Introducere
Garanția în contractul de închiriere sau depozitul este o sumă de bani pe care chiriașul o oferă proprietarului la încheierea unui contract de închiriere petnru un imobil. Suma depinde de valoarea proprietății și de durata contractului, dar este de obicei echivalentă cu o lună sau două de chirie.
Scopul garanției
Scopul garanției este de a proteja proprietarul de posibile daune sau chirii neplătite. În cazul în care chiriașul nu respectă contractul, proprietarul poate utiliza banii din garanție pentru a acoperi costurile de reparații sau pentru a plăti chiria neplătită.
Cadrul legal al garanției în contractul de închiriere imobiliară în România
Nu există un articol specific în codul civil care să vorbească despre constituirea depozitului de către locatar într-un contract de locațiune imobiliară. Depozitul este o sumă de bani pe care locatarul o oferă locatorului la încheierea contractului, pentru a se asigura că acesta își va îndeplini obligațiile contractuale, cum ar fi plata chiriei și repararea eventualelor daune. Depozitul este reglementat de art. 1818-1820 din codul civil, care se referă la garanția în contractul de locațiune. Aceste articole prevăd următoarele:
- Garanția este o sumă de bani pe care locatarul o oferă locatorului la încheierea contractului, pentru a se asigura că acesta își va îndeplini obligațiile contractuale. Garanția nu poate fi mai mare decât echivalentul a două salarii medii brute pe țară.
- Locatorul are obligația să păstreze garanția în siguranță și să o restituie locatarului la încetarea contractului, cu excepția cazului în care locatarul nu a respectat contractul sau i-a cauzat daune proprietății.
- Locatorul trebuie să prezinte locatarului o listă cu daunele cauzate de acesta și cu costurile de reparații. Locatarul are dreptul să conteste lista, iar în cazul în care nu este de acord cu ea, poate apela la instanță.
Puteți consulta textul integral al acestor articole pe site-ul LegeAZ, la secțiunea Noul Cod Civil actualizat 2023 – Legea 287/2009.
Valoarea garanției nu poate fi mai mare decât echivalentul a trei luni de chirie (recomandare). Garanția trebuie să fie restituită chiriașului la încetarea contractului, cu excepția cazului în care proprietarul are motive să creadă că chiriașul i-a cauzat daune proprietății.
Utilizarea garanției
Proprietarul poate utiliza garanția pentru a acoperi costurile de reparații cauzate de chiriaș, cum ar fi pagubele la mobilier, electrocasnice sau instalații sanitare. De asemenea, proprietarul poate utiliza garanția pentru a plăti chiria neplătită de către chiriaș.
Restituirea garanției
Garanția trebuie restituită chiriașului la încetarea contractului, cu excepția cazului în care proprietarul are motive să creadă că chiriașul i-a cauzat daune proprietății.
Proprietarul trebuie să prezinte chiriașului o listă cu daunele cauzate de acesta și cu costurile de reparații. Chiriașul are dreptul să conteste lista, iar în cazul în care nu este de acord cu ea, poate apela la instanță.
Dacă în contractul de închiriere există o clauză care prevede că locatorul este în drept să nu mai restituie garanția dacă locatorul cere încetarea contractului înainte de termen, este posibil ca fiscul să considere acestă sumă venit și să vrea să fie adăugată venitului din chirie și impozitată. Atentție! Dacă nu faceți acest lucru din proprie inițiativă în Declarația unică, controlul fiscului ar putea veni după mai mulți ani și să ceară penalități de întârziere.
Drepturile proprietarului
Proprietarul are dreptul să solicite o garanție de la chiriaș, în limita a 2 salarii medii brute pe țară. Garanția poate fi utilizată de proprietar pentru a acoperi costurile de reparații cauzate de chiriaș, cum ar fi pagubele la mobilier, electrocasnice sau instalații sanitare. De asemenea, proprietarul poate utiliza garanția pentru a plăti chiria neplătită de către chiriaș.
Obligațiile proprietarului
Proprietarul are obligația să păstreze garanția în siguranță și să o restituie chiriașului la încetarea contractului de închiriere. În cazul în care chiriașul nu a respectat contractul, proprietarul are obligația să prezinte chiriașului o listă cu daunele cauzate de acesta și cu costurile de reparații. Chiriașul are dreptul să conteste lista, iar în cazul în care nu este de acord cu ea, poate apela la instanță.
