Cum se interpretează un extras de carte funciară

În procesul de achiziționare sau administrare a unei proprietăți, un extras de carte funciară reprezintă o sursă importantă de informații. Este un document oficial emis de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), care conține date esențiale despre un imobil. De la informații despre proprietar și limitele terenului până la eventualele restricții legale. Fiecare secțiune a extrasului de carte funciară are o semnificație distinctă pe care vom încerca să o deslușim.
De notat că prin imobil se înțelege un teren cu sau fără construcții pe el. Fac această precizare deoarece, în cele mai multe cazuri, clienții noștri înțeleg prin imobil doar clădirea, nu și terenul. Partea „stabila”, invariabilă, este terenul.

Un model de extras de carte funciară de informare ăuteți consulta AICI.

Un extras de carte funciară are trei parți la care sa adaugă o anexă grafică la partea întâi.

Voi începe descrierea unui extras de carte funciară cu mențiunile din dreapta-sus. Acolo sunt menționate: numărul de înregistrare a cererii, data cererii, un cod de verificare și un cod de bare.

Codul de verificare se poate introduce pe site-ul ancpi.ro și se poate verifica autenticitatea extrasului în primele 30 de zile de la obținerea lui. Verificarea se poate face AICI. Introducând codul de verificare pe site-ul ancpi.ro se validează, numărul cererii, data și ora cererii, numele persoanei care a cerut extrasul, tipul imobilului (teren sau construcție), elementele de identificare (adresa poștală, tarlaua, parcela etc.), numele proprietarilor și sarcinile notate în cartea funciară. Practic, având doar acest cod de verificare (nu și documentul în sine) putem avea acces la principalele informații din extrasul de carte funciară.

Tot în partea de sus a primei pagini a documentului se află numărul cărții funciare și localitatea în care se află. De exemplu, Carte Funciară Nr. 123456-C1-U17 Ploiești.

PARTEA I sau A – Descrierea imobilului (sau, ceea ce în extrasele mai vechi, se chema foaia de avere) este prima secțiune a extrasului.

În acestă secțiune, notată A1, se precizează mai întâi la ce fel de imobil se referă extrasul de carte funciară, doar la teren sau doar la construcție. În partea stângă-sus, scrie:

• sau Extravilan (poate fi și parțial Intravilan, parțial Extravilan), dacă extrasul este pentru un teren,
• nitate individuală, dacă este vorba de o construcție.

În partea dreaptă, sub titlul capitolului, sunt menționate, dacă este cazul, numărul de carte funciară vechi și numărul cadastral vechi, ca să poată fi făcută corespondența cu mențiunile din documentele mai vechi.

Urmează elementele de identificare ale imobilului: adresa poștală, tarlaua, parcela etc. și, uneori descrierea părților comune: casa scării, fațada, terasa necirculabilă, holuri acces, ascensor, camera evacuare, camera de gunoi, instalații sanitare, electrice etc.

De exemplu, daca un apartament la bloc are numărul cadastral 12345-C1-U17, 12345 este identificatorul electronic unic (același număr are și cartea funciară și cu numărul cadastral), C1 este numărul clădirii (blocului), iar U17 este unitatea individuală cercetată (apartamentul). Se poate cere extras de carte funciară pentru numărul 12345 și se obține extrasul pentru terenul pe care este construit blocul, cu menționarea tuturor proprietarilor sau a persoanelor cu drept de folosință asupra terenului, sau se poate cere extras pentru numărul cadastral 12345-C1-U17 și se obține extrasul de carte funciară pentru apartament, cu menționarea proprietarilor și a sarcinilor doar pentru această unitate locativă.

În continuare, urmează un tabel în care, pe fiecare linie, sunt descrise construcțiile (corpurile de proprietate) notate A1.1, A1.2, A1.3 etc. A1.1 este construcția 1 situată pe terenul A1, A1.2 este construcția 2 (a doua) situată pe terenul A1, A1.3 este construcția 3 (a treia) situată pe terenul A1 etc.

În rubrica ”Observații” sunt descrise construcțiile. De exemplu, dacă în această rubrică este menționată o construcție P (doar parter), dar în realitate, casa are etaj sau mansardă, înseamnă ca etajul a fost adăugat mai târziu (față de data primei înscrieri în cartea funciară) și nu a fost actualizată cartea, presupunând ca a existat autorizație de construire, sau că nu exista autorizație de construire.

