să citiți, am pregătit și varianta audio a acestui articol. Apăsați butonul de mai jos pentru a asculta podcastul:
🎧 Ascultă podcast