De ce refuzăm uneori intermedierea terenurilor extravilane

Vânzarea unui teren parțial intravilan și parțial extravilan, respectiv procedura de vânzare teren extravilan în cazul imobilelor mixte, este, în prezent, una dintre cele mai sensibile operațiuni imobiliare din punct de vedere juridic și fiscal. Mulți proprietari pornesc de la ideea că, dacă terenul este „mai mult intravilan”, procedura este simplă. În realitate, procesul este adesea lung, birocratic și presărat cu riscuri juridice și fiscale semnificative.

Cuprins

În practică, o astfel de vânzare poate dura câteva luni și presupune parcurgerea unor etape obligatorii, obținerea unor avize speciale și respectarea unor termene stricte. Orice abatere poate conduce la blocarea tranzacției, la costuri suplimentare sau chiar la nulitatea contractului.

Din acest motiv, există situații în care o agenție responsabilă preferă să refuze intermedierea unor astfel de tranzacții, atunci când riscurile sunt disproporționate față de beneficiile potențiale.

În plus, modificările legislative recente au introdus diferențe importante între tipurile de terenuri mixte, ceea ce face ca fiecare caz să trebuiască analizat individual.

În acest articol analizăm, pas cu pas, cum se vinde corect un teren mixt, de ce procedura este atât de complexă și ce implicații fiscale trebuie avute în vedere. Procedura de vânzare a terenurilor extravilane și mixte în România este una dintre cele mai complexe din domeniul imobiliar.

Ce înseamnă, juridic, un teren mixt

Un teren este considerat „mixt” atunci când are un singur număr cadastral și o singură carte funciară, dar cuprinde:

o parte situată în intravilan;
o parte situată în extravilan.

În practică, această situație apare frecvent în localitățile unde cadastrarea sistematică a modificat limitele intravilanului sau unde extinderea zonelor construite nu a fost urmată imediat de schimbarea categoriei de folosință.

Totodată, categoria de folosință este esențială. Nu este suficient ca terenul să fie intravilan. Contează dacă este „curți-construcții” sau „arabil”, „pășune”, „fâneață” etc.

Această diferență influențează direct aplicarea Legii 17/2014, așa cum am detaliat și în articolul desprevânzarea terenurilor extravilane în cazul imobilelor mixte. Textul integral și actualizat al legii poate fi consultat și pe site-ul oficial al Ministerului Agriculturii, în secțiunea dedicată Legii nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole.

Când se aplică Legea 17/2014 în cazul terenurilor mixte

Când poate fi exceptat un teren mixt de la aplicarea Legii 17/2014

O întrebare frecventă a proprietarilor este dacă un teren parțial intravilan și parțial extravilan poate fi vândut fără parcurgerea procedurii speciale prevăzute de Legea 17/2014. Răspunsul depinde de condițiile introduse prin Legea 116/2024, dar și de respectarea cerințelor din art. 3 alin. (1) al Legii 17/2014.

În prezent, un teren mixt poate fi exceptat de la aplicarea Legii 17/2014 doar dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

terenul are un singur număr cadastral și o singură carte funciară;
partea situată în intravilan are categoria de folosință „curți-construcții”;
partea extravilană este accesorie și nu are o destinație agricolă principală;
imobilul este utilizat efectiv ca proprietate cu destinație rezidențială sau economică neagricolă;
terenul nu intră sub incidența zonelor cu regim special prevăzute de art. 3 alin. (1) din Legea 17/2014 (zone de siguranță națională, zone de frontieră, zone cu obiective strategice).

Dacă una dintre aceste condiții nu este îndeplinită, terenul rămâne sub incidența procedurii speciale, chiar dacă majoritatea suprafeței se află în intravilan.

Este important de subliniat că simpla includere a terenului în intravilan nu este suficientă pentru obținerea excepției. Elementul decisiv este categoria „curți-construcții”, corelată cu absența restricțiilor prevăzute de art. 3 alin. (1), astfel cum apar în cartea funciară și în evidențele cadastrale.

