Ce este promisiunea de vânzare cumpărare

Promisiunea de vânzare cumpărare pentru un imobil (antecontractul) reprezintă acordul convenit de părți, prin care promitentul – cumpărător se angajează față de promitentul – vânzător să încheie în viitor cu acesta un contract, ale cărui elemente esențiale sunt stabilite în promisiunea de vânzare cumpărare semnată. Acest angajament este reciproc, adică ambele părți implicate în promisiunea de vânzare cumpărare sunt angajate să își îndeplinească promisiunile. Termenul juridic pentru acest tip de obligație este „sinalagmatic”, ceea ce înseamnă că ambele părți sunt obligate să își îndeplinească promisiunile conform condițiilor stabilite în contractul respectiv.

Ce se întâmplă dacă una dintre părți, nu își îndeplinește obligațiile

promisiunea de vânzare cumpărare

De cele mai multe ori, motivul pentru care se semnează o promisiune de vânzare și direct contractul de vânzare este că fie cumpărătorul nu are toți banii necesari plații prețului, fie vânzătorul nu are pregătite toate actele necesare autentificării contractului de vânzare. Ce se întâmplă dacă una dintre părți, până la termenul stabilit, nu își îndeplinește obligațiile și nu finalizează tranzacția? Iată ce prevede Codul civil în această situație la art.1669:

(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să tina loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

În cazul în care cumpărarea implică și un credit bancar, acesta prevedere nu se poate aplica. Niciuna dintre parți nu o poate sili pe cealaltă să compare din lipsă de bani pentru plata prețului.

Când se restituie avansul plătit la semnarea unei promisiuni de vânzare

Acum analizam ce se întâmplă cu avansul plătit dacă nu se finalizează vânzarea.

Dacă promitentul vânzător refuză să-și execute obligația de a încheia contractul de vânzare la termenul stabilit, cealaltă parte este îndreptățită să solicite promitentului vânzător dublul avansului arvuna primit, iar in cazul in care promitentul cumpărător refuza încheierea contractului la termen, pierde avansul arvuna plătit.

Dacă promitentul vânzător nu-și îndeplinește promisiunea de a încheia contractul de vânzare, promitentul cumpărător va avea dreptul să solicit înscrierea în cartea funciară în favoarea sa a unei ipoteci legale asupra imobilului pentru restituirea sumei plătite în baza promisiunii potrivit art.2386 Cod civil pct.2.

Dacă pentru plata prețului, cumpărătorul apelează la un credit bancar, de cele mai multe ori acesta solicită introducerea în antecontract a unei clauze care să prevadă obligația vânzătorului de a-i restitui avansul plătit dacă banca nu îi acordă creditul solicitat, din cauze neimputabile lui. Este o recomandare pe care băncile (aș zice toate băncile) o fac clienților lor.

Opinia mea este ca această recomandare este făcută pentru protecția băncii, nu a clientului lor, cumpărător. Băncile recomandă durate lungi, de mai multe luni, pana la finalizarea contractului de vânzare (pana la aprobarea creditului), plata unei suma modice ca avans din preț și condiția restituirii avansului (chiar așa mic), în caz de nefinalizare a vânzării din motive neimputabila cumpărătorului (adică daca nu i se aproba creditul solicitat), cu scopul de a se proteja la posibilele reproșuri din partea clientului. În felul acesta, toate riscurile contractului sunt transferate vânzătorului. El se poate afla În situația de a fi primit o suma modica drept avans din preț, de a fi așteptat trei luni și, în final, să fie obligat și la restituirea avansului primit. El cu ce se alege în schimbul așteptării și ”deranjului” ocazionat de vizite repetate, vizita evaluatorului,  mersul la bancă pentru verificarea actelor, obținerea de extrase de carte funciară etc.?

Situația se complica daca promisiunea de vânzare cumpărare se notează în cartea funciara. Presupunând ca nu a fost acordat creditul (fie deloc, fie cu o valoare insuficienta cumpărării) și vânătorul restituie avansul, radierea notarii din cartea funciara nu se face din oficiu. Este necesar un act notarial semnat și de cumpărător. Dacă acesta, după primirea banilor (restituiți de vânzător) nu se mai prezintă la notar, radierea din cartea funciară se face după șase luni de la expirarea termenului menționat în promisiunea de vânzare cumpărare.

Notarea în cartea funciară se poate face nu doar de către notar, imediat după semnarea promisiunii, ci și de cumpărător ulterior, înainte de împlinirea a șase luni de la expirarea termenului din promisiune. Faptul ca în antecontract ar scrie că părţile nu solicita notarea în cartea funciară, nu înseamnă că notarea nu poate fi făcută ulterior, la cererea cumpărătorului!

Acum, să analizăm ce presupune sintagma motive neimputabile cumpărătorului. Înseamnă, practic, că nu banca i-a acordat creditul solicitat din motive ce nu țin de persoana lui. Tot practic, această situație s-ar  reduce la falimentul băncii sau modificarea bruscă a condițiilor de creditare. Ne acordarea creditului se datorează mai întotdeauna clientului.  Practic, când cumpărătorul solicită vânzătorului restituirea avansului plătit la semnarea promisiunii de vânzare, și invocă acest lucru în temeiul mențiunii din antecontract, el trebuie să probeze că neacordarea creditului nu i se datorează. Ar trebui sa prezint un document emis de banca in care sa de evidențieze acest lucru. In practica, banca nu eliberează niciodată un astfel de document.

