Procedura de reziliere a unui contract de închiriere. Recomandări

Rezilierea trebuie deosebită de încetarea unui contract. Rezilierea presupune ca una dintre părțile contractate nu a respectat clauzele sale, iar cealaltă nu dorește să continue derularea contractului. Încetarea contractului de produce fie la termen, fie la cererea uneia dintre parți, cu acordul celeilalte.

Rezilierea contractului de închiriere se face în temeiul Art/1830 (1) Cod civil ”În cazul în care, fără justificare, una dintre părţile contractului de închiriere nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.”

Rezilierea unui contract de închiriere poate fi o situație sensibilă atât pentru proprietar, cât și chiriaș. În acest eseu, vom explora recomandările pentru ambele părți implicate atunci când una dintre ele dorește să  rezilieze un contract de închiriere.

Recomandări pentru proprietar:

1. Verificarea contractului: Proprietarul ar trebui să revizuiască cu atenție contractul de închiriere pentru a identifica clauzele care nu au fost respectate de către chiriaș. Acestea pot include neplata chiriei, deteriorarea proprietății sau nerespectarea altor condiții convenite în contract.
2. Consultarea cu un avocat: Este recomandat ca proprietarul să se consulte cu un avocat specializat în dreptul imobiliar sau contracte de închiriere. Avocatul poate oferi consiliere legală și asigura că toți pașii legali necesari sunt urmați în procesul de reziliere.
3. Notificarea chiriașului: Proprietarul trebuie să notifice chiriașul în scris cu privire la intenția sa de a rezilia contractul de închiriere. Notificarea trebuie să includă motivele rezilierii și să fie trimisă prin poștă cu confirmare de primire sau prin curier cu dovada livrării. Este important să se respecte termenele și modalitățile de notificare prevăzute în contract.
4. Respectarea preavizului: Proprietarul trebuie să respecte perioada de preaviz specificată în contract sau de legislația locală. Această perioadă poate varia în funcție de circumstanțe și locație. Este important ca proprietarul să fie informat cu privire la cerințele legale și să se asigure că respectă această perioadă.
5. Documentarea încălcărilor: Proprietarul ar trebui să documenteze toate încălcările chiriașului, precum neplata chiriei sau deteriorarea proprietății. Evidențierea plăților, comunicările scrise și fotografiile pot fi utile pentru a susține cazul de reziliere în fața instanței, dacă ar fi necesar.
6. Mediere și negociere: Înainte de a lua măsuri legale, proprietarul ar putea încerca să rezolve disputa prin intermediul medierii sau prin negocieri directe cu chiriașul. Aceasta poate fi o opțiune pentru a ajunge la un acord amiabil și a evita un proces costisitor.
7. Acțiune legală: Dacă toate încercările de mediere și negociere eșuează, proprietarul poate să inițieze acțiunea legală în conformitate cu legile și procedurile locale. Este recomandat ca proprietarul să se consulte cu avocatul său pentru a fi ghidat în acest proces. Dacă se ajunge în acestă situație, este bine să știți că:
   • Un contract de închiriare semnat la notar are titlu executoriu, adică vă puteția adresa direct executorului judecătoresc, fără a mai merge ăn instanță. Executoul poate ăncepe executarea dar nu și evacuarea din locuinșă. El poate execuita chiriașul pentru plata chiriei și pentru plata utilităților. Pentru evacuare, singura cale este instanța. Evident, numai dacă chiriașul refuză să părăsească locuința închiriată.
   • Un contract de închiriare semnat sub semnatură privată și înregistrat la ANAF are, de asemenea, titlu executoriu, lafel ca li cel semnat la notar. Atenție! Nu și contractul declarat la ANAF online, în SPV (Spațiul Privat Virtual).
   • Un contract închiriare semnat sub semnatură privată și nedeclarat la ANAF are valabilitate juridică (unii spun că nu are valabilitate), dar vă expun unor neplceri majore în relația cu fiscul.

Recomandări pentru chiriaș:

1. Verificarea contractului: Chiriașul ar trebui să revizuiască cu atenție contractul de închiriere pentru a înțelege clauzele și obligațiile sale. Este important să fie familiarizat cu termenii și condițiile contractului pentru a evita încălcările care pot duce la rezilierea contractului.
2. Comunicarea cu proprietarul: În cazul în care chiriașul întâmpină dificultăți în respectarea contractului, este recomandat să comunice deschis și transparent cu proprietarul. Aceasta poate permite identificarea unor soluții alternative, cum ar fi modificarea termenilor contractului sau renegocierea condițiilor. Este foarte important ca ăn contractul de ănchiriere să existe menționate căile de comunicare oficială între părți, ăntre care trebuie să existe si o adresă poștală. O notificare trmisă nu poate fi confirmată ca ”promită” decât de Poștă. Mesajele pe Whatsapp sau pe email sunt metode mai slabe de comunicare.
3. Respectarea preavizului: Chiriașul trebuie să respecte perioada de preaviz specificată în contract sau de legislația locală atunci când dorește să rezilieze contractul de închiriere. Aceasta poate implica notificarea scrisă a proprietarului și păstrarea evidenței primirii acestei notificări.
4. Acordul comun: În cazul în care ambele părți sunt de acord să rezilieze contractul de închiriere, este recomandat să se obțină un acord comun în scris. Acest acord ar trebui să specifice termenii rezilierii, inclusiv eventualele responsabilități financiare sau proceduri de predare a proprietății.
5. Consultarea cu un avocat: În situații mai complexe sau în cazul în care există neînțelegeri cu privire la rezilierea contractului, chiriașul ar putea să solicite consultanță legală pentru a înțelege drepturile și opțiunile sale. Chiriașul nu se adreseaza instanței decât în cazuri extrem de rare, el avînd la îndemână rezolvarea situației prin părăsirea locuinței. Nu o poate face însă oricum, fără riscul unor penalizări.

Concluzie: Rezilierea unui contract de închiriere poate fi o chestiune complicată, dar respectarea legilor și a procedurilor relevante poate ajuta la gestionarea situației într-un mod corect și echitabil pentru ambele părți. Atât proprietarii, cât și chiriașii ar trebui să se consulte cu specialiști legali și să încerce să ajungă la un acord amiabil, dacă este posibil, înainte de a recurge la acțiuni legale.
Pe blog, există modele pentru notificarea pe care proprietarul o poate face chiriașului, cât și pentru notificarea pe care chiriașul o poate face proprietarului.

Dacă aveți nevoie de un model de notificare, puteți să vedeți unul pe acest blog:
Model de notificare pentru rezilierea contractului de închiriere la cererea chiriașului
Model de notificare pentru rezilierea contractului de închiriere la cererea proprietarului.