Respectarea Ofertei de Cumpărare: O Chestiune Etică în Imobiliare

În Codul civil, există Articolul 1183 care se referă la buna-credință în negocieri: Cel care a făcut o ofertă de contract poate să o retragă numai dacă se angajează să răspundă de cheltuieli și de eventualele daune cauzate celuilalt prin retragere.

Foarte mulți dintre clienții agenției noastre cer să vadă mai multe imobile înainte de a lua decizia de a cumpăra unul. Este perfect normal. Rareori se întâmplă altfel. Un contraexemplu sunt eu. Am cumpărat în București, cu ani în urmă, primul apartament pe care agenția care intermedia vânzarea mi l-a propus. Și nu regret. A fost o alegere bună.

Se întâmplă adesea ca, după cinci, șase vizionări, răspunsul clientului să fie „mai aștept, poate vor mai scădea prețurile, nu mă grăbesc”. Nici acest lucru nu este neobișnuit. Era să zic că este normal. Dacă normalitatea este privită în termeni statistici, adică al frecvenței de apariție, atunci se poate spune și așa, dar dacă normalitatea este privită din perspectiva respectului față de munca unui grup de oameni, atunci avem o problemă.

În prezent, piața a impus un anumit tip de relație client-cumpărător – agenție imobiliară: plata comisionului agenției se face numai în cazul succesului, adică numai dacă dintre imobilele prezentate, clientul alege să cumpere unul. În caz contrar, toate serviciile oferite (consiliere, selectarea ofertelor, programarea vizionărilor, deplasările etc.) sunt gratuite. Agenția își asumă acest model de afacere.

Ce se întâmplă însă atunci când, după mai multe săptămâni de vizionări, clientul face o ofertă de cumpărare și vânzătorul o acceptă? În mod firesc, agenția trece la etapa finală: pregătește documentele necesare redactării actului notarial. Această etapă este cea mai puțin „vizibilă”. Această pregătire poate să însemne multe ore de muncă pentru agent și agenție. De multe ori chiar și bani plătiți în avans pentru obținerea unui extras de carte funciară de informare sau a unui certificat de urbanism. Totul pentru ca, la final, clientul să fie mulțumit, să consume cât mai puțin din timpul său și să afle cât mai puțin din „problemele” întâlnite pe parcurs. Când totul este pregătit și trebuie făcută programarea semnării contractului de vânzare la notariat, cumpărătorul spune că nu mai cumpără, că se mai gândește sau că vrea să mai vadă și alte imobile sau, pur și simplu spune că nu mai cumpără. Acesta este situație pe care v-o supun atenției. Nu că aș aștepta vreo soluție, dar o problema care este discutată are șansa să genereze diminuarea frecvenței sale de apariție.

Din păcate, la noi nu este nici ca la nemți, nici ca la americani. Nemții zic „ein Mann, ein Wort”, adică mi-am dat cuvântul, așa rămâne. Americanii, mai practici, fac ofertele de cumpărare în scris, iar avocații au grijă ca nerespectarea unei oferte să aibă repercusiuni materiale foarte motivante La noi, o ofertă poți să o faci și să nu o respecți. O faci numai așa, de dragul negocierii, ca să vezi dacă ți se acceptă un anumit preț. Nimănui nu i se pare că ceva ar fi în neregulă. „Cumpărarea unei case este un lucru important, nu o fac în fiecare zi. Nimeni nu mă poate obliga să cumpăr”. Chiar așa este: cumpărarea unei case este unul dintre cele mai importante lucruri în viața unui om. Mulți nici nu o fac decât o dată în viață. Dar cuvântul dat? El nu are valoare? Poți să baleiezi piața săptămâni, luni sau (da, este posibil) ani în șir și să nu cumperi nimic, dar în momentul în care ai făcut o ofertă de cumpărare și aceasta este acceptată, ar trebui să nu mai dai înapoi sau să accepți că ai provocat daune și să le plătești.

O ofertă de cumpărare, făcută chiar numai sub formă verbală, este un angajament, o promisiune: dacă mi se acceptă oferta de preț, promit că voi oferi acest preț într-un anumit interval de timp.

Nerespectarea contractului-ofertă nu are consecințe materiale, dar are consecințe de etică în imobiliare. Dacă ar exista o bază de date în care toți clienții care trec pe la o agenție imobiliară să primească aprecieri, după o perioadă de timp un astfel de client nu ar mai primi nici un fel de atenție, nu ar mai fi credibil. Din păcate o astfel de bază de date (încă) nu există. Sigur că același tip de tratament ar trebui să fie aplicat și agențiilor imobiliare.

Dacă noi nu ne respectăm cuvântul dat, cum am putea avea pretenția să fim respectați de partenerii noștri? Cum să construim un mediu de afaceri credibil, dacă nu ne respectăm cuvântul dat?

În cazul în care o persoană a făcut o ofertă de cumpărare imobiliară și apoi a retras oferta fără justificare și ai suferit daune sau cheltuieli în urma acestei retrageri, ai dreptul să ceri despăgubiri sau să te îndrepți împotriva persoanei care a făcut oferta, în conformitate cu prevederile acestui articol. Codul civil vorbește doar de pierderile vânzătorului, nu și de cele ale agenției imobiliare.
Este bine că există această prevedere în Codul civil, chiar dacă nu are o aplicabilitate imediată (pentru că este grei de probat cuantumul daunelor). Stabilește însă un reper etic.