Probleme ce pot apărea la căutarea unui teren industrial

Un teren industrial reprezintă o categorie mai complexă în ceea ce privește cerințele decât cel rezidențial. Atunci când căutați un teren rezidențial, puteți evalua în mare parte parametrii pe care îi luați în considerare pentru alegerea acestuia. Însă, în cazul unui teren industrial, lucrurile devin mai complexe, deoarece construcția care urmează să fie ridicată implică cerințe semnificativ diferite față de o locuință obișnuită.

Recent, am primit o comandă de la un client cu următoarele specificații:

1. Terenul trebuie să fie în intravilan.
2. Trebuie să se afle într-o anumită zonă geografică din județul Prahova.
3. Suprafața trebuie să fie de aproximativ 2 hectare, cu o toleranță de ±10%.
4. Frontul stradal minim trebuie să fie de 50 de metri.
5. Înălțimea maximă a construcției trebuie să fie de cel puțin 20 de metri.
6. Trebuie să existe posibilitatea alimentării cu energie electrică, cu o putere instalată de 1000 kVA.
7. Trebuie să existe posibilitatea alimentării cu gaze naturale, la un debit de 200 Nm3/h.

Aceste cerințe inițiale au format baza pentru căutarea noastră de terenuri industriale potrivite pentru clientul nostru.

Provocările în identificarea unui teren industrial adecvat

După ce am prezentat mai multe oferte, clientul mi-a comunicat că cele mai bine clasate două terenuri se evidențiază în funcție de primele patru criterii. Celelalte două cerințe nu pot fi verificate de agenție fără o cercetare detaliată și documentație suplimentară.

Așadar, a început etapa a doua, care presupune verificarea ultimelor două criterii ale clientului, dar și investigarea altor aspecte nespecificate inițial.

Deși nu era incluse în obligațiile contractuale ale agenției, am întreprins demersurile necesare pentru a verifica dacă în apropierea terenurilor alese de client există suficientă putere electrică și disponibilitate de gaze naturale. Puterea electrică necesară era neobișnuit de mare (relativ la suprafașa terenului și, deci, la anvergura viitoarei afaceri) – 1 MVA, implicând costuri semnificative pentru obținerea avizului de branșare și infrastructura necesară, cum ar fi cabluri, transformator electric și proiectare. Costurile pentru energia electrică puteau egala sau chiar depăși costul terenului în sine.

În ceea ce privește debitul de gaze, situația era mai complexă. Cu tranziția furnizorilor de gaze naturale de la facturarea volumului consumat la facturarea energiei consumate, am ajuns la concluzia că debitul de 200 Nm3/h corespunde unei puteri termice de 2 MW. Astfel, clientul avea nevoie nu doar de 1 MW de energie electrică, ci și de alți 2 MW de energie termică din gaze naturale.

După identificarea surselor de energie și confirmarea posibilității de a obține nivelul de putere necesar, am trecut la verificarea aspectelor de natură urbanistică. Am solicitat proprietarilor certificate de urbanism (pentru că erau mai multe parcele vecine). Aici au apărut și alte surprize. Partea bună era că terenul corespundea categoriei industriale (pentru industrii nepoluante). Partea mai puțin bună era că înălțimea maximă din RLU (regulamentul local de urbanism) era limitată la 9 metri, ceea ce implică necesitatea realizării unui PUZ pentru majorarea înalțimii permise. În plus, unul dintre terenuri avea cinci mențiuni în secțiunea „regimul juridic”:

1. Terenul se afla în zona de protecție a liniilor electrice aeriene de 20 kV.
2. Terenul era traversat de o conductă petrolieră.
3. Terenul era traversat de o conductă de apă proprietate Petrom.
4. Terenul se afla în zona de protecție a unei sonde petroliere deținute de Petrom.
5. Terenul se afla în zona de protecție sanitară a societății X.

Pentru primele trei mențiuni, era necesar să obținem documente de la administratorii liniilor electrice și ale conductelor, pentru a specifica poziția exactă și zona de restricție pentru construcție. Ultimele două „protecții” necesitau cercetări suplimentare pentru a evalua impactul lor asupra proiectului de construcție viitor.

Chiar dacă procesul este în curs și nu poate fi considerat un succes, am făcut tot posibilul pentru a găsi un teren industrial potrivit și a aborda provocările pe măsură ce au apărut.

Asistența acordată clienților în căutarea unui teren industrial

Deși nu neapărat o responsabilitate contractuală, am întreprins pașii necesari pentru a ajuta clientul să obțină informațiile esențiale. Aceasta poate fi o parte importantă a rolului unui agent imobiliar, de a oferi suport și orientare într-o căutare complexă, chiar și atunci când nu se află în sarcina strictă a agenției.

În concluzie, acest articol se adresează în egală măsură clienților cumpărători (în marea lor majoritate societăți comerciale) în căutare de terenuri, cât și proprietarilor de terenuri, adesea prea puțin conștienți de complexitatea cerințelor pe care trebuie să le îndeplinească pentru a obține prețul dorit pentru proprietățile lor. Este important să înțelegem că în procesul de vânzare-cumpărare a terenurilor, cunoașterea detaliilor tehnice și urbanistice face diferența în obținerea succesului dorit de toate părțile implicate.