Recomandări

Aș adăuga un comentariu referitor la valoarea avansului din preț care se plătește la semnarea promisiunii de vânzare. Acesta avans nu trebuie sa fie nici prea mare, nici prea mic. Nu trebuie sa fie mare, pentru ca un avans prea mare crește riscul cumpărătorului. În timpul până la semnarea contractului de vânzare, vânzătorul poate avea probleme de sănătate majore, care să-l împiedice să vină în fața notarului pentru finalizarea vânzării lungi perioade de timp (de exemplu, un accident sau, Doamne ferește!, deces). Nu trebuie sa fie nici prea mic, pentru ca in aceasta situație creste riscul vânzătorului, acela ca la termen cumpărătorul să îi spună ”m-am răzgândit, nu mai cumpăr, am găsit ceva mai bun și mai ieftin”. Avansul trebuie să fie (din punctul de vedere al vânzătorului) atât de mare încât să merite să aștepte încă șase luni (și să nu poată vide altcuiva, pentru că are notare în cartea funciară) după expirarea termenului din promisiunea de vânzare cumpărare. Am luat în calcul situația în care cumpărătorul înscrie actul în cartea funciară, nu finalizează vânzarea și refuză să declare în scris că este de acord cu radierea promisiunii din cartea funciară.

Dintr-o practica îndelungata, recomandarea mea este ca avansul sa fie cuprins intre 5% si 10% din prețul de vânare. Procentul mai mare, pentru perioade mai lungi pana la finalizarea tranzacției.

Menționez că refuzul cumpărătorului de a debloca cartea funciară, dacă nu i se restituie avansul, nu are temei legal (adică, este ilegală), dacă din vina lui nu s-a putut finaliza vânzarea.

Concluzii

Promisiunea de vânzare cumpărare (antecontractul) este un instrument util în tranzacțiile imobiliare, oferind timp pentru pregătirea actelor și pentru acordarea creditului bancar necesar. Stabilirea clară a clauzelor privind avansul și a procedurii de urmat în cazul nefinalizării tranzacției până la termenul convenit, protejează ambele părți de situații neplăcute.

Pentru siguranță, este utilă:

  • Consultarea unui agent imobiliar la stabilirea clauzelor promisiunii de vânzare.
  • Negocierea unei valori rezonabile a avansului.
  • Specificarea clară a condițiilor de restituire a avansului.

Informându-vă temeinic și redactând un antecontract corect, evitați eventuale neînțelegeri și conflicte.

Întrebări frecvente (FAQ)

Ce este o promisiune de vânzare (antecontract)?

O promisiune de vânzare este un contract prin care doua parți se obliga sa încheie in viitor un alt contract, numit contract de vânzare cumpărare. În promisiunea de vânzare cumpărare se stabilesc elementele esențiale ale contractului de vânzare cumpărare, precum prețul, bunul imobil care face obiectul vânzării și termenul de încheiere a contractului final.

De ce se semnează o promisiune de vânzare?

O promisiune de vânzare se semnează în general în situațiile în care una dintre părți nu are la dispoziție toate resursele necesare pentru a finaliza imediat tranzacția. De exemplu, cumpărătorul poate sa nu aibă toată suma de bani necesară pentru a plăti prețul imobilului, iar vânzătorul poate sa nu aibă pregătite toate actele necesare pentru autentificarea contractului de vânzare cumpărare (de exemplu, o succesiune, înscrierea în cartea funciară sau certificatul de performanță energetică).

Ce se întâmpla dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile din promisiunea de vânzare cumpărare?

Dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile din promisiunea de vânzare cumpărare, cealaltă parte poate cere instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare. De asemenea, partea care a suferit un prejudiciu ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale poate solicita daune-interese.

Ce se întâmpla cu avansul plătit la semnarea promisiunii de vânzare în caz de nefinalizare a tranzacției?

În caz de nefinalizare a tranzacției, soarta avansului plătit la semnarea promisiunii de vânzare depinde de motivele pentru care tranzacția nu a fost finalizată.

  • Daca vânzătorul este cel care refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare, cumpărătorul are dreptul să solicite dublul avansului plătit.
  • Dacă cumpărătorul este cel care refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare, vânzătorul păstrează avansul plătit.

Ce se poate face dacă vânzătorul refuză să restituie avansul în caz de nefinalizare a tranzacției?

Dacă vânzătorul refuză să restituie avansul în caz de nefinalizare a tranzacției din culpa sa, cumpărătorul poate acționa în judecată vânzătorul pentru a-l obliga la restituirea sumei.

Cat de mare trebuie sa fie avansul plătit la semnarea promisiunii de vânzare?

Valoarea avansului plătit la semnarea promisiunii de vânzare este negociata între părți. În mod uzual, avansul este cuprins între 5% si 10% din prețul imobilului.

Ce este notarea promisiunii de vânzare în cartea funciara?

Notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară are ca efect publicitatea actului semnat, adică opozabilitatea față de terți. Cu alte cuvinte, notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare va împiedica vânzătorul să vândă imobilul altei persoane.

Cum se poate radia notarea promisiunii de vânzare din cartea funciară?

Notarea promisiunii de vânzare din cartea funciara se poate radia prin:

  • Acțiunea notarului, odată cu înscrierea contractului de vânzare cumpărare.
  • Acordul scris, în formă autentică, al părților, dacă tranzacția nu s-a încheiat.

Ce se întâmplă dacă vânzătorul, în mod legal, nu restituie avansul și cumpărătorul refuză să-și dea acordul pentru radierea notării promisiunii de vânzare din cartea funciara?

În această situație, radierea din cartea funciară se va face din oficiu după șase luni de la expirarea termenului menționat în promisiune pentru finalizarea tranzacției.

15 comentarii la „Ce este promisiunea de vânzare cumpărare”

Lasă un comentariu