Contractele de închiriere neînregistrate la fisc sunt perfect valabile

În practică, am întâlnit adesea, în rândul clienţilor noştri, opinia că un contract de închirere nu este valid decât dacă este înregistrat la fisc. Cel mai adesea, companiile (în calitatea lor de chiriaş) cer, ca o condiţie obligatorie, înscrierea la Adminstraţia financiară a contractului de închiriere.

Am citit recent pe bvbusinessconsulting.ro un articol semnat de dna av. Andreea Lisievici, Senior Associate la Ţucă, Zbârcea & Asociaţii, în care detaliază această problemă într-un mod profesional. Reproduc acest articol mai jos.

Nu de puţine ori am întâlnit percepţia cum că proprietarii nu încheie contract scris cu chiriaşii pentru a nu declara venitul şi a nu plăti impozit, corelativ cu concluzia că un contract scris, dar neînregistrat la fisc, este nevalabil.
Nimic mai fals. În primul rând, contractul de închiriere este un contract consensual, ceea ce înseamnă că el se încheie în mod valabil prin acordul de voinţă dintre proprietar şi chiriaş. Forma scrisă a contractului se cere numai pentru probă, ceea ce înseamnă că fiecare din părţi poate dovedi faţă de terţi existenţa şi cuprinsul contractului numai prin înscrisul constatator, nu prin declaraţii sau martori.

Cu alte cuvinte, nu există nicio condiţionare de înregistrarea la administraţia finanţelor publice pentru valabilitatea contractului de închiriere. El se încheie prin acordul de voinţă, încheierea unui înscris în acest sens fiind impusă de obligaţia proprietarului de a se înregistra ca plătitor de impozit pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor (chirii, mai simplu spus). Chiriaşul nu are nicio legatură cu obligaţia proprietarului de a se înregistra la fisc, în schimb proprietarul are obligaţia de a plăti impozit, indiferent că are contract scris sau nu. E drept, faptul că trebuie să se înregistreze ca plătitor atrage nevoia încheierii unui contract scris, dar asta nu înseamnă că, în lipsa înscrisului, contractul (cu obligaţia aferentă de a plăti impozit) nu există.

Proprietarul care nu se înregistrează ca plătitor de impozit face evaziune fiscală, un aspect foarte util de cunoscut atunci când proprietarul evazionist are diverse cerinţe din categoria: „văruieşte tu / plăteşte tu / ieşi afară / chiria s-a mărit” etc.

Un alt aspect de menţionat este că un contract de închiriere cu dată certă este opozabil şi terţului dobânditor al bunului închiriat. În traducere, dacă acel contract este menţionat într-un registru public cu formalităţile cerute de lege (de ex. este înregistrat la fisc, atestat de avocat, certificat de notar – inclusiv făcută o copie legalizată, menţionat la registrul comerţului ca dovadă pentru sediu, etc) atunci şi persoana care dobândeşte proprietatea imobilului în timpul în care este inchiriat va fi obligată să respecte termenul închirierii. Acest lucru nu trebuie confundat cu înregistrarea la fisc – cum spuneam, asta e doar una din modalităţile în care se poate dobândi data certă.

Citeşte şi: Contractele de închiriere înregistrate la fisc au titlu executoriu