Riscurile plăților prin virament în tranzacțiile imobiliare

La semnarea unui contract de vânzare pentru un imobil, de multe ori, plata prețului se face ulterior semnării la notar, fie în aceeași zi, fie în zilele următoare, prin virament bancar. Mă voi referi la situația în care plata prețului se face integral în aceeași zi cu semnarea contractului, situație în care, de multe ori, notarii propun următoarea procedură:

  1. Părțile semnează contractul de vânzare în care scrie că „plata prețului s-a făcut prin virament bancar, în ziua datei autentificării contractului”;
  2. Notarul nu autentifică contractul de vânzare, care rămâne sub semnătura privată;
  3. Părțile primesc o copie simplă a contractului desemnat de părți (pentru justificarea plății la bancă), iar exemplarul original rămâne la notar;
  4. Părțile merg la bancă, cumpărătorul completează ordinul de plată iar operatorul băncii îi înmânează acestuia exemplarul „verde”;
  5. Dacă vânzătorul are cont la aceeași bancă, este posibil ca banii să intre imediat în contul său și nu mai apare nicio problemă. Dacă suma este mare, mai ales dacă este într-o altă valută, procesarea plății ar putea să dureze o oră sau două;
  6. În această din urmă situație și în cea în care vânzătorul nu are cont la aceeași bancă cu cumpărătorul (caz în care aproape sigur nu intră banii în aceeași zi), părțile se întorc la notar și cumpărătorul spune „am făcut plata, iată ordinul de plată!”. Având această dovadă, notarul autentifică contractul de vânzare.

Aici apare o problemă! Am avut recent o experiență personală (ca intermediar) și am constatat că după eliberarea ordinului de plată, după plecarea părților din bancă din care cumpărătorul completase ordinul de plată, timp de mai mult de o oră banii erau încă în contul său (îi vedea în aplicația de pe telefon) și suma plătită nici măcar nu era blocată.

Ce se poate întâmpla într-o astfel de situație în care și contractul de vânzare autentificat și banii sunt la cumpărător, dacă acesta este de rea-credință? Sau și mai apocaliptic, dacă în ora de după autentificarea contractului de vânzare, contul cumpărătorului este poprit și plata nu mai poate fi făcută?

Se pare că această situație este considerată de cei mai mulți notari ca foarte improbabilă și nu o iau în seamă. Tot improbabil este și un cutremur, apare rar, dar statul ne pune pe toți, în fiecare an, să plătim o poliță de asigurare. Just in case!

Ce-i de făcut? Adoptarea adevărului factual din fiecare moment. Să nu accepți să semnezi că „plata s-a făcut” dacă nu s-a făcut. Ceri să se scrie că urmează să se facă, chiar dacă urmează să se facă peste o jumătate de oră, iar după încasarea integrală a prețului, vânzătorul dă o declarație că l-a încasat, document care să dovedească ulterior, că  a fost îndeplinită obligație de plată a prețului.

Iată ce afirmă Art. 1504, al. (1) Cod civil: 

Dacă plata se face prin virament bancar, ordinul de plată semnat de debitor și vizat de instituția de credit plătitoare prezumă efectuarea plății, până la proba contrară.

Sunt două mențiuni de făcut aici: 

1) OP-ul doar prezumă, nu dovedește plata și, daco o face, o face ”până la proba contrară”, și 

2) ordinul de plată trebuie să fie ”vizat de instituția de credit” (adică de bancă). Ori, în prezent, nicio bancă nu mai semnează și nu mai ștampilează ordinele de plată. Deci nu sunt vizate și, în consecință, nici prezumția de îndeplinire a obligației de plată nu mai funcționează.

Ținând seama de cele descrise de mai sus și a interpretării Articolului 1504 al Codului Civil, este esențial să adoptați o abordare precaută și să vă asigurați că fiecare etapă a procesului de vânzare este documentată corespunzător. Este recomandabil să cereți ca în contractul de vânzare să fie specificat faptul că plata se va face într-un anumit termen de timp după semnarea acestuia, iar confirmarea efectuării plății să fie obținută în mod adecvat, astfel încât să vă protejați interesele în mod corespunzător.

Concluzii

  1. Ordinul de plată și prezumția de plată:
    • Articolul 1504, alineatul (1) din Codul Civil prevede că dacă plata se face prin virament bancar, ordinul de plată semnat de debitor și vizat de instituția de credit plătitoare prezumă efectuarea plății, până la proba contrară.
    • Totuși, este important să rețineți că prezumția nu este o dovadă absolută și poate fi contrazisă.
  2. Vizarea ordinului de plată de către bancă:
    • Pentru ca prezumția de plată să funcționeze, ordinul de plată trebuie să fie vizat de instituția de credit (adică de bancă).
    • În prezent, majoritatea băncilor nu mai semnează și nu mai ștampilează ordinele de plată, ceea ce înseamnă că prezumția nu mai funcționează automat.
  3. Recomandări:
    • Specificarea termenului de plată: În contractul de vânzare, specificați clar că plata se va face într-un anumit termen de timp după semnarea acestuia.
    • Confirmarea efectuării plății: Asigurați-vă că obțineți o confirmare adecvată a efectuării plății, fie prin intermediul unei declarații de la vânzător, fie prin alte mijloace corespunzătoare.

O detaliere a problemei este făcută în articolele Cum se face dovada platii pretului unui imobil și Siguranta platii pretului in contractele de vanzare.

Lasă un comentariu