Despre notarea in cartea funciara a antecontractelor

Antecontractele sau promisiunile bilaterale de vanzare, cum li se spune mai recent, pot sa fie notate in cartea funciara (Art.906 NCC). Costa numai 60 de lei. Scopul notarii este pentru protectia cumparatorului. Pe durata mentionata in antecontract, vanzatorul nu poate face o alta promisiune de vanzare sau chiar vanzarea imobilului, pentru ca in cartea funciara apare notat deja primul antecontract.

Din punctul de vedere al cumparatorului totul este OK. Altfel stau insa lucrurile din punctul de vedere al vanzatorului. Sa presupunem ca in antecontract s-a mentionat o perioada de o luna de zile pana la data la care partile se angajeaza sa perfecteze contractul de vanzare si ca s-a platit un avsans de 4000 euro. La expirarea acestui termen, cumparatorul spune nu am totii banii necesari pentru plata pretului convenit. Ce se intampla? Conform clauzelor antecontractului, cumparatorul pierde avansul platit. Asa este, dar vanzatorul nu poate vinde imobilul sau altei persoane pana nu radiaza din cartea funciara notarea antecontractului.

Ce se intampla in acest moment? In scenariul care implica buna-credinta, cumparatorul va fi de acord sa vina impreuna cu cumparatorul in fata notarului pentru a semna o conventie in care va recunoaste ca vanzarea nu s-a facut din culpa sa si se declara de acord cu radierea notarii. Atentie! Nu este suficienta o declaratie unilaterala a cumparatorului pentru radiere. In scenariul alternativ, lucrurile se complica. In absenta conventiei semnate de ambele parti, notarea de la cartea funciara se radieaza din oficiu abia dupa sase luni de la expirarea termenului de expirare a antecontractului (nu de la semnare) si in acest timp vanzarea este blocata. Daca apare un alt cumparator, incepe targuiala cu primul, care poate spune iti dau declaratia de radiere de care ai nevoie, dar imi dai cei 4000 de euro inapoi altfel, da-ma in judecata! Judecata inseamna un an pana la primul termen, iar speranta obtinerii unor daune semnificative, care sa compenseze pierderea cauzata de blocarea abuziva a vanzarii, scaderea preturilor pe piata imobiliara etc., este palida.

Un scenariu si mai scary: dupa expirarea termenului antecontractului, cuparatorul este in drept sa instituie ipoteca legala asupra imobilului, fara a prezenta vreun motiv explicit. Poate sa faca acest lucru chiar daca el insusi este cauza neincheierii tranzactiei fie pentru ca nu are banii necesari, fie pentru ca s-a razgandit. De ce ar face asa ceva, va puteti intreba? Pentru a-si recupera avansul. Este de presupus ca sase luni i se vor parea prea multe vanzatorului ca sa astepte radierea din oficiu din cartea funciara a notarii si… incepe tocmeala: iti deblochez cartea funciara daca imi restitui banii primiti ca avans.

Problema nu are o solutie multumitoare pentru vanzator, asa ca atentie la notarea in cartea funciara a antecontractelor! Mai ales ca notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.

Singura cale de protectie a vanzatorului este valoarea avansului. Acesta trebuie sa fie suficient de mare ca sa merite sa astepte sase luni radierea din oficiu.