Procedura legală pentru evacuarea chiriașilor

În piața închirierilor imobiliare, există momente când proprietarii se confruntă cu situații delicate și dificile, în care chiriașii refuză să respecte acordurile semnate sau, din motive obiective, devin incapabili să îndeplinească obligațiile lor contractuale, cum ar fi plata chiriei sau a utilităților. În aceste momente, proprietarii se află în căutarea unor modalități legale și rapide de a-i determina pe chiriași să părăsească locuința închiriată. Evacuarea chiriașilor este un proces care apare atunci când, după notificarea făcută  de proprietar, chiriașul refuza să elibereze spațiul închiriat. Procesul poate fi unul delicat și complex, care necesită cunoașterea detaliată a legilor și procedurilor specifice.

Una dintre cele mai frecvente situații care duce la solicitarea evacuării chiriașilor este neplata chiriei și/sau a utilităților. Acest lucru poate crea tensiuni semnificative între părți și poate avea un impact financiar semnificativ asupra proprietarilor. În acest context, proprietarii trebuie să țină cont de cadrul legal specific și de conținutul contractelor de închiriere semnate pentru a naviga cu succes prin această situație. În continuare, vom evidenția câteva aspecte legale pentru gestionarea acestor situații sensibile.

Calea legală pentru evacuarea chiriașilor

Există mai multe motive pentru care un proprietar poate solicita evacuarea chiriașului, cum ar fi:

• Neplata chiriei sau a altor obligații contractuale;
• Utilizarea necorespunzătoare a locuinței;
• Comportament neadecvat al chiriașului sau al persoanelor care locuiesc cu acesta;
• Încălcarea legii locuinței.

În cele ce urmează vom face referire la situația în care proprietarul a depășit etapa negocierilor cu chiriașul și dorește ca acesta să părăsească locuința închiriată.

Apariția a cestui articol a fost determinată de frecvența mare cu care am auzit afirmația ”ce instanță!, schimb yala și-i pun lucrurile în stradă”. Nu aceasta este calea de urmat! Deși este de multe ori aplicată, aplicarea ei poate duce la complicații și efecte extrem de serioase și neplăcute.

Dacă nu se poate ajunge la o rezoluție pe cale amiabilă, pot apărea două scenarii diferite. Diferența esențială dintre ele este dacă există un contract scris între părți și forma acestui contract, formă autentică (semnat la notar) sau sub semnătură privată.

Existența unui contract oferă protecție suplimentară proprietarului, care îi este de folos indiferent dacă este semnat la notar sau numai sub semnătură privată.

Presupunând că proprietarul a decis evacuarea chiriașilor (pentru că de bună voie au refuzat), ce este de făcut? Iată care este procedura de urmat:

1. Notificarea chiriașului

În primul rând, proprietarul trebuie să notifice chiriașul cu privire la intenția sa de a-l evacua. Notificarea trebuie să fie scrisă și să fie transmisă chiriașului în mod legal.

În notificare, proprietarul trebuie să precizeze motivele pentru care solicită evacuarea și termenul în care chiriașul trebuie să părăsească locuința.

• Depunerea cererii de evacuare la instanță

Dacă chiriașul nu părăsește locuința în termenul stabilit, proprietarul poate depune o cerere de evacuare la instanță. Cererea trebuie să fie însoțită de o copie a notificării trimise chiriașului.

Instanța va analiza cererea și va stabili dacă există motive întemeiate pentru evacuarea chiriașilor.

• Sentința de evacuare

Dacă instanța decide că evacuarea chiriașilor este justificată, va emite o hotărâre judecătorească în acest sens. Hotărârea de evacuare este executorie, ceea ce înseamnă că poate fi pusă în executare de un executor judecătoresc.

• Executarea hotărârii de evacuare

Executorul judecătoresc va notifica chiriașul cu privire la executarea hotărârii de evacuare. Dacă chiriașul nu părăsește locuința în termenul stabilit, executorul judecătoresc va proceda la evacuarea forțată a acestuia.

Evacuarea chiriașilor este o procedură complexă și costisitoare. Proprietarii care doresc să evacueze un chiriaș ar trebui să se consulte cu un avocat pentru a se asigura că respectă toate prevederile legale.

Concluzie: Calea legală pentru evacuarea chiriașilor este singura modalitate prin care proprietarul poate recupera locuința sa. Procedura este complexă și costisitoare, dar este necesară pentru a proteja drepturile proprietarului.

Când are contractul de închiriere titlu executoriu 

În conformitate cu art. 1798 alin. (1) din Codul civil, contractul de locațiune încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale, precum și cel încheiat prin înscris autentic, pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile prevăzute în contract are caracter executoriu.

Contractele de închiriere pentru locuințe se încheie rar în formă autentică, la notariat, cel mai frecvent se încheie sub semnătura privată și, pentru a căpăta titlu executoriu, trebuie înregistrate la ANAF. La procedura înregistrării la ANAF, voi reveni ceva mai jos.

Un contract de închiriere încheiat sub semnătură privată și înregistrat la ANAF are titlu executoriu pentru plata chiriei și a utilităților. Prin urmare, proprietarul se poate adresa executorului judecătoresc, în baza acestui contract, o cerere de executare silită pentru recuperarea sumei datorate de chiriaș cu titlu de chirie și utilități.

În ceea ce privește evacuarea chiriașilor, aceasta se poate realiza doar pe cale legală, în baza unei hotărâri judecătorești. Astfel, dacă chiriașul nu plătește chiria sau utilitățile, proprietarul poate solicita evacuarea acestuia la instanță. În cazul în care instanța decide în favoarea proprietarului, va emite o hotărâre judecătorească de evacuare. Această hotărâre este executorie, ceea ce înseamnă că poate fi pusă în executare de un executor judecătoresc.

Prin urmare, un contract de închiriere încheiat sub semnătură privată și înregistrat la ANAF nu are titlu executoriu pentru evacuarea chiriașului. Pentru a obține evacuarea chiriașului, proprietarul trebuie să urmeze procedura legală, care include depunerea unei cereri de evacuare la instanță și obținerea unei hotărâri judecătorești de evacuare.

Este important de spus că un contract de închiriere, făcut între părți, care respectă principiile Codului Civil și care este asumat și de proprietar, și de chiriaș, prin semnătură privată, este un act valabil, chiar dacă nu a fost autentificat la notar și nu este înregistrat la ANAF. Documentul nu are, însă, valoare executorie, dar este acceptat de instanță ca fiind legal în analizarea cererii de evacuare, iar în baza lui, poate fi emis ordin de evacuare.

Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF este iarăși obligatorie

Până la sfârșitul anului 2022, declararea contractelor de închiriere făcea prin Declarația Unică și Declarațiile rectificative făcute la semnarea unui contract nou sau la încetarea lui. De la 1 ianuarie 2023, a aparul obligația declarării separate a contractelor de închiriere, în Declarația unică (care rămâne în continuare obligatorie) declarând-se doar valoare venitului.

În formularul C168 pentru declararea contractelor de închiriere se cer precizate, numele proprietarului , al chiriașului, adresa imobilului închiriat, durata închirierii, data începerii contractului, moneda de plată etc.

Formularul poate fi depus la sediul ANAF ”pe hârtie” sau de pus in Spațiul Privat Virtual, pe site-ul ANAF, spațiu la care orice contribuabil poate avea acces după ce primește (la cerere) un user_name și o parolă.

Nedeclararea contractelor de închiriere înseamnă fiscală dar și pierderea titlului executoriu pentru contratul semnat (nu însă și legalitatea contractului).

De menționat că o altă obligație a proprietarilor este de a anunța asociația de proprietari – în termen de 10 zile de la decizia de închiriere a apartamentului dacă casa face parte dintr-un complex.

Codul civil oferă chiriașilor protecție împotriva abuzului sau a pretențiilor neloiale ale proprietarilor. Echilibrul contractual între părți se realizează prin semnarea unui contract de închiriere, care clarifică relația chiriașului cu proprietarul și impune chiriașului să își asume responsabilități și obligații. Asumați-vă drepturi și obligații în mod corect!

Modalitatea de impozitare a veniturilor din chirii în anul 2023 este descrisă AICI.