Noua Lege 116/2024 și Impactul Asupra Vânzării Terenurilor

Până de curând, regimul terenurilor situate în extravilan era reglementat de Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare. Această lege prevedea mai multe clase de preemptori care trebuiau informați, făcând procedura vânzării foarte anevoioasă.

Spiritul legii a fost să împiedice vânzarea suprafețelor mari de teren către societăți mari românești sau străine. Nu este rău! Dar, ca efect secundar, au fost blocate la vânzare terenurile intravilane care aveau și o parte în extravilan. Am întâlnit cazuri în care suprafața din extravilan era de 2-3% din suprafața totală. Pentru această suprafață infimă trebuia urmată o procedură extrem de cronofagă.

Legiuitorul a luat notă de situația din piață și a vrut să îndrepte lucrurile. Bună intenție, n-am ce zice! Numai că și drumul spre iad se zice că este pavat tot cu bune intenții.

Ce a făcut Parlamentul României, a emis Legea 116/29.04.2024 în care, la Articolul 2 al. (1), scrie:
„Terenurile agricole situate în intravilan și terenurile care formează un singur imobil, identificat printr-un singur număr cadastral, compuse parțial dintr-o suprafață majoritară aflată în intravilan, cu categoria de folosință curți-construcții, și parțial în extravilan, cu destinație agricolă, nu intră sub incidența prezentei reglementări.”

O formulare care a băgat în ceață și AI-ul. L-am întrebat pe Chat GPT ce crede, la ce suprafață se referă legiuitorul când ne cere să apreciem dacă suprafața aflată în ”curți-construcții” este sau nu majoritară.

Iată ce mi-a răspuns:
„Pentru a determina dacă suprafața de teren cu categoria de folosință curți-construcții este majoritară, se ia în considerare întreaga suprafață a imobilului identificat printr-un singur număr cadastral, format din porțiunea aflată în intravilan și cea din extravilan. Deci, suprafața de referință pentru a stabili dacă terenul ‘curți-construcții’ este majoritar este întreaga suprafață a imobilului, indiferent dacă acesta este parțial în intravilan și parțial în extravilan.”

Tot așa gândisem și eu dar speram să mă înșel.

Dacă analizăm aplicabilitatea practică a noilor reglementări privitoare la extravilan (căci aceasta ne doare), constatăm că singura înlesnire la vânzare apare doar atunci când suprafața aflată în intravilan și, în același timp, în curți-construcții, este mai mare de 50% din suprafața totală a terenului. Este o situație extrem de rară. De obicei, partea de curți-construcții este doar suprafața de teren aflată sub construcții (casă) și în jurul acesteia, ocupând maximum 300-400 mp. Dacă terenul are o suprafață mai mare decât dublul acesteia, incluzând și extravilanul, rămâne să se aplice legea veche pe care Parlamentul a vrut să o simplifice. Ce păcat că nu a reușit!

Detalierea procedurii prevazute de Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare este descrisa in articolul Procedura de urmat pentru vânzarea terenurilor extravilane.