Drepturile chiriașului
Chiriașul are dreptul să solicite returnarea garanției la încetarea contractului de închiriere. În cazul în care proprietarul consideră că chiriașul i-a cauzat daune proprietății, acesta are obligația să prezinte chiriașului o listă cu daunele cauzate de acesta și cu costurile de reparații. Chiriașul are dreptul să conteste lista, iar în cazul în care nu este de acord cu ea, poate apela la instanță.
Valabilitatea, durata, forma, conținutul, înregistrarea
◉ Valabilitatea. Garanția este valabilă pe toată durata contractului de închiriere.
◉ Durata. Valoarea garanției nu poate fi mai mare de 2 salarii medii brute pe țară.
◉ Forma. Garanția poate fi constituită în numerar, prin intermediul unei scrisori de garanție bancară sau prin intermediul unei polițe de asigurare.
◉ Conținutul. Contractul de închiriere trebuie să includă o clauză specifică care să reglementeze garanția. Această clauză trebuie să specifice valoarea garanției, forma în care va fi constituită și condițiile în care poate fi utilizată de către proprietar.
◉ Înregistrarea. Contractul de închiriere nu trebuie înregistrat la autoritățile competente. Cu toate acestea, în cazul în care proprietarul este o persoană juridică, contractul de închiriere trebuie înregistrat la registrul comerțului.
Valoarea garanției într-un contract de închiriere imobiliară în România
Valoarea garanției într-un contract de închiriere imobiliară în România este reglementată de Legea nr. 196/2018 privind închirierea clădirilor rezidențiale, art. 4, alin. 2, care prevede că garanția nu poate fi mai mare de 2 salarii medii brute pe țară.
În practică, valoarea garanției este de obicei echivalentă cu o lună sau două de chirie. De exemplu, dacă chiria lunară este de 1.000 de lei, atunci valoarea garanției va fi de 1.000 de lei sau 2.000 de lei.
Valoarea garanției poate fi mai mare sau mai mică, în funcție de o serie de factori, inclusiv:
Tipul și locația proprietății
Cele mai scumpe proprietăți, cum ar fi apartamentele de lux sau casele de vacanță, vor avea, de obicei, o garanție mai mare. De asemenea, proprietățile situate în zonele centrale sau în apropierea locurilor de muncă sau de studiu vor avea, de obicei, o garanție mai mare.
Durata și condițiile contractului
În cazul contractelor de închiriere pe termen lung, garanția va fi, de obicei, mai mare. De asemenea, în cazul contractelor care includ clauze speciale, cum ar fi clauzele de reziliere unilaterală sau clauzele de închiriere anticipată, garanția va fi, de obicei, mai mare.
Situația financiară și istoricul creditelor ambelor părți
Proprietarii vor fi, de obicei, mai dispuși să accepte o garanție mai mică dacă chiriașul are o situație financiară solidă și un istoric creditar bun.
Practici comune și recomandări
În practică, este obișnuit ca proprietarul și chiriașul să negocieze valoarea garanției. De asemenea, este obișnuit ca proprietarul să solicite ca garanția să fie depusă într-un cont bancar blocat sau într-un depozit escrow.
În cazul în care proprietarul solicită o garanție mai mare decât suma maximă prevăzută de lege, chiriașul poate contesta această solicitare. De asemenea, chiriașul poate solicita o reducere a garanției dacă proprietarul acceptă să facă anumite modificări la contract, cum ar fi să reducă chiria sau să prelungească durata contractului.
Recomandările pentru stabilirea unei valori adecvate pentru garanție sunt următoarele:
- Valoarea garanției ar trebui să fie suficient de mare pentru a acoperi costurile de reparații cauzate de chiriaș, dar nu ar trebui să fie prea mare, deoarece ar putea descuraja chiriașii potențiali să închirieze proprietatea.
- Valoarea garanției ar trebui să fie stabilită în funcție de factori precum tipul și locația proprietății, durata și condițiile contractului, situația financiară și istoricul creditelor ambelor părți.
- Chiriașul ar trebui să negocieze cu proprietarul pentru a obține cea mai bună valoare posibilă pentru garanție.
Mai multe recomandări despre ce trebuie să conțină un contract de închiriere imobiliară puteți afla citind articolul Ce clauze trebuie sa conțină un contract de închiriere
Căutați un apartament de închiriat în Ploiești? Intră pe equinox.ro și vezi ofertele noastre!
Căutați o casă de închiriat în Ploiești? Intră pe equinox.ro și vezi ofertele noastre!
