Blocaj la notar: avansul plătit în ziua vânzării

Problema apare chiar în ziua semnării

În tranzacțiile imobiliare finanțate prin credit apare tot mai des o situație care, la prima vedere, pare lipsită de importanță: cumpărătorul achită aportul propriu, numit frecvent „avans”, prin Mobile Banking, chiar în biroul notarului, în ziua semnării contractului de vânzare și a contractului de ipotecă.

În multe cazuri, nu există o promisiune de vânzare autentificată anterior. Prin urmare, aportul propriu nu este plătit cu una sau două zile înainte, ci chiar în momentul semnării contractului final.

De aici apare dilema notarului.

Dacă în contractul de vânzare se menționează că aportul propriu a fost plătit, notarul consemnează un fapt care poate să nu fie încă adevărat. Potrivit Codului civil, plata prin virament este considerată efectuată atunci când contul vânzătorului este alimentat. Dacă vânzătorul nu poate prezenta extrasul de cont din care rezultă încasarea sumei, notarul nu are dovada că plata s-a realizat efectiv.

Dacă, dimpotrivă, contractul consemnează situația reală, și anume că aportul propriu nu a fost încă încasat de vânzător, apare o altă problemă. Contractul recunoaște existența unei părți din preț încă neachitate. Din această împrejurare se poate naște discuția privind ipoteca legală a vânzătorului și caracterul potențial rezolubil al contractului de vânzare, adică exact tipul de vulnerabilitate pe care banca finanțatoare nu dorește să îl vadă asociat garanției sale.

Aceasta este adevărata problemă pe care încearcă să o rezolve notarul. El nu pune la îndoială buna-credință a părților și nici faptul că plata a fost inițiată. Dificultatea constă în faptul că ambele variante de redactare a contractului pot crea consecințe juridice nedorite: prima consemnează o plată care nu este încă dovedită, iar a doua recunoaște existența unei creanțe încă neachitate.

Pornind de la această dilemă, articolul analizează de ce apare blocajul, ce spun dispozițiile Codului civil și care sunt soluțiile practice prin care acesta poate fi evitat.

Acest articol încearcă să dea un răspuns întrebării: Cum poate notarul să redacteze corect contractul atunci când aportul propriu a fost doar inițiat la plată, dar nu a fost încă încasat?

Nu toate plățile bancare au același risc

Trebuie făcută o precizare importantă. Nu toate plățile bancare au același risc practic.

Pentru plățile în lei există servicii de plată instant între mai multe bănci participante. În asemenea cazuri, banii pot ajunge foarte repede în contul beneficiarului.

Prin urmare, problema analizată aici privește mai ales situațiile în care transferul nu este instantaneu: plăți în euro, plăți interbancare care intră în circuit obișnuit de decontare, plăți peste limitele acceptate pentru transfer instant sau cazuri în care banca nu procesează operațiunea ca plată instant.

În interiorul aceleiași bănci, inclusiv pentru sume mai mici în euro, transferul poate fi uneori vizibil relativ repede în contul vânzătorului. Cu toate acestea, criteriul juridic rămâne același: nu contează doar inițierea plății, ci alimentarea efectivă a contului creditorului.

Dacă vânzătorul poate prezenta extrasul de cont cu suma încasată, riscul dispare. Dacă nu îl poate prezenta, plata rămâne, pentru notarul prudent, o operațiune bancară încă nefinalizată.

Art. 1.497 Cod civil: plata este făcută când banii ajung la vânzător

Motivul juridic principal este art. 1.497 Cod civil. Acest text stabilește că, atunci când plata se face prin virament bancar, data plății este data la care contul creditorului este alimentat cu suma de bani care face obiectul plății.

În această tranzacție, creditorul este vânzătorul, pentru partea de preț pe care trebuie să o primească din resursele proprii ale cumpărătorului.

De aceea, ordinul de plată arată doar inițierea transferului, în timp ce extrasul de cont al vânzătorului dovedește că plata a ajuns la destinație.

În practică, circuitul banilor poate include patru etape esențiale:

• inițierea ordinului de plată de către cumpărător;
• acceptarea sau procesarea ordinului de către banca plătitoare;
• decontarea transferului;
• alimentarea contului vânzătorului.

Uneori, aceste etape se succed aproape instantaneu. Alteori, mai ales în cazul plăților în euro, între inițierea plății și încasarea efectivă poate exista un interval relevant.

Din perspectiva cumpărătorului, momentul esențial pare cel în care a apăsat butonul de plată. Din perspectiva vânzătorului, momentul relevant este cel în care banii apar în contul său. Din perspectiva notarului, momentul decisiv este cel prevăzut de Codul civil: alimentarea contului creditorului.

Astfel, diferența dintre „am plătit” și „ați încasat” nu este o subtilitate inutilă. Într-o tranzacție imobiliară cu credit, această diferență poate decide dacă notarul autentifică în aceeași zi contractul de ipotecă în favoarea băncii.

Ordinul de plată sau confirmarea generată din aplicația cumpărătorului poate arăta că plata a fost inițiată, dar nu înlocuiește dovada încasării de către vânzător. Pentru notar, întrebarea relevantă nu este dacă transferul a fost inițiat, ci dacă suma a alimentat contul creditorului.

Extrasul de cont al vânzătorului este dovada certă a încasării efective: contul creditorului a fost alimentat cu suma datorată.

Problema reală: ce se scrie în contractul de vânzare

Blocajul nu este doar bancar. Este, mai ales, redacțional și juridic.

Contractul de vânzare trebuie să precizeze ce s-a întâmplat cu prețul. Într-o tranzacție cu credit ipotecar, de regulă, prețul este împărțit în două componente: aportul propriu al cumpărătorului și suma finanțată de bancă.

Pentru suma finanțată de bancă, contractul poate preciza că aceasta urmează să fie plătită ulterior, conform mecanismului de creditare. Banca știe acest lucru, notarul știe acest lucru, iar vânzătorul acceptă acest mod de plată.

Pentru aportul propriu, însă, situația este diferită. Dacă acesta este prezentat ca fiind plătit, trebuie să fie cu adevărat plătit. Iar potrivit art. 1.497 Cod civil, plata prin virament este făcută atunci când contul vânzătorului este alimentat.

Dacă banii nu au ajuns în contul vânzătorului, notarul are o dificultate reală. El nu poate scrie, fără rezerve, că suma a fost plătită. Dar nici mențiunea că suma urmează să fie plătită nu este neutră. Ea arată că o parte din preț este încă datorată.

De aici apare riscul juridic. O parte de preț neachitată poate genera discuția despre ipoteca legală a vânzătorului și despre caracterul rezolubil al contractului de vânzare. Această potențialitate este exact ceea ce notarul încearcă să evite înainte de autentificarea contractului de ipotecă în favoarea băncii.

Pentru părți, problema poate părea exagerată. Vânzătorul are încredere că banii vor ajunge. Cumpărătorul știe că a inițiat plata. Banca poate considera riscul neglijabil. Totuși, notarul lucrează cu efectele juridice ale actului autentic, nu cu probabilitatea practică a unui incident.

Art. 1.504 Cod civil nu mută momentul plății

Art. 1.504 Cod civil privește dovada plății prin virament. Textul spune că ordinul de plată semnat de debitor și vizat de banca plătitoare prezumă efectuarea plății, până la proba contrară. În plus, debitorul are dreptul să solicite băncii creditorului o confirmare scrisă a efectuării plății, iar această confirmare face dovada plății.

Acest articol nu schimbă însă regula de la art. 1.497. Plata nu este plasată juridic la momentul inițierii ordinului, ci la momentul alimentării contului creditorului.

În plus, art. 1.504 alin. (2) are o logică proprie. El protejează debitorul, adică plătitorul, în situația în care ulterior are nevoie să dovedească efectuarea plății. De exemplu, dacă după vânzare cumpărătorul nu primește de la vânzător o dovadă a încasării integrale a prețului, el poate solicita băncii creditorului confirmarea scrisă prevăzută de lege.

În ziua semnării, problema notarului este imediată: există sau nu există dovada că suma a intrat efectiv în contul vânzătorului?

Prin urmare, art. 1.504 poate fi util ulterior, într-o discuție despre dovada plății. Dar nu anulează motivul blocajului din biroul notarului: în acel moment, plata nu este încă dovedită prin alimentarea contului vânzătorului.

Logica băncii nu este identică cu logica notarului

În această speță, banca și notarul nu privesc același risc din același unghi.

Banca urmărește fluiditatea dosarului de credit. În practica bancară, se preferă frecvent ca vânzarea și ipoteca să se semneze în aceeași zi, iar aportul propriu al cumpărătorului să fie plătit în biroul notarului, din aplicația bancară.

Acest flux este eficient pentru bancă. Reduce numărul de drumuri, scurtează procedura și pare comod pentru părți.

Notarul prudent privește însă momentul semnării prin filtrul efectelor juridice imediate. El nu verifică doar dacă plata a fost inițiată. El trebuie să știe ce poate consemna în contractul de vânzare fără să scrie un neadevăr și fără să creeze o vulnerabilitate pentru contractul de ipotecă.

Prin urmare, diferența nu este una de bună-credință. Este o diferență de perspectivă. Banca poate accepta un risc operațional considerat foarte mic. Notarul încearcă să elimine un risc juridic cu efecte disproporționate.

