Dreptul de preempțiune în domeniu imobiliar

📌 Acest articol face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

Ce este dreptul de preempțiune

Dreptul de preempțiune este un concept juridic ce oferă unei persoane prioritate la cumpărarea unui bun, la același preț și în aceleași condiții, atunci când proprietarul decide să îl vândă.

Acest drept poate fi:

• legal – stabilit prin lege;
• convențional – stabilit printr-un pact între părți.

În domeniul imobiliar, dreptul de preempțiune este frecvent întâlnit pentru protejarea intereselor publice sau comunitare, cum ar fi menținerea terenurilor agricole sau conservarea monumentelor istorice.

Cum funcționează mecanismul

Atunci când un proprietar dorește să vândă un imobil asupra căruia există un drept de preempțiune, el trebuie să trimită o ofertă fermă de vânzare preemptorului. Aceasta include:

• datele vânzătorului;
• descrierea imobilului și eventualele sarcini;
• condițiile de vânzare și prețul;
• localizarea exactă a bunului.

Preemptorul are un termen de maximum 30 de zile pentru a-și exprima intenția. Dacă acceptă, vânzarea se face cu acesta. Dacă refuză sau nu răspunde, proprietarul poate vinde liber unui terț.

⚠️ Nerespectarea procedurii atrage sancțiuni severe: nulitatea absolută sau relativă a contractului.

Cazuri specifice de drept de preempțiune în România

1. Terenuri agricole extravilane

Reglementate de Legea nr. 17/2014, extinsă după 2020. Scopul: protejarea exploatațiilor agricole și evitarea speculei.

Ordinea preemptorilor:

1. Coproprietarii, soții, rudele până la gradul al treilea.
2. Proprietarii investițiilor agricole și arendașii.
3. Proprietarii sau arendașii terenurilor vecine.
4. Tinerii fermieri sub 40 de ani.
5. Academia de Științe Agricole și Silvice și unitățile de cercetare.
6. Persoanele cu domiciliu în UAT-ul unde se află terenul sau în vecinătate.
7. Statul român, prin ADS.

Procedură:

• Proprietarul depune oferta la primărie.
• Primăria afișează și notifică preemptorii.
• Termen: 45 de zile lucrătoare.

📌 Exemplu: Dacă un coproprietar dorește să cumpere terenul, vânzătorul este obligat să îi acorde prioritate. Descrierea procedurii de urmat este descrisă AICI.

2. Monumente istorice

Reglementate de Legea nr. 422/2001.Ministerul Culturii are prioritate la cumpărare.

• Termen: 25 de zile pentru decizia ministerului.
• Dacă refuză, urmează consiliul județean și apoi primăria.

Vânzarea fără respectarea procedurii = nulitate absolută.

📌 Avantaj: imobilele de patrimoniu pot beneficia de scutiri fiscale.

3. Terenuri forestiere

Reglementate de Codul Silvic (Legea nr. 46/2008).

• Au prioritate coproprietarii și vecinii.
• Dacă există păduri de stat vecine, statul are prioritate.
• Termen: 30 de zile pentru exprimarea intenției.

4. Imobile expropriate

Dacă lucrările nu au fost realizate, fostul proprietar are dreptul să răscumpere imobilul la un preț actualizat.

5. Dreptul de preferință al chiriașului

Chiriașii nu au un drept legal de preempțiune la cumpărare, decât dacă este stipulat în contract.

Totuși, Codul Civil (art. 1828) le conferă prioritate la reînnoirea contractului de închiriere, dacă și-au respectat obligațiile.

6. Terenuri intravilane

Nu există un drept legal de preempțiune. Totuși, părțile pot stabili un pact convențional înscris în cartea funciară.

7. Coproprietatea altor imobile

În cazul vânzării unei cote dintr-o casă sau apartament, legea nu acordă automat un drept de preempțiune coproprietarilor. Este necesar un pact convențional.

Concluzie

Dreptul de preempțiune este un mecanism juridic important, care echilibrează interesele vânzătorilor, cumpărătorilor și comunității.

Pentru a evita anularea unei vânzări, este esențial să se respecte:

• comunicarea ofertei către preemptori;
• termenele legale;
• procedura specifică fiecărui caz.

📌 Recomandare: proprietarii și cumpărătorii ar trebui să consulte un avocat sau notar înainte de încheierea tranzacției.🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet.