Avans dezvoltator imobiliar: cât poate cere legal în 2026?

Cumpărarea unui apartament sau a unei case încă din faza de proiect poate aduce un preț mai bun și mai multe opțiuni privind amplasarea ori finisajele. Totuși, plata unui avans unui dezvoltator imobiliar înainte ca locuința să fie finalizată implică riscuri importante.

În trecut, unii cumpărători plăteau sume mari pentru proiecte aflate într-un stadiu incipient. În plus, aceștia aveau puține instrumente pentru a verifica dacă dezvoltatorul folosea banii exclusiv pentru construcția promisă.

Astăzi, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, reglementează mai strict rezervarea, promisiunea de vânzare și utilizarea avansurilor. Codul a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 25 august 2026, potrivit traseului legislativ publicat de Senatul României.

Prin urmare, cumpărătorii beneficiază de mai multe garanții. Cu toate acestea, legea trebuie citită atent: plafonul de 5% privește fără echivoc rezervarea, în timp ce procentele de 25% și 20% descriu limitele în care dezvoltatorul poate folosi avansurile pentru anumite etape ale proiectului.

Reguli preluate și consolidate de noul Cod al construcțiilor

Protecțiile privind locuințele viitoare nu au apărut pentru prima dată în august 2026. Ele au fost introduse inițial prin Legea nr. 207/2025, cunoscută în spațiul public și ca „Legea Nordis”.

Ulterior, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a integrat aceste reguli în art. 422. Astfel, cumpărătorii le găsesc acum în actul normativ care reunește principalele dispoziții din domeniul urbanismului și construcțiilor.

Această precizare contează deoarece articolul nu descrie o regulă complet nouă, ci explică forma în care protecțiile se aplică în prezent.

Când poate dezvoltatorul să promită vânzarea unei locuințe viitoare

Un dezvoltator nu poate încheia oricând o promisiune de vânzare pentru un apartament sau o casă care urmează să fie construită.

Potrivit art. 422 alin. (6), trebuie îndeplinite mai întâi următoarele condiții:

• autorizația de construire trebuie notată în cartea funciară a terenului;
• pentru un condominiu viitor, dezvoltatorul trebuie să realizeze preapartamentarea;
• unitățile individuale viitoare trebuie să aibă cărți funciare proprii.

Astfel, cumpărătorul nu ar trebui să se bazeze numai pe planuri comerciale, randări sau schițe de prezentare. Înainte să plătească un avans important, acesta trebuie să verifice dacă unitatea promisă există din punct de vedere cadastral ca bun viitor.

Pentru mai multe explicații despre documentul care stă la baza verificării, puteți consulta ghidul Equinox despre cum se interpretează un extras de carte funciară.

Promisiunea de vânzare trebuie încheiată la notar

Promisiunea de vânzare, promisiunea de cumpărare sau promisiunea bilaterală pentru o locuință viitoare trebuie încheiată în formă autentică, la notar.

În plus, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru unitatea viitoare. De asemenea, acesta trebuie să ceară notarea promisiunii în cartea funciară în ziua autentificării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Prin urmare, cumpărătorul nu ar trebui să accepte un simplu formular sub semnătură privată atunci când legea cere promisiune autentică. Pentru a înțelege mai bine efectele actului, poate citi și articolul Ce este promisiunea de vânzare-cumpărare.

Rezervarea unei locuințe: maximum 5% din preț

Înainte de promisiunea autentică, dezvoltatorul poate propune o convenție de rezervare. Totuși, legea limitează clar această etapă.

Convenția de rezervare poate produce efecte pentru cel mult 60 de zile. În plus, suma plătită nu poate depăși 5% din prețul locuinței și se scade ulterior din prețul vânzării.

Mai mult, dacă suma depășește plafonul de 5%, convenția este lovită de nulitate absolută. Astfel, un dezvoltator nu poate transforma rezervarea într-un mijloc de a încasa o parte foarte mare din preț înainte de antecontract.

Dacă promisiunea autentică sau contractul final nu se încheie în cele 60 de zile din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie integral suma în maximum 30 de zile.

Totodată, cumpărătorul trebuie să verifice ce natură juridică are suma plătită. Termenii „avans” și „arvună” nu produc întotdeauna aceleași efecte. Articolul Equinox despre diferențele dintre avans și arvună explică pe scurt consecințele practice.

Cât avans poate cere un dezvoltator imobiliar?

Răspunsul sigur este diferit pentru rezervare și pentru sumele plătite după promisiunea autentică.

Pentru rezervare, limita este expresă: maximum 5% din preț. În schimb, pentru un avans plătit dezvoltatorului imobiliar în baza promisiunii, art. 422 alin. (10) stabilește cum trebuie păstrați și utilizați banii.

Textul prevede următoarele limite de utilizare:

• pentru partea de rezistență: maximum 25% din preț;
• după finalizarea structurii de rezistență, pentru partea de instalații: maximum 20% din preț.

Astfel, legea leagă folosirea banilor de evoluția proiectului. Dezvoltatorul nu ar trebui să consume avansurile fără legătură cu stadiul și nevoile construcției pentru care le-a primit.

De ce nu este prudent să spunem că avansul total este limitat clar la 45%

La prima vedere, adunarea procentelor de 25% și 20% conduce la 45%. Cu toate acestea, formularea legală nu spune direct că „avansul total pe care dezvoltatorul îl poate cere este de maximum 45%”.

Art. 422 alin. (10) arată că sumele din contul dedicat pot fi cheltuite pentru partea de rezistență în limita a 25% din preț și, ulterior finalizării acesteia, pentru instalații în limita a 20%.

Prin urmare, cea mai prudentă interpretare este că legea plafonează utilizarea banilor pe etape. Până la apariția unor norme sau interpretări oficiale mai clare, cumpărătorul nu ar trebui să presupună automat că orice antecontract poate solicita legal un avans total de 45%.

De aceea, contractul trebuie să precizeze separat suma inițială, tranșele ulterioare, stadiile de execuție și condițiile în care fiecare plată devine exigibilă.

Exemplu pentru o locuință de 100.000 de euro

Pentru o locuință cu prețul de 100.000 de euro, cifrele din lege se traduc astfel:

• rezervarea: maximum 5.000 de euro;
• limita de utilizare pentru partea de rezistență: maximum 25.000 de euro;
• după finalizarea structurii, limita de utilizare pentru partea de instalații: maximum 20.000 de euro.

Totuși, aceste cifre nu trebuie prezentate automat drept trei tranșe obligatorii și nici drept permisiunea necondiționată de a cere 50.000 de euro. În schimb, ele trebuie corelate cu textul promisiunii, cu momentul plăților și cu stadiul real al construcției.

Avansul trebuie depus într-un cont dedicat proiectului

Sumele achitate în baza promisiunii trebuie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului pentru care s-a plătit avansul.

În plus, dezvoltatorul poate folosi acești bani numai pentru proiectul respectiv. Astfel, legea urmărește să împiedice transferarea avansurilor către alte șantiere, alte investiții sau cheltuieli fără legătură cu locuințele promise.

De asemenea, folosirea sumelor necesită ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier. Acest mecanism adaugă un control tehnic înaintea plăților din cont.

Cont dedicat nu înseamnă automat cont escrow

În unele prezentări comerciale apare expresia „cont escrow”. Totuși, Codul folosește termenul „cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului”.

Un cont escrow presupune, de regulă, un acord distinct și un control exercitat de o terță parte asupra eliberării fondurilor. În schimb, legea analizată descrie un cont dedicat, aflat pe numele dezvoltatorului, împreună cu reguli speciale de utilizare.

Prin urmare, cumpărătorul nu ar trebui să presupună că beneficiază de toate garanțiile unui escrow doar pentru că dezvoltatorul afirmă că folosește un cont separat. Dacă există un mecanism escrow propriu-zis, contractul și documentele bancare trebuie să îl descrie clar.

Ce sancțiune riscă dezvoltatorul care folosește banii în alte scopuri

Utilizarea sumelor în alte scopuri decât cele permise este interzisă. În plus, art. 422 alin. (11) prevede o amendă de 1% din cifra de afaceri înregistrată de dezvoltator în anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune.

Astfel, sancțiunea crește odată cu dimensiunea activității dezvoltatorului. Totodată, procentul raportat la cifra de afaceri poate avea un efect descurajator mai puternic decât o amendă fixă.

Cu toate acestea, existența sancțiunii nu îi restituie automat cumpărătorului banii și nu elimină riscul unei insolvențe. De aceea, verificarea proiectului și a contractului rămâne esențială.

Ce trebuie verificat înainte de plata unui avans

Înainte să plătească un avans unui dezvoltator imobiliar, cumpărătorul ar trebui să verifice cel puțin:

• identitatea societății care deține terenul și dezvoltă proiectul;
• autorizația de construire și notarea acesteia în cartea funciară;
• cartea funciară a unității viitoare;
• forma autentică și notarea promisiunii;
• prețul total și toate tranșele de plată;
• contul dedicat în care va transfera banii;
• stadiile de execuție care declanșează plățile;
• termenul de finalizare și condițiile de prelungire;
• penalitățile pentru întârziere;
• condițiile de restituire a sumelor;
• sarcinile înscrise asupra terenului și proiectului;
• situația financiară și istoricul dezvoltatorului.

În plus, cumpărătorul ar trebui să ceară explicații pentru orice formulare ambiguă. De asemenea, înainte de semnare, este util ca un notar sau un avocat ales de cumpărător să verifice promisiunea și anexele tehnice.

Noile reguli elimină riscul cumpărării din faza de proiect?

Nu. O locuință nefinalizată poate întârzia, iar dezvoltatorul poate întâmpina probleme financiare sau tehnice. Totodată, costurile pot crește, iar proiectul poate suferi modificări în limitele prevăzute de contract.

Cu toate acestea, noile reguli reduc câteva vulnerabilități importante. Astfel, rezervarea are un plafon clar, promisiunea trebuie autentificată și notată, iar avansurile trebuie separate și utilizate pentru proiectul pentru care au fost plătite.

Prin urmare, legea oferă mai multă protecție, dar nu înlocuiește verificarea atentă a dezvoltatorului, a terenului, a autorizației și a contractului.

Întrebări frecvente despre avansul plătit dezvoltatorului

Poate dezvoltatorul cere mai mult de 5% pentru rezervare?

Nu. Suma plătită în baza convenției de rezervare nu poate depăși 5% din preț. Depășirea plafonului atrage nulitatea absolută a convenției.

Rezervarea și antecontractul sunt același lucru?

Nu. Rezervarea este o etapă preliminară, limitată la maximum 60 de zile. În schimb, promisiunea pentru o locuință viitoare trebuie încheiată în formă autentică și notată în cartea funciară.

Avansul maxim este 45% din preț?

Textul legal nu formulează expres un plafon total de 45%. Acesta stabilește limite de utilizare de 25% pentru partea de rezistență și, ulterior, de 20% pentru partea de instalații. De aceea, contractul și calendarul plăților trebuie analizate individual.

Contul dedicat este același lucru cu un cont escrow?

Nu automat. Legea cere un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului. Un escrow presupune, de regulă, condiții contractuale și control din partea unei terțe persoane.

În concluzie: mai multă protecție, dar și obligația de a verifica

Regulile actuale oferă cumpărătorilor o protecție mai bună atunci când achiziționează locuințe aflate în construcție. Astfel, rezervarea nu poate depăși 5% din preț, promisiunea trebuie încheiată la notar și notată în cartea funciară, iar avansurile trebuie păstrate într-un cont dedicat proiectului.

În plus, dezvoltatorul poate folosi banii numai pentru proiectul respectiv, în limitele prevăzute pentru partea de rezistență și instalații. De asemenea, folosirea fondurilor în alte scopuri poate atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a anului anterior.

Cu toate acestea, un avans plătit unui dezvoltator imobiliar rămâne o sumă expusă riscurilor specifice unei construcții nefinalizate. Prin urmare, cumpărătorul trebuie să verifice actele, contul, tranșele și clauzele contractuale înainte de orice plată importantă.

Articolul are caracter informativ și nu înlocuiește consultanța juridică adaptată unei tranzacții concrete.