Cum se face dovada plății prețului unui imobil

Premisa

Într-o tranzacție imobiliară, dovada plății prețului este o problemă sensibilă, având în vedere că obligația de plată se consideră executată atunci când suma de bani a ajuns la destinație, în contul creditorului (vânzătorului), nu atunci când debitorul (cumpărătorul) a dispus efectuarea plății. Această dată este luată în considerare pentru calcularea executării la scadență a obligației, în vederea stabilirii penalităților și a altor daune, mai ales atunci când plata prețului nu se face integral, cu numerar, la data semnării contractului de vânzare

Din 2015, o dată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 70/2015, plățile în numerar între persoanele fizice sunt limitate la 50.000 de lei. Acesta este un prag depășit în marea majoritate a tranzacțiilor imobiliare, așa că trebuie găsită o modalitate sigură de a plăti și de a primi banii. Trebuie folosit transferul bancar, cel puțin pentru partea care depășește limita legală.

Cel mai adesea, banca în care trebuie să ajungă banii (banca vânzătorului) nu este aceeași cu cea din care vin banii (banca cumpărătorului) și, de regulă, alimentarea contului vânzătorului nu se face în aceeași zi. Și atunci când plata se face din și în aceeași bancă nu există certitudinea ca banii ajung în contul vânzătorului imediat, este posibil să dureze câteva ore până când văzătorul să poată obține un extras de cont cu suma încasat. Când o parte a prețului se plătește dintr-un credit bancar, există aproape certitudinea că alimentarea contului vânzătorului nu se va face în aceeași zi în care se semnează contractul de vânzare, ci ulterior, de obicei, după înregistrarea ipotecii în cartea funciară. În toate aceste situații, în contractul de vânzare nu scrie „plata s-a făcut” sau „a fost făcută”, ci „se va face” sau „urmează să fie făcută”. O analiză a textului contractului de vânzare făcută peste ani va cere dovada plății integrale a prețului. Cum se poate face acest lucru?

Cum se face în mod curent dovada plății prețului unui imobil?

Ceea ce urmează este opinia mea rezultată dintr-o experiență practică îndelungată, de peste 20 de ani.

În cele mai multe cazuri, în contractul de vânzare scrie ca dovada plății prețului se va face cu ordinul de plată avizat de banca plătitoare. Părțile semnează contractul în fața notarului (nu și notarul), se duc la bancă, cumpărătorul face viramentul și se întoarce la notar cu ordinul de plată bancar, foarte probabil, fără semnătura și ștampilă, fără niciun element de siguranță. În baza acestuia, notarul autentifică contractul de vânzare și consideră tranzacția încheiată. Doar că în Codul civil la Art. 1504 (1) scrie „Dacă plata se face prin virament bancar, ordinul de plată semnat de debitor și vizat de instituția de credit plătitoare prezumă efectuarea plății, până la proba contrară.” Plata făcută astfel este doar prezumată, nu este certificată. Nu mai vorbesc ca astăzi nicio banca nu mai vizează ordinele de plată, ele nu mai poartă nicio semnătură si nicio stampilă, sunt niște formulare și atât. Deci nici măcar această procedură nu este îndeplinita în integralitate.

O alta situația întâlnita este cea in care, in contractul de vânzare scrie ca dovada plații se va face cu un extras de cont de pe contul creditat (al vânzătorului), ceea ce este mai bine dar tot insuficient, întrucât extrasul de cont nu este vizat de banca emitentă. De cele mai multe ori este un document pdf generat de aplicația băncii, fără niciun element de securitate. O problema suplimentară apare din faptul că, dacă vânzătorul (care a primit banii și are sacii in căruța) nu prezintă cumpărătorului extrasul de cont, alternativa este ca acesta din urma să se adreseze băncii plătitoare pentru a obține o dovada a încasării parții de preț plătită prin virament.  Cumpărătorul are dreptul să ceară acest lucru, conforma Art. 1504 (2) Cod civil: ”Debitorul are oricând dreptul să solicite instituției de credit a creditorului o confirmare, în scris, a efectuării plății prin virament. Această confirmare face dovada plății”.

Care ar fi soluția ideală?

O posibilă soluție este aceea în care cumpărătorul ar achita prețul vânzării prin virament bancar în contul vânzătorului cu o zi două înainte de semnarea contractului de vânzare, urmând ca vânzătorul să prezinte notarului extrasul de pe contul său bancar cu suma încasată, ca dovada plății prețului. Se pune problema bunei-credințe din partea vânzătorului care, la momentul încheierii actului în formă autentică, nu mai dorește să semneze respectivul contract de vânzare, prin urmare nu operează transferul dreptului de proprietate, născându-se astfel un litigiu. Metoda este însă aplicabilă atunci când părțile au semnat în prealabil o promisiune de vânzare, în aceste condiții cumpărătorul având suportul legal al plății (prețul este convenit în promisiune). Opțiunea semnării unei promisiuni de vânzare este ceva mai greoaie, presupune și costuri suplimentare (nu foarte mari), dar conferă siguranță tranzacției.