Rolul categoriei „curți-construcții”

Categoria „curți-construcții” indică faptul că terenul este destinat construcțiilor și activităților aferente acestora, nu exploatării agricole. Legiuitorul a considerat că, în aceste situații, aplicarea mecanismului de protecție a terenurilor agricole nu mai este justificată.

În schimb, terenurile încadrate ca „arabil”, „pășune”, „fâneață” sau alte categorii agricole rămân supuse regimului special, chiar dacă se află în intravilan.

Prin urmare, două terenuri situate în aceeași zonă pot avea regim juridic complet diferit, exclusiv în funcție de această categorie de folosință.

Exemplu practic

Să presupunem două situații similare:

Primul caz: un teren de 2.000 mp, situat în intravilan, cu casă construită, curte amenajată și categorie de folosință „curți-construcții”, la care se adaugă 200 mp extravilan. În acest caz, terenul este, de regulă, exceptat de la aplicarea Legii 17/2014, iar vânzarea se poate face direct la notar, fără procedura de preempțiune.

Al doilea caz: un teren de 2.000 mp situat în intravilan, dar încadrat ca „arabil”, utilizat ca grădină sau teren liber, la care se adaugă 200 mp extravilan. Deși suprafața este identică, lipsa categoriei „curți-construcții” face ca întregul imobil să intre sub incidența Legii 17/2014.

Diferența dintre cele două situații nu este una de amplasament, ci de regim juridic și cadastral.

Consecințe practice pentru proprietari

Pentru proprietari, această distincție are efecte directe:

determină dacă este necesară procedura de 45 de zile;
influențează obligația obținerii avizelor;
afectează durata tranzacției;
poate genera sau elimina riscuri de nulitate;
are impact indirect asupra fiscalității.

Înainte de inițierea oricărei vânzări, este recomandată verificarea expresă a categoriei de folosință și, dacă este necesar, analizarea posibilității legale de modificare a acesteia, cu sprijinul unui specialist.

Etapa preliminară: analiza documentelor

Înainte de inițierea procedurii, proprietarul trebuie să analizeze atent situația juridică a imobilului.

Sunt esențiale următoarele documente:

extrasul de carte funciară actualizat;
documentația cadastrală;
actele de dobândire;
istoricul categoriei de folosință.

În această etapă se stabilește dacă procedura specială se aplică și ce avize vor fi necesare.

De asemenea, este momentul potrivit pentru consultarea unui notar sau a unui specialist, pentru evitarea blocajelor ulterioare.

Depunerea ofertei de vânzare la primărie în procedura de vânzare teren extravilan

Primul pas procedural este depunerea ofertei de vânzare la primăria în raza căreia se află terenul, conform procedurii prezentate detaliat în articolul despre vânzarea terenurilor extravilane – procedura de urmat.

Oferta trebuie să cuprindă prețul și condițiile de vânzare și să fie însoțită de documentele de proprietate.

După înregistrare, primăria afișează oferta timp de 45 de zile lucrătoare, o publică, de regulă, și pe site, și notifică titularii dreptului de preempțiune.

Acest pas este obligatoriu. Lipsa lui conduce la nulitatea vânzării.

Dreptul de preempțiune: cine are prioritate la cumpărare

Legea stabilește o ordine clară a persoanelor care au prioritate la cumpărare.

În principal, pot avea acest drept:

rudele și coproprietarii;
arendașii;
vecinii;
tinerii fermieri;
instituțiile agricole;
persoanele din localitate;
statul, prin ADS.

Pe durata celor 45 de zile, aceștia pot accepta oferta în condițiile stabilite.

Dacă niciun preemptor nu își exercită dreptul, terenul poate fi vândut liber. Totuși, prețul nu poate fi redus fără reluarea procedurii.

Avizele obligatorii: MAPN și MADR

Pentru multe terenuri mixte este necesară obținerea unor avize suplimentare.

Avizul MAPN

Avizul Ministerului Apărării este obligatoriu dacă terenul se află în zone de siguranță națională.

Procedura presupune depunerea unui dosar separat. Termenul este, în mod normal, de 20 de zile lucrătoare.

Lipsa acestui aviz atrage nulitatea absolută a contractului. Avizul are valabilitate șase luni de la eliberare.

Avizul MADR / DAJ

După expirarea perioadei de preempțiune, Direcția Agricolă Județeană (DAJ) emite avizul final.

Acest document certifică faptul că procedura legală a fost respectată și permite autentificarea la notar.

Fără acest aviz, notarul nu poate încheia contractul.

Calendarul real al procedurii

În practică, vânzarea unui teren mixt durează, în medie, între două și trei luni.

Etapele principale sunt:

depunerea ofertei;
perioada de afișare;
obținerea avizelor;
verificarea dosarului;
autentificarea contractului de vânzare.

Totodată, întârzierile sunt frecvente dacă documentația este incompletă.

Dosarul pentru notar

La momentul semnării, notarul va solicita, în mod obligatoriu, documentele prevăzute și în ghidul dedicat procedurii de vânzare a terenurilor extravilane și formularelor necesare:

avizul final DAJ;
avizul MAPN, dacă este cazul;
extras CF pentru autentificare;
certificat fiscal;
actele de proprietate;
documentația cadastrală.

Orice lipsă poate duce la amânarea sau anularea tranzacției.

Implicațiile fiscale în funcție de durata deținerii în procedura de vânzare teren extravilan

Un aspect esențial este durata deținerii în proprietate.

Situația deținerii peste 8 ani

Dacă terenul este deținut de peste 8 ani, nu se aplică impozitul de 80% pe profitul din vânzare.

Se datorează doar impozitul standard notarial, conform Codului fiscal.

Aceasta este situația favorabilă.

Situația deținerii sub 8 ani

Dacă vânzarea are loc înainte de împlinirea celor 8 ani, regimul fiscal devine mult mai sever.

Pentru partea extravilană se aplică impozit standard, prevăzut de Codul fiscal, plus 80% pe diferența dintre prețul devânzare și cel de achiziție.

Pentru partea intravilană se aplică doar impozitul standard.

În acest caz, este esențială defalcarea prețului în contract. Fără această separare, există riscul ca supraimpozitul să se aplice întregii sume. O analiză juridică externă detaliată privind aplicarea impozitului de 80% este disponibilă și în articolul Romania: New tax on sale of agricultural land.

Diferențe între persoane fizice și persoane juridice

Regimul este diferit în funcție de tipul vânzătorului.

Persoane fizice

Pentru persoanele fizice se aplică regulile privind cei 8 ani, iar impozitarea se face prin notar.

Supraimpozitul este reținut la sursă.

Persoane juridice

Pentru persoanele juridice venitul intră în contabilitate și se aplică impozit pe profit sau microîntreprindere.

În anumite situații pot apărea implicații de TVA.

Autoritățile fiscale analizează mai strict aceste tranzacții.

Greșeli frecvente care blochează vânzarea

Cele mai întâlnite probleme sunt:

ignorarea procedurii de preempțiune;
lipsa avizului MAPN;
modificarea prețului fără reluarea procedurii;
documentație cadastrală neactualizată;
neclaritatea regimului fiscal.

Multe tranzacții eșuează din cauza presupunerii greșite că „fiind majoritar intravilan, nu se aplică legea”.

Concluzie: de ce este esențială abordarea profesionistă

Vânzarea unui teren mixt nu este o operațiune simplă. Deși, la prima vedere, poate părea o tranzacție obișnuită, cadrul legal o transformă într-un proces riguros și strict controlat.

În plus, implicațiile fiscale pot fi semnificative, mai ales în cazul deținerii sub 8 ani.

De aceea, o abordare profesionistă, bazată pe analiză juridică și fiscală corectă, este esențială. Respectarea procedurii nu este doar o formalitate, ci singura garanție a unei tranzacții sigure și valide.

Facebook