Trei motive pentru declararea prețului real în tranzacțiile imobiliare

Când vrei să vinzi un imobil, poate fi tentant să eviți declararea pretului real, să declari un preț mai mic decât cel real, pentru a plăti un impozit mai mic și taxe notariale mai mici. Însă acest lucru este ilegal și poate să îți aducă neplăceri foarte mari în viitor. Sunt voci in piața imobiliara care afirmă că în mai mult de jumătate dintre tranzacțiile imobiliare nu se declară prețul real pentru a se diminua taxele notariale și impozitul datorat statului. Celor mai mulți dintre cei implicați întra-un asemenea proces de vânzare li se pare ca aceasta este singura consecința a nedeclarării prețului real. Vă voi prezenta în continuare trei situații reale in care declararea unui preț mai mic sau mai mare decât cel real a avut sau ar fi putut sa aibă consecințe foarte neplăcute.

1. În urmă cu câțiva ani am intermediat vânzare unui apartament obișnuit. Totul a decurs ca la carte, respectând-se algoritmul impus de un comportament prudent: s-a cerut extras de carte funciară, certificat fiscal, adeverința de la asociația de proprietari etc. La câteva luni după semnarea contractului, cumpărătorul se trezește implicat întra-un proces deoarece, cu doi ani înaintea vânzării, același apartament fusese promis într-o „chitanța de mana” unui alt cetățean, care nu mai venise la termenul convenit cu restul prețului. Procesul a durat mai bine de doi ani și l-a costat pe cumpărătorul de buna credința câteva sute bune de euro. Sigur, ar fi putut să solicite plata de la cel care a pierdut procesul, dar ar fi însemnat un alt proces (de executare), alți bani și alți nervi. A ales răul cel mai mic.

Ce s-ar fi întâmplat dacă instanța ar fi dat câștig de cauza primului cumpărător, iar cel de-al doilea ar fi declarat un preț derizoriu în contractul său de vânzare-cumpărare? Ar fi primit de la cel ce l-a înșelat suma pe care declarase că a primit-o și nu ar fi avut nicio cale să-și recupereze toți banii pe care i-a plătit pe apartament.

2. Un alt caz: un apartament face obiectul unui antecontract, urmând ca restul prețului sa fie plătit de o bancă, de la care cumpărătorul urma să ceară credit. Titlul de proprietate era un contract de vânzare-cumpărare semnat cu șapte ani în urmă. Juristul băncii a apreciat că prețul declarat în acel contract este „neserios”, sub grila minimala a notarilor valabila la data tranzacționării. Acesta a fost motivul pentru care cumpărătorul nu a primit credit și vânzarea nu s-a mai realizat. Iată că și după șapte ani pot apărea efecte ale unei declarații incorecte.

Tarifele notariale pot varia de la un birou notarial la altul, cu excepția taxelor datorate statului (impozit, taxă intabulare).

În cazul în care prețul vânzării este mai mic decât cel din expertizele sau „grilele” notariale, onorariul notarial se calculează la valoarea din expertize (nu la valoarea mai mică, declarată), ița notarul ca raporta tranzacția ca ”suspectă”.

Cumpărătorul va achita onorariul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare și intabularea lui în cartea funciară. Dacă imobilul este dobândit prin credit bancar ipotecar, cumpărătorul va mai plăti și onorariul pentru autentificarea contractului de ipotecă și intabularea ipotecii în cartea funciară.
Vânzătorul va achita taxa OCPI pentru eliberarea extrasului de carte funciară de autentificare (40 lei) și impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare.

Pentru calculul taxelor notariale (datorate de cumpărător) și al impozitului (datorat de vânzător), folosiți următorul calculator online: https://notari.pro/calculator-taxe-notariale

Articol actualizat în luna octombrie 2023.