Rezilierea vs Încetare a unui Contract de Închiriere

În piața imobiliară, încheierea și gestionarea contractelor de închiriere sunt procese importante. În anumite circumstanțe, părțile implicate pot dori să pună capăt acestor contracte înainte de expirarea termenului stabilit. În astfel de cazuri, opțiunile disponibile sunt rezilierea contractului și cererea unilaterală de încetare a contractului de închiriere. Deși aceste două concepte pot părea similare la prima vedere, ele diferă semnificativ în ceea ce privește procesul, motivele și implicațiile juridice.

Premisa articolului de față rezidă în confuzia frecventă între rezilierea contractului, pe de o parte, și denunțarea unilaterală a contractului, pe de cealaltă parte. O astfel de confuzie se produce mai ales în redactarea contractelor de închiriere și comodat.

1. Rezilierea contractului de închiriere

Rezilierea unui contract de închiriere se referă la acțiunea părții care dorește să pună capăt unilateral contractului înainte de termenul prevăzut în contract. Rezilierea poate avea loc din mai multe motive, inclusiv nerespectarea de către una dintre părți a obligațiilor contractuale sau schimbări neprevăzute în circumstanțe care fac închirierea imposibilă sau impracticabilă. Aceasta poate fi o opțiune atunci când una dintre părți nu mai dorește să continue închirierea, dar cealaltă parte nu este de acord sau nu cooperează cu încheierea amiabilă a contractului.

Rezilierea contractului de închiriere este o modalitate de încetare a contractului, care intervine ca urmare a încălcării obligațiilor contractuale de către una dintre părți.

Potrivit art. 1551 din Codul civil, contractul se reziliază de drept atunci când:

  • locatorul sau locatarul nu execută o obligație esențială a contractului, iar cealaltă parte nu renunță la executarea obligației sale sau nu solicită rezilierea contractului;
  • locatorul sau locatarul își îndeplinește obligațiile cu întârziere, iar cealaltă parte nu renunță la executarea obligației sale sau nu solicită rezilierea contractului;
  • locatorul sau locatarul nu execută obligațiile sale în mod repetat, iar cealaltă parte nu renunță la executarea obligației sale sau nu solicită rezilierea contractului.

De asemenea, contractul de închiriere poate fi reziliat prin hotărâre judecătorească, la cererea părții care a suferit o vătămare din cauza neexecutării obligațiilor contractuale de către cealaltă parte.

Procesul de reziliere implică de obicei o notificare scrisă către cealaltă parte, specificând motivele rezilierii și intenția de a pune capăt contractului. Este important de menționat că, în cazul rezilierii, părțile pot ajunge în instanță dacă nu există un acord clar privind motivele sau consecințele rezilierii. De asemenea, rezilierea poate implica daune sau penalități, în funcție de termenii contractului și legislația locală.

Modele de cerere pentru încetarea unui contract de închiriere la cererea unilaterală a uneia dintre părți puteți găsi AICI.

2. Cererea unilaterală de încetare a contractului de închiriere

Denunțarea unilaterală a unui contract cu durată determinată poate conferi celeilalte părți dreptul la o anumită prestație din partea părții care denunță contractul, în baza acordului părților. În astfel de cazuri, încetarea contractului în baza denunțării unilaterale va opera doar în momentul îndeplinirii prestației stipulate în contract

Încetarea unui contract de închiriere poate avea loc și pe calea unei cereri unilaterale sau a unui act de comun acord. În acest caz, părțile implicate sunt de acord să pună capăt contractului înainte de termen, fără a se baza pe motive specifice sau nerespectarea termenilor contractuali. Aceasta poate fi o opțiune favorabilă atunci când ambele părți sunt de acord că continuarea contractului nu mai este în interesul lor sau din alte motive personale sau comerciale.

Procesul de încetare a contractului de închiriere prin cerere unilaterală sau de comun acord necesită cooperarea și acordul ambelor părți. Aceasta poate implica, de asemenea, aspecte precum termenii preavizului, returnarea depozitului de garanție și alte detalii specifice. Este important ca toate aceste aspecte să fie clar stipulate în acordul de încetare, pentru a evita eventualele neînțelegeri sau dispute ulterioare.

În concluzie, principala diferență între denunțarea unilaterală, pe de o parte, și rezilierea contractului, pe de altă parte, constă în natura juridică a acestora. Denunțarea unilaterală a contractului reprezintă o manifestare de voință expres permisă de lege a uneia dintre părți în sensul încetării contractului, fără a fi nevoie să se invoce anumite motive speciale. Cu toate acestea, rezilierea este o sancțiune contractuală care operează doar în situația în care una dintre părți nu îndeplinește obligațiile contractuale integral, exact și la timp, deci doar pentru un motiv întemeiat.

În plus, în timp ce denunțarea unilaterală intervine doar printr-o notificare scrisă adresată celeilalte părți în conformitate cu acordul stabilit de părți, rezilierea poate interveni prin hotărâre judecătorească.

Denunțarea unilaterală poate ridica problema executării unei prestații (despăgubiri/penalizări) pentru a fi legală, cu condiția să fie prevăzută în mod expres în contract, în timp ce rezilierea poate implica plata unor daune-interese pentru prejudiciile cauzate prin neexecutarea integrală, exactă sau la timp a contractului.

Prin urmare, distincțiile semnificative dintre aceste instituții de drept nu trebuie să fie neglijate, iar o înțelegere corectă a acestora în practica judiciară conduce la o aplicare mai eficientă a contractelor, luând în considerare conținutul legii civile și voința clară a părților.

Exemple

Rezilierea contractului de închiriere

  1. Chiriașul nu plătește chiria timp de două luni consecutive. Locatorul poate cere rezilierea contractului de închiriere, în baza art. 1551 alin. (2) din Codul civil.
  2. Locatorul vinde apartamentul închiriat. Locatarul poate cere rezilierea contractului de închiriere, nefiind de acord să continue contractul cu un alt locator.

Încetarea contractului de închiriere

  1. Chiriașul și locatorul încheie un act adițional la contractul de închiriere, prin care se prevede încetarea acestuia la data de (de exemplu) 31 decembrie 2023.
  2. Contractul de închiriere are o durată de un an. Contractul încetează automat la data de 31 decembrie 2023, în baza art. 1816 din Codul civil.

Un model de contract de închiriere în care se regăsesc și principalele situații în care părțile pot cere încetarea sau rezilierea contractului puteți găsi AICI.

În final, aș mai face o distincție între doi termeni. Există adesea o utilizarea neadecvată a termenilor reziliere și rezoluțiune.

Rezoluțiunea este o modalitate de încetare a unui contract, care intervine ca urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale de către una dintre părți. Rezoluțiunea are efecte retroactive, adică contractul este considerat ca și cum nu ar fi fost niciodată încheiat.

Rezilierea este o modalitate de încetare a unui contract, care intervine ca urmare a acordului părților sau a împlinirii termenului contractual. Rezilierea nu are efecte retroactive, adică contractul încetează de la data la care părțile au convenit sau la data la care a expirat termenul contractual.

13 comentarii la „Rezilierea vs Încetare a unui Contract de Închiriere”

  1. Hello would you mind letting me know which web host you’re using?
    I’ve loaded your blog in 3 different browsers and I must say this blog loads a lot faster then most.
    Can you recommend a good hosting provider at a reasonable price?
    Thank you, I appreciate it! I saw similar here: najlepszy sklep
    and also here: najlepszy sklep

    Răspunde
  2. I’m extremely impressed with your writing skills and
    also with the layout on your weblog. Is
    this a paid theme or did you customize it yourself? Either way keep
    up the excellent quality writing, it is rare to see a
    nice blog like this one nowadays. I saw similar here: E-commerce

    Răspunde
  3. Howdy! Do you know if they make any plugins to help
    with Search Engine Optimization? I’m trying to get my blog to rank for some targeted keywords but
    I’m not seeing very good success. If you know of any please share.
    Many thanks! You can read similar text here: Sklep internetowy

    Răspunde
  4. An impressive share! I have just forwarded this onto a colleague
    who was doing a little homework on this. And he actually bought me breakfast simply because I found it for him…
    lol. So allow me to reword this…. Thanks for the meal!!
    But yeah, thanks for spending time to discuss this matter
    here on your web page.

    Take a look at my blog post … vpn special coupon code 2024

    Răspunde
  5. I truly love your blog.. Great colors & theme. Did you
    develop this amazing site yourself? Please reply back as I’m
    trying to create my own personal website and would like to
    learn where you got this from or exactly what the theme is called.
    Thanks!

    Review my site :: vpn special code

    Răspunde
  6. Hello! Do you know if they make any plugins to help with SEO?
    I’m trying to get my blog to rank for some targeted keywords but I’m not seeing very good success.
    If you know of any please share. Many thanks!
    You can read similar article here: Hitman.agency

    Răspunde
  7. I know this if off topic but I’m looking into starting my own blog and
    was wondering what all is needed to get setup? I’m assuming having a blog
    like yours would cost a pretty penny? I’m not very web smart so I’m not 100% sure.
    Any tips or advice would be greatly appreciated. Kudos

    My website … vpn 2024

    Răspunde
  8. Does your site have a contact page? I’m having a tough time locating it but, I’d like to shoot you an email.
    I’ve got some creative ideas for your blog you might be interested in hearing.

    Either way, great website and I look forward
    to seeing it improve over time.

    my site; vpn 2024

    Răspunde

Lasă un comentariu