Comparație între randarea idealizată a unui ansamblu rezidențial și realitatea după finalizare

Când promisiunea din reclamă diferă de realitatea de la final

de

Când cumpărați din faza de proiect, ce cumpărați de fapt?

Cumpărarea unei locuințe într-un ansamblu rezidențial aflat încă în construcție presupune un lucru esențial: încredere.

Cumpărătorul nu vede produsul final. În schimb, vede randări, machete, broșuri, planuri și texte publicitare. Totodată, dezvoltatorul îi prezintă un anumit mod de viață: spații verzi, parcări subterane, zone de promenadă, locuri de joacă, piscine, magazine, școli sau alte facilități care urmează să existe în viitor.

De multe ori, tocmai aceste elemente înclină balanța în favoarea unui proiect.

Problema apare atunci când, peste doi sau trei ani, ansamblul finalizat nu mai seamănă în toate privințele cu imaginea care a determinat cumpărătorul să semneze promisiunea de vânzare.

MRS Grădinile: un exemplu care merită analizat

Cu câțiva ani în urmă, proiectul MRS Residence Grădinile din Ploiești a fost promovat printr-un concept peisagistic foarte ambițios.

Broșura oficială a proiectului vorbea despre o suprafață amplă destinată construcțiilor, aleilor pietonale și unor „spații verzi luxuriante”. În plus, proiectul urma să transforme zona de la suprafață într-o adevărată grădină botanică, cu specii diversificate de arbori și plante. Cele mai multe locuri de parcare urmau să fie subterane, tocmai pentru a elibera suprafața pentru pietoni și vegetație.

Mai mult, materialele de promovare prezentau un râu artificial de aproximativ 250 de metri, fântâni ambientale, parcuri, grădini, zone de relaxare și locuri de joacă.

Randare utilizată în prezentarea proiectului MRS Residence Grădinile, cu vegetație amplă și curs de apă artificial. Sursa: MRS Residence.

Așadar, cumpărătorii din faza inițială nu cumpărau doar un apartament. Ei cumpărau și perspectiva de a locui într-un anumit mediu.

Între timp, proiectul poate fi privit și din perspectiva rezultatului efectiv. Parcarea subterană există, ceea ce reprezintă o parte importantă a conceptului inițial. Cu toate acestea, alte elemente care au ocupat un loc important în campania inițială nu par să se regăsească în aceeași formă în ansamblul realizat.

În mod special, râul artificial reprezintă un exemplu ușor de înțeles, deoarece nu vorbim despre o impresie estetică sau despre cât de „bogată” ni se pare vegetația. Vorbim despre o facilitate concretă, prezentată cu o lungime determinată.

Scopul acestei observații nu este să stabilim dacă dezvoltatorul și-a încălcat sau nu obligațiile contractuale. Pentru o asemenea concluzie ar trebui analizate promisiunile de vânzare semnate efectiv de cumpărători.

Întrebarea importantă este alta: câte dintre elementele care au convins cumpărătorul să aleagă proiectul au fost introduse efectiv în contract?

Randarea vinde o imagine. Contractul stabilește obligația

Această diferență este esențială.

Un dezvoltator poate prezenta, în mod legitim, viziunea unui proiect aflat în construcție. În plus, anumite soluții se pot modifica pe parcurs din motive tehnice, urbanistice sau economice.

Cu toate acestea, pentru cumpărător există o diferență majoră între: „Proiectul va avea un parc” și „Dezvoltatorul se obligă să realizeze un parc de minimum 5.000 mp până la data X.”

Prima formulare este o prezentare comercială. A doua reprezintă o obligație care poate fi verificată.

De asemenea, există o diferență între o piscină desenată într-o randare și o piscină menționată într-o anexă contractuală, cu termen de realizare și eventuale consecințe pentru nerespectarea obligației.

Tocmai aici apar cele mai multe vulnerabilități atunci când se cumpără „din proiect”. Pentru cei care vor să înțeleagă mai bine rolul juridic al antecontractului, am explicat separat ce este promisiunea de vânzare-cumpărare și ce obligații creează pentru părți.

Un exemplu actual: Arca Village din Păulești

Situația este cu atât mai actuală cu cât, în apropierea Ploieștiului, se construiește în prezent un alt proiect de mari dimensiuni: Arca Village, în Păulești.

Prezentarea dezvoltatorului conturează imaginea unei viitoare comunități ample. Sunt anunțate peste 600 de locuințe, un parc de 5.000 mp, grădini amenajate, locuri de joacă, piscină, saună, salină, sală de fitness și spații pentru servicii.

Randare de prezentare a conceptului Arca Village, cu facilități comunitare, educaționale și de servicii planificate. Proiectul este în curs de dezvoltare. Sursa: Arca Village.

În plus, sunt prezentate un supermarket de cartier, farmacie, cafenea, centru comunitar, biserică, trasee pietonale și pentru biciclete, precum și perspectiva unei grădinițe și a unei școli primare.

Toate acestea creează, firesc, imaginea unui mic oraș rezidențial și pot avea o influență importantă asupra deciziei unui cumpărător.

Însă există un detaliu care merită citit cu aceeași atenție ca pagina de prezentare.

În secțiunea „Termeni și condiții”, Arca Village precizează că planurile și randările au caracter orientativ, că informațiile de pe site nu reprezintă o ofertă contractuală fermă și că documentația contractuală prevalează asupra conținutului website-ului.

De asemenea, planurile, suprafețele, randările, schițele și imaginile pot suferi modificări în funcție de soluțiile tehnice, proiectare, avize, autorizări sau execuție.

Această precizare nu înseamnă că facilitățile anunțate nu vor fi realizate.

Totuși, ea arată foarte bine de ce cumpărătorul trebuie să facă diferența dintre ce vede în prezentarea comercială și ce i se garantează prin documentele semnate.

Istoria se repetă?

Este prea devreme să spunem acest lucru despre Arca Village.

Proiectul este încă în dezvoltare, iar facilitățile prezentate pot fi realizate integral.

Cu toate acestea, mecanismul este asemănător cu cel întâlnit în multe proiecte rezidențiale: cumpărătorii sunt invitați să ia astăzi o decizie financiară importantă pe baza unui ansamblu care va exista în forma sa finală peste un an sau doi.

În plus, unii cumpărători pot plăti sume importante încă din faza promisiunii. Pe pagina dedicată modalităților de plată, Arca Village prezintă atât plata integrală la semnarea precontractului, cât și plata în tranșe corelate cu stadiul construcției.

Prin urmare, întrebarea nu trebuie să fie „Avem încredere sau nu în dezvoltator?”, ci:

„Care dintre lucrurile care mă determină să cumpăr sunt asumate în scris?”

Noul Cod al Urbanismului aduce mai multă protecție

Subiectul este și mai important după intrarea în vigoare, la 25 august 2026, a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026.

Totodată, cadrul juridic privind bunurile imobile viitoare a devenit mai strict. Pentru unitățile viitoare există reguli privind preapartamentarea, cărțile funciare ale bunurilor viitoare și notarea promisiunilor de vânzare. Promisiunile pentru asemenea unități se încheie în formă autentică, iar notarul solicită notarea lor în cartea funciară.

Aceste măsuri cresc siguranța juridică a cumpărătorului.

Cu toate acestea, ele nu răspund automat unei alte întrebări:

Ce se întâmplă dacă apartamentul este construit conform contractului, dar piscina, parcul, râul artificial, școala sau alte facilități care au influențat decizia de cumpărare nu mai sunt realizate în forma prezentată inițial?

Aici contractul rămâne esențial.

În plus, riscurile unei achiziții nu se limitează la facilitățile promise. În articolul „5 greșeli frecvente când cumperi un apartament – și cum le poți evita” am prezentat și alte verificări importante privind actele, starea tehnică și clauzele contractuale.

Ce ar trebui să verifice cumpărătorul înainte de semnare

Atunci când o facilitate are o importanță reală în decizia de cumpărare, cumpărătorul ar trebui să întrebe dacă aceasta apare în promisiunea de vânzare sau într-o anexă contractuală.

În plus, ar trebui verificat cât de precis este definită.

Nu este suficient să apară formulări generale precum „spații verzi generoase” sau „zonă de relaxare”, dacă tocmai existența unui anumit parc, a unei piscine ori a unei școli reprezintă motivul pentru care ați ales proiectul.

De asemenea, este important să aflați dacă există un termen de realizare.

Totodată, întrebați dacă dezvoltatorul poate modifica unilateral facilitatea și dacă există vreo consecință contractuală atunci când aceasta nu mai este realizată.

În cele din urmă, păstrați materialele publicitare existente la momentul în care luați decizia: broșuri, capturi ale site-ului, e-mailuri, randări și prezentări primite de la dezvoltator.

Nu cumpărați numai apartamentul

Un apartament aflat într-un proiect viitor nu se vinde aproape niciodată doar prin numărul camerelor și suprafața utilă.

Se vinde și prin ceea ce se află în jurul lui.

Parcul, liniștea, vegetația, piscina, școala copiilor, parcarea, magazinele sau zonele pietonale pot determina un cumpărător să plătească mai mult sau să aleagă un proiect în locul altuia.

De aceea, dacă aceste facilități au valoare pentru dumneavoastră, tratați-le cu aceeași seriozitate cu care verificați suprafața apartamentului.

Randările arată cum ar putea arăta viitorul. Contractul trebuie să arate ce vi se garantează.

Iar înainte să semnați o promisiune pentru o locuință care încă nu există, poate cea mai importantă întrebare este foarte simplă:

„Dintre toate lucrurile care m-au convins să cumpăr, câte sunt scrise efectiv în contract?”

Surse și documentare

MRS Residence Grădinile

Arca Village

Legislație