Reziliere contract de închiriere vs. denunțare unilaterală

📌 Acest articol face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

Introducere

În contractele de închiriere, proprietarii și chiriașii se lovesc adesea de termeni juridici precum reziliere contract de închiriere sau denunțare unilaterală, care pot crea confuzie. Deși ambele duc la încetarea contractului, modul în care funcționează și consecințele lor sunt diferite. Înțelegerea corectă a acestor concepte îi ajută pe ambele părți să evite conflicte și costuri inutile.

Ce înseamnă reziliere contract de închiriere?

Rezilierea contractului de închiriere este o modalitate de încetare a contractului atunci când una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile. Este o sancțiune pentru neexecutare. Exemple:

• chiriașul nu plătește chiria mai multe luni la rând;
  
• proprietarul nu asigură folosința locuinței în condițiile promise.
  

Rezilierea produce efecte numai pentru viitor. Cu alte cuvinte, ceea ce s-a executat deja (chiria plătită, folosința locuinței, utilitățile achitate) nu se restituie. În practică, chiriașul trebuie să elibereze locuința, iar proprietarul poate cere daune pentru prejudiciile cauzate prin neexecutarea obligațiilor.

Ce este denunțarea unilaterală?

Denunțarea unilaterală este dreptul unei părți de a pune capăt contractului fără a exista o culpă a celeilalte părți. Ea este posibilă doar dacă legea sau contractul permit acest lucru. Exemple:

• chiriașul dorește să plece din apartament înainte de termen, respectând perioada de preaviz;
  
• proprietarul vrea să vândă locuința și notifică chiriașul, dacă în contract există această clauză.
  

Denunțarea unilaterală are efect numai pentru viitor. Ce s-a executat până la acel moment rămâne valabil (chiria deja plătită, cheltuieli de întreținere etc.).

Diferențe esențiale între cele două

• Cauza: rezilierea presupune o încălcare a obligațiilor; denunțarea unilaterală este un drept exercitat fără culpă.
  
• Efectele: ambele încetează contractul doar pentru viitor. În cazul rezilierii, încetarea survine ca sancțiune pentru neexecutare; în cazul denunțării, încetarea survine prin voința uneia dintre părți, conform clauzei sau legii.
  
• Procedura: rezilierea poate fi pronunțată de instanță sau, dacă există o clauză rezolutorie expresă în contract, poate fi obținută și printr-o simplă notificare scrisă trimisă de partea vătămată; denunțarea se face printr-o simplă notificare, respectând preavizul.
  

Cum se aplică în închirieri

În contractele de închiriere, rezilierea este frecvent folosită de proprietari atunci când chiriașii nu își plătesc datoriile. Pe de altă parte, denunțarea unilaterală este des întâlnită la chiriași, care aleg să părăsească locuința înainte de termen. De obicei, contractele prevăd o perioadă de preaviz între 30 și 90 de zile.

Exemple practice

• Dacă un chiriaș nu plătește chiria 3 luni, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere și evacuarea locuinței.
  
• Dacă un chiriaș se mută în alt oraș pentru serviciu, poate apela la denunțarea unilaterală, notificând proprietarul și respectând preavizul.
  

Concluzie practică

Pentru a evita neînțelegerile, contractul de închiriere ar trebui să prevadă clar condițiile de reziliere și de denunțare unilaterală. Proprietarii își protejează mai bine drepturile prin clauze rezolutorii exprese, iar chiriașii trebuie să știe în ce condiții pot părăsi locuința fără penalități.

Cei interesați pot găsi la adresele de mai jos modele pentru redactarea cererii de reziliere a contractului de închiriere, atât de către chiriș, cât și de către proprietar:

Model de notificare pentru rezilierea contractului de închiriere (la cererea chiriașului)

Model de notificare pentru rezilierea contractului de închiriere la cererea proprietarului

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet