Tratamentul fiscal al partajului între moștenitori: cu și fără sultă

În practica succesorală și imobiliară, apar frecvent situații încare mai mulți moștenitori dobândesc împreună proprietatea asupra unuia sau mai multor imobile și doresc ulterior să înceteze starea de coproprietate (să iasă din indiviziune). Modul în care este tratată fiscal această ieșire din indiviziune – cunoscută și ca partaj voluntar – depinde de existența sau absența unei sulte (plată compensatorie în bani). În cele ce urmează, analizăm două scenarii distincte:

A. Doi moștenitori dobândesc două imobile în cote egale și realizează un partaj

Situația de fapt: Doi moștenitori (de exemplu, frați) dobândesc prin moștenire două imobile distincte (ex. un apartament și un teren), fiecare în cotă de 1/2. După dezbaterea succesiunii, doresc să împartă bunurile în natură: unul să păstreze apartamentul, celălalt terenul.

1. Partaj fără sultă: Dacă bunurile sunt aproximativ egale valoric și niciunul dintre moștenitori nu plătește diferență în bani, atunci:

• Nu are loc un transfer de proprietate cu titlu oneros.
• Operațiunea este tratată ca o simplă ieșire din indiviziune.
• Nu se datorează impozit către stat.
• Notarul public percepe doar taxele de redactare și autentificare.

Condiție esențială: proporția bunurilor repartizate să reflecte cota de moștenire.

2. Partaj cu sultă: Dacă imobilele nu sunt egale valoric (ex. apartamentul valorează 120.000 EUR, iar terenul 80.000 EUR), moștenitorul care primește bunul mai valoros poate plăti sultă celuilalt (ex. 20.000 EUR).

În acest caz:

• Sulta este tratată ca un preț plătit pentru o parte a bunului primit de celălalt.
• Se consideră că are loc o vânzare parțială a cotei de 1/2 din diferența de valoare.
• ANAF percepe impozit pe transferul dreptului de proprietate, aplicat doar asupra valorii sultei.

Regimul fiscal:

• 3% din valoarea sultei, dacă bunurile au fost moștenite cu mai puțin de 3 ani înainte (calculul termenului de 3 ani începe de la data decesului persoanei moștenite, nu de la data dezbaterii succesiunii).
• 1% dacă au trecut mai mult de 3 ani de la data decesului.

Impozitul este datorat de moștenitorul care încasează sulta.

Situție	Sultă	Se plătește impozit?	Cine plătește?	Pe ce valoare?
Partaj imobile egal (fără sultă)	❌Nu	❌Nu	–	–
Partaj imobile cu sultă (valoare inegală)	✅ Da	✅ Da	Cel care încaseză sulta	Valoarea sultei

B. Doi coproprietari moștenesc un teren și îl parcelează pentru ieșirea din indiviziune

Situația de fapt: Doi moștenitori dețin un teren în cotă egală (1/2 fiecare) și decid să-l împartă îndouă loturi distincte, fiecare dorind să devină proprietar exclusiv asupra unei parcele.

Această împărțire se realizează printr-un partaj precedat de o dezmembrare.

1. Partaj fără sultă:

• Fiecare moștenitor primește o parcelă echivalentă valoric cu partea sa inițială.
• Nu există transfer cu titlu oneros.
• Nu se plătește impozit, deoarece este vorba despre o simplă reorganizare juridică a coproprietății.

Este important ca parcelele rezultate să aibă valoare comparabilă.

2. Partaj cu sultă: Dacă unul dintre moștenitori primește o parcelă mai valoroasă, iar pentru echilibrarea valorii plătește o sultă celuilalt, atunci:

• Se consideră că o parte din bunul transmis a fost cedată contra cost.
• Valoarea sultei devine bază impozabilă pentru calculul impozitului pe transfer.

Regimul fiscal:

• 1% sau 3%, în funcție de perioada scursă de la moștenire.
• Impozitul este perceput doar asupra valorii sultei, și doar de la moștenitorul care o încasează.

Concluzii – Parcelarea unui teren:

Situație	Sultă?	Se plătește impozit?	Cine plătește?	Pe ce valoare?
Parcelare teren fără sultă	❌ Nu	❌ Nu	–	–
Parcelare teren cu sultă	✅ Da	✅ Da	Cel care încasează sulta	Valoarea sultei

Dacă aveți întrebări punctuale despre cum poate fi structurat partajul pentru a evita sau optimiza sarcinile fiscale, este recomandată consultarea cu un notar public sau consilier juridic specializat în drept succesoral.
Pentru mai multe informații despre tranzacții imobiliare și fiscalitate, urmăriți și alte articole de pe blogul nostru.

De exemplu, detalii despre dreptul la moștenire găsiți AICI.
Succesiunea este reglementată în Cartea a IV-a din Codul Civil, intitulată „Despre moștenire și liberalități”.