PARTEA a II-a sau B – PROPRIETARI ȘI ACTE

Pe primul rând este numărul și data actului care a stat la baza primei înscrieri în cartea funciară.
Pe al doilea rând este descrierea actului care a stat la baza primei înscrieri: tipul actului (de vânzare, de donație, de moștenire), biroul notarial care l-a emis.

Apoi urmează proprietarii:
în prima coloană numărul de ordine al înscrierii (B1, B2, B3, etc.), în coloana a doua este înscris actul și cota de proprietate ”actuală”  în formă de fracție, 1/1,  2/3, 5/8,….
În coloana a treia se face referire la numărul de ordine al proprietății (teren sau construcție pe care o dețin proprietarii din rândul respectiv). De exemplu, dacă în coloana ultimă, ”Referințe” scrie A1.1, înseamnă că prin actul menționat, proprietatea se referă la construcția 1 de pe (terenul) A1. Dacă scrie A1.2, înseamnă că prin actul menționat, proprietatea se referă la construcția 2 de pe (terenul) A1. Daca scrie doar A1, înseamnă că prin actul menționat, proprietatea se referă la terenul A1. În felul acesta, este posibil să se evidențieze că terenul are niște proprietari, iar construcția/construcțiile, alții.

PARTEA a III-a sau C. SARCINI

În această secțiune sunt menționate eventualele sarcini ce ar putea exista asupra imobilului: ipoteci, uzufruct viager, abitație viageră, o promisiune de vânzare etc. Aici se notează și eventualele litigii, fie în directă legătura cu imobilul cercetat, fie ca garanție pentru o datorie a proprietarilor (un sechestru din partea ANAF-ului, de exemplu).

Dacă nu sunt sarcini, se menționează ”NU SUNT”.

Pentru o ipotecă, de exemplu, se menționează instituția bancară sau persoana în favoarea căreia s-a instituit ipoteca, precum și suma de bani datorată. Tot aici sunt menționate interdicțiile pe care o ipotecă le implică.

ANEXA Nr.1 la PARTEA I

Această anexă conține explicații detaliate despre categoria de folosința a terenului, dacă este intravilan, extravilan sau parțial intravilan, parțial extravilan (cu precizarea fiecărei suprafețe). Se precizează tipurile de categorii de folosință a terenului: curți-construcții, arabil, livadă, fâneață, vie etc. Pentru teren există și o parte grafică, reprezentarea la scară a conturului terenului, cu menționarea lungimii fiecărui segment al perimetrului.

Anexa conține referiri și la construcții, dacă aceste informații exista în urma unei documentații de intabulare, acordare de număr cadastral, etc.

Cum se obține un extras de carte funciară de informare

Extrasul de carte funciară de informare poate fi solicitat de oricine, fără a justifica în vreun fel motivul pentru care acesta este necesar, dat fiind faptul că în baza lui nu se pot realiza tranzacții imobiliare de tipul vânzare-cumpărare. Documentul poate fi însă utilizat pentru alte scopuri, care nu aduc în niciun fel vreo atingere sau modificare a calității proprietarilor, cum ar fi încheierea unui contract de închiriere sau a unei promisiuni de vânzare, analiza bancară în vederea obținerii unui credit ipotecar, încheierea unei polițe de asigurare etc.

Sunt trei căi pentru a intra în posesia unui extras de carte funciară de informare. Prima presupune prezentarea la sediul ANCPI, depunerea unei cereri și plata unei taxe de 20 de lei. A doua cale este online, de pe site-ul ancpi.ro. Această cale presupune deschiderea unui cont pe acest site și asocierea unui card bancar din care se va face plata taxei de 20 de lei. A treia cale este cea în care vă adesați unui birou notarial.

În concluzie, extrasul de carte funciară este un instrument esențial în procesul de achiziționare sau administrare a unei proprietăți, furnizând informații vitale despre imobil. Acest document oficial emis de ANCPI reprezintă o sursă de încredere pentru a obține date precise despre proprietar, limitele terenului sau construcției, precum și eventualele interdicții legale. Prin intermediul codului de verificare, utilizatorii pot verifica autenticitatea extrasului și accesa informațiile principale din acesta. De asemenea, secțiunile A și B ale extrasului detaliază descrierea imobilului și proprietarii săi, oferind o imagine comprehensivă a stării legale a proprietății. Este important să se consulte și să se înțeleagă corect aceste informații pentru a lua decizii informate în privința imobilului în cauză. Extrasul de carte funciară rămâne un document de referință esențial în tranzacțiile imobiliare și în administrarea proprietăților.