Cota indiviză în imobiliare

📌 Acest articol face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

Introducere

A locui la bloc seamănă uneori cu a trăi într-o corabie: toți pasagerii au cabinele lor, dar puntea, catargele și proviziile aparțin tuturor. Și, în același timp, e ca și cum ai cumpăra o fracție de cer, o fărâmă de lift, o cotă-parte de acoperiș și o bucată de fundație. Proprietatea urbană nu mai e doar „a mea”, ci și „a noastră”: o relație de comunitate și o iluzie geometrică, transformată de dreptul civil într-o realitate juridică.

Această noțiune poartă un nume sobru: cota indiviză. E partea invizibilă de proprietate comună pe care o primești odată cu apartamentul, chiar dacă nu o dorești, chiar dacă nu o înțelegi

Ce este cota indiviză?

• Definiție: Cota indiviză este partea ideală (fracțiunea) din proprietatea comună asupra unor bunuri imobile, atribuită fiecărui coproprietar în funcție de suprafața utilă a apartamentului său.
  
• Bunuri comune conform Codului Civil:
  • fundația, stâlpii și pereții de rezistență,
  • acoperișul și terasele,
  • scările și holurile, casa scării și lifturile,
  • instalațiile de utilități (apă, gaz, electricitate, canalizare),
  • terenul pe care este construit blocul,
  • spațiile tehnice (subsol, pivnițe, ghene, spații pentru utilități).

Cum se calculează?

Cota indiviză se stabilește proporțional cu suprafața utilă a apartamentului, raportată la totalul suprafeței utile a tuturor apartamentelor din imobil.

Formulă simplificată:

Cota indiviză = Suprafața utilă a apartamentului / Suprafața utilă totală a imobilului

Exemplu practic:

• Un bloc are o suprafață utilă totală de 1.000 mp.
• Un apartament are 50 mp utili.
• Cota indiviză = 50/1000 = 5%.

Drepturile și obligațiile asociate cotei indivize

• Drepturi:
  • Folosința bunurilor comune (scări, lift, curte).
  • Participarea la decizii în adunarea asociației de proprietari (vot proporțional cu cota).
  • Posibilitatea de a înstrăina, odată cu apartamentul, și cota indiviză aferentă.
• Obligații:
  • Contribuția la cheltuielile comune (întreținere, reparații, modernizări).
  • Respectarea destinației spațiilor comune.
  • Imposibilitatea de a înstrăina sau ipoteca separat cota indiviză (ea urmează soarta apartamentului).

Cota indiviză și proprietatea în indiviziune asupra terenului

Cota indiviză include și partea corespunzătoare din terenul pe care este construit imobilul. Această formă de proprietate are câteva particularități importante:

• Proprietatea este în indiviziune, ceea ce înseamnă că toți coproprietarii dețin împreună terenul, fiecare cu un procent determinat (ex. 90%, 10%).
• Niciun coproprietar nu are drept de folosință exclusivă asupra unei părți concrete a terenului, indiferent de mărimea cotei.
• Deciziile privind folosirea terenului se iau potrivit regulilor coproprietății, iar fiecare îl poate utiliza conform destinației sale, dar fără a încălca drepturile celorlalți.

Această regulă previne fragmentarea și garantează unitatea juridică a imobilului.

Importanța cotei indivize în tranzacțiile imobiliare

• La vânzarea unui apartament, transferul cotei indivize este obligatoriu. Actul de vânzare trebuie să precizeze explicit procentul și bunurile comune.
• Lipsa mențiunii despre cota indiviză poate duce la neconcordanțe cadastrale sau refuzul autentificării la notar.
• În litigii privind întreținerea blocului, cota indiviză determină ponderea fiecărui proprietar la cheltuieli.
• În cazul demolării sau exproprierii, despăgubirea se acordă proporțional cu cota indiviză.

Exemple practice

• Un apartament de 60 mp într-un bloc cu 20 de apartamente însumează o cotă indiviză de 6%. Proprietarul participă cu această cotă la cheltuielile comune.
• Într-un litigiu cu privire la acoperișul blocului, decizia se ia în adunarea proprietarilor, fiecare vot contând proporțional cu cota indiviză.
• Vânzarea apartamentului implică automat și transferul cotei indivize asupra terenului și spațiilor comune – cumpărătorul nu poate renunța la ea.
• Într-un bloc unde un coproprietar are 90% din cota indiviză asupra terenului și ceilalți 10%, niciunul nu are drept de folosință exclusivă asupra unei porțiuni determinate. Toți rămân coproprietari pe întreg terenul.

Concluzie

Cota indiviză nu este o simplă abstracție matematică, ci oglinda realității urbane: o proprietate relativă, împărțită între indivizi. Ea este lecția de civism pe care o primim odată cu cheile apartamentului: nu putem fi stăpâni absoluți ai locuinței noastre fără a fi, într-o măsură, responsabili și pentru „casa comună”.

În definitiv, cota indiviză e felia de proprietate care te leagă de vecini și îți amintește că „al meu” nu există fără un pic de „al nostru”.

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet.