Procedura de urmat pentru vânzarea terenurilor extravilane

Capitolul II al Legii nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, reglementează procedura privind vânzarea terenurilor extravilane, precum și dreptul de preempțiune al anumitor categorii de persoane. Dreptul de preempțiune este un drept legal recunoscut de Codul civil, care constă în posibilitatea pe care o are o persoană de a cumpăra un bun cu preferință față de alte persoane, la preț și în condiții egale. Scopul acestui drept este de a proteja interesele naționale, de a asigura securitatea alimentară, de a stimula dezvoltarea rurală și de a favoriza comasarea terenurilor agricole.

Potrivit legii, vânzarea terenurilor extravilane poate fi făcută doar cu respectarea dreptului de preempțiune al următorilor preemptori, în ordinea stabilită:

◉ Preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;
◉ Preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii;
◉ Preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
◉ Preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
◉ Preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare și instituțiile de învățământ cu profil agricol;
◉ Preemptori de rang VI: persoane fizice domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în vecinătate;
◉ Preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Dacă nu există niciun preemptor care să depună o ofertă fermă, proprietarul terenului poate să îl vândă oricărei persoane fizice sau juridice care îndeplinește anumite condiții legale.

Cine poate cumpăra un teren extravilan dacă preemptorii nu își exercită dreptul de preemțiune

În cazul în care titularii dreptului de preempțiune NU își manifestă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea terenurilor extravilane se poate face către:
a) Persoane fizice, cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

• să aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
• să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte:
• să fie înregistrate de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

b) Persoane juridice, cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

• să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
• să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; (iii) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75 % reprezintă venit din activități agricole, așa cum sunt prevăzute în Codul fiscal, clasificate conform Codului CAEN prin Ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale;
• asociatul/acționarul, persoana fizică, care deține controlul societății să aibă domiciliul situat
  pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a
  terenurilor agricole situate în extravilan.
• In cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății
  sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii, care dețin controlul societății, trebuie să facă
  dovada domiciliului / reședinței/sediului social/secundar situat pe teritoriul național pe o
  perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate
  în extravilan.

Pentru ca acești preemptori să își poată exercita dreptul lor de preemțiune, pentru vânzarea terenurilor extravilane trebuie respectată o anumită procedură, care presupune următorii pași:

1. Proprietarul terenului care intenționează să îl vândă trebuie să depună la primăria unității administrativ-teritoriale unde se află terenul o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului, însoțită de documentele doveditoare ale calității sale și ale caracteristicilor terenului;
2. Primăria are obligația să afișeze oferta la sediul său sau pe pagina sa de internet timp de 45 de zile lucrătoare și să o transmită Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale și structurilor sale teritoriale;
3. În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria trebuie să notifice titularii dreptului de preempțiune, la domiciliul, reședința sau, după caz, sediul acestora, privind înregistrarea ofertei de vânzare. Dacă titularii dreptului de preempțiune nu pot fi contactați, notificarea se va face prin afișarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei.
4. Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale și structurile sale teritoriale au obligația să afișeze oferta la sediul lor sau pe pagina lor de internet timp de 30 de zile lucrătoare;
5. preemptorii au dreptul să depună oferte ferme la primărie sau la Ministerul Agriculturii și Dezvoltării urale sau structurile sale teritoriale în termenul prevăzut pentru afișarea ofertei;
6. Potrivit art. 3 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km fată de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanta mai mică 2400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale (MApN), eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare. Prevederile menționate nu se aplică peremptoriilor.
   Avizele prevăzute la art. 3 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. În cazul neîndeplinirii acestei obligații de a emite avizul, se consideră ca fiind favorabil.

Ce se întâmplă dacă mai mulți preemptori își exercită dreptul de preemțiune

• Dacă există mai mulți preemptori din aceeași categorie care depun oferte ferme, se va alege cel care oferă cel mai mare preț;
• Dacă există mai mulți preemptori din aceeași categorie care oferă același preț, se va alege cel mai tânăr dintre aceștia;
• În cazul vecinilor, prioritatea la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan este după cum urmează:

1. proprietarul de teren agricol vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului ce face obiectul ofertei de vânzare;
2. dacă terenul are două laturi mari ori toate laturile egale, prioritate la cumpărare are proprietarul de teren agricol vecin, tânăr fermier, care are domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
3. proprietarii de teren agricol vecin care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză;
4. în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ-teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul de teren agricol vecin cu domiciliul/reședința în raza unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.

Vânzarea terenurilor extravilane fără respectarea dreptului de preempțiune se sancționează cu nulitatea relativă a actului juridic, care poate fi invocată de către preemptorii îndreptățiți în termen de un an de la data încheierii actului.

Aspecte fiscale privind vânzarea terenurilor extravilane sunt detaliate în articolul Așteptarea a luat sfârșit! Deblocarea tranzacțiilor cu terenurile agricole extravilane.

La adresa următoare  https://blog.equinox.ro/wp-content/uploads/2023/10/Model-de-cerere-pentru-afisarea-ofertei-de-vanzare-a-terenului-Anexa-1A.pdf puteți găsi un Model de cerere pentru afișarea ofertei de vânzare a terenului  (Anexa 1B),
iar la adresa https://blog.equinox.ro/wp-content/uploads/2023/10/Model-de-Oferta-de-vanzare-teren-Anexa-1B.pdf puteți găsi un Model de Oferta de vânzare teren (Anexa 1B).