O altă soluție (din păcate nu și a prea multor notari) este ca, după încasarea integrală a prețului, inclusiv a celei primite prin virament bancar, vânzătorul să se prezinta din nou la notar cu un extras de cont în care să apară suma încasată de la cumpărător ți să semneze o declarație în care să declare că a primit integral prețul vânzării și că nu mai are niciun fel de pretenții. Este singura soluție care garantează dovada indubitabilă a încasării prețului imobilului cumpărat. Problema este a cumpărătorului, el trebuie să probeze că a plătit prețul). Subliniez faptul ca nevoia dovedirii plații prețului nu se pune în raporturile cu vânzătorul, el si-a încasat banii, nu are de ce să protesteze. Proba trebuie făcută ulterior, poate peste 20 de ani, când imobilul va fi din nou vândut sau ipotecat ți va face obiectul unei analize juridice din partea unor notari sau bănci.

O a treia soluție pentrudovada plății prețului, care însă nici măcar nu este luată în considerare în Romania și anume contul bancar escrow, așa ca o descriu doar pentru este teoretic posibilă.

În situația în care un contract de vânzare-cumpărare a unei proprietăți este în curs de finalizare, una dintre opțiunile financiare oferite de instituțiile bancare pentru părțile implicate este utilizarea unui cont escrow. Acest cont reprezintă o modalitate de a proteja interesele participanților în tranzacție. Caracteristica principală a contului escrow constă în posibilitatea de a depune sume de bani în beneficiul părților implicate în tranzacție, dar accesul la aceste fonduri este condiționat de îndeplinirea anumitor condiții contractuale. De asemenea, persoana care a efectuat depunerea are dreptul să recupereze integral suma depusă în cont în cazul în care condițiile stipulate nu sunt îndeplinite sau dacă termenul pentru depunerea documentației este depășit. Unul dintre beneficiile notabile ale contului escrow constă în faptul că garanția pentru buna desfășurare a tranzacției este asigurată de instituția financiară care administrează acest cont.

O ultimă soluție, cu siguranță neaplicată în Romania, este cea în care plata prețului se poate realiza  prin intermediul contului bancar deschis pe numele biroului notarial unde urmează a se autentifica respectivul act de vânzare. Notarul public poate îndeplini acte fiduciare, prin urmare banii depuși în contul acestuia în vederea achitării prețului vor fi virați mai departe către vânzător. Această operațiune reprezintă un element de siguranță, întrucât notarul public oferă certitudinea existenței sumei de bani necesare achitării prețului, iar după semnarea actului va face și formalitățile necesare transferării banilor în contul cumpărătorului. Acesta opțiune de plată nu am întâlnit-o în practică, în găsit-o menționată într-un articol publicat pe site-ul Buletinul Notarilor în luna septembrie 2019.

Concluzii

Modalitatea de plată a prețului în tranzacțiile imobiliare poate ridica anumite provocări și necesită o atenție deosebită. Este important de ținut cont că, în conformitate cu legea, plata este considerată efectuată atunci când suma de bani a ajuns în contul vânzătorului, nu când cumpărătorul a inițiat transferul. Astfel, în contractele de vânzare, este esențial să se prevadă cum va fi demonstrată plata integrală a prețului.

În practică, adesea se utilizează documente precum ordinul de plată avizat de bancă sau extrasul de cont ca dovadă a plății. Totuși, acestea prezintă anumite limitări și incertitudini, iar proba trebuie făcută ulterior, în cazul unor dispute viitoare.

Soluțiile pentru a asigura o dovadă clară a plății includ efectuarea plății cu o zi sau două înainte de semnarea contractului de vânzare, astfel încât vânzătorul să prezinte notarului un extras de cont cu suma încasată. De asemenea, cumpărătorul poate cere o confirmare scrisă de la instituția de credit a vânzătorului privind efectuarea plății prin virament. Aceste practici pot contribui la evitarea unor litigii viitoare și la asigurarea certitudinii în tranzacțiile imobiliare.

De asemenea, în unele cazuri, utilizarea unui cont escrow sau a unui cont bancar deschis pe numele biroului notarial poate reprezenta alternative pentru o gestionare mai sigură a plăților.

În final, alegerea celei mai potrivite metode de plată și asigurarea unei evidențe clare a plății prețului sunt esențiale pentru evitarea neînțelegerilor și a potențialelor dispute în tranzacțiile imobiliare.