În această abordare, refuzul autentificării contractului de ipotecă nu este un abuz. Este o măsură de protecție juridică pentru bancă, vânzător și cumpărător.

În realitate, notarul nu refuză neapărat vânzarea. El poate refuza sau amâna contractul de ipotecă atunci când nu are dovada certă că aportul propriu a fost încasat de vânzător și când contractul de vânzare ar rămâne vulnerabil prin neplata unei părți din preț.

Riscul ipotecii legale a vânzătorului

Banca finanțatoare nu urmărește doar semnarea contractului de credit. Ea urmărește constituirea unei ipoteci valabile și înscrierea acesteia în cartea funciară cu rangul dorit, de regulă rangul I.

Pentru bancă, acest rang este esențial. Garanția imobiliară trebuie să fie clară, opozabilă și neconcurată de alte sarcini care ar putea afecta prioritatea băncii.

Aici intervine ipoteca legală a vânzătorului. Codul civil recunoaște ipoteca legală a vânzătorului asupra imobilului vândut, pentru prețul datorat. Această regulă contează atunci când o parte din preț nu este achitată la momentul semnării.

Într-o vânzare cu credit, părțile formulează de regulă clar că vânzătorul renunță la ipoteca legală pentru restul de preț care urmează să fie achitat de bancă. Această renunțare permite băncii să obțină rangul dorit pentru ipoteca sa.

Problema apare atunci când aportul propriu este tratat ca „plătit”, deși vânzătorul nu l-a încasat încă. Dacă actul nu este redactat foarte îngrijit, poate apărea o zonă de incertitudine: pentru ce sumă a renunțat vânzătorul la ipoteca legală și pentru ce sumă nu a renunțat?

Dacă aportul propriu este menționat ca sumă încă datorată, atunci contractul confirmă existența unei părți de preț neachitate. Aceasta poate deschide discuția despre ipoteca legală a vânzătorului și despre efectele ei asupra rangului ipotecii băncii.

În plus, registratorul de carte funciară poate avea un rol activ atunci când din act rezultă existența unei creanțe garantate prin ipotecă legală. Astfel, dacă aportul propriu nu este dovedit ca încasat și renunțarea vânzătorului nu este clară, se poate crea o problemă de rang pentru banca finanțatoare.

Teoretic, vânzătorul ar putea renunța expres la ipoteca legală inclusiv pentru aportul propriu neîncasat încă. Această soluție nu elimină riscul. Ea îl transferă aproape integral asupra vânzătorului.

Dacă plata nu se finalizează, vânzătorul a transmis proprietatea, a permis înscrierea ipotecii băncii și a renunțat la propria garanție legală pentru suma neîncasată. Prin urmare, o asemenea clauză nu rezolvă problema, ci doar mută riscul dinspre bancă spre vânzător.

De ce contează caracterul potențial rezolubil al contractului

Notarul poate privi neplata aportului propriu și dintr-o altă perspectivă: contractul de vânzare ar putea deveni rezolubil pentru neplata unei părți din preț.

Aceasta nu înseamnă că vânzătorul chiar intenționează să ceară rezoluțiunea. De cele mai multe ori, vânzătorul vrea să vândă, cumpărătorul vrea să cumpere, iar banca vrea să finanțeze tranzacția. În plan practic, toți participanții vor același rezultat.

Totuși, pentru notar, problema nu este intenția imediată a părților, ci potențialul juridic al actului. Dacă o parte din preț este neachitată, există cel puțin teoretic discuția despre neexecutarea obligației de plată și despre remediile creditorului.

Într-o vânzare simplă, această discuție poate fi gestionată între părți. Într-o vânzare cu credit ipotecar, însă, imobilul vândut urmează să garanteze creditul băncii. Banca are nevoie de o ipotecă stabilă, înscrisă cu rangul urmărit, fără o vulnerabilitate generată de prețul neachitat.

De aceea, caracterul potențial rezolubil al contractului nu este o simplă teorie. Este exact genul de risc pe care notarul prudent încearcă să îl prevină înainte ca banca să își înscrie garanția.

Evenimentul improbabil nu este eveniment imposibil

Un argument des întâlnit este acesta: „Așa ceva nu se poate întâmpla”. În practică, probabilitatea unui incident poate fi foarte mică. Totuși, o probabilitate foarte mică nu transformă evenimentul în imposibilitate juridică.

Să analizăm o ipoteză rară, dar posibilă.

Părțile semnează contractele. Cumpărătorul inițiază plata aportului propriu din aplicația bancară. Plata nu este încă decontată, iar suma nu a ajuns în contul vânzătorului. Între timp, banca plătitoare primește o adresă de poprire de la ANAF sau de la un alt creditor competent.

Într-o asemenea situație, întrebarea nu mai este dacă părțile au fost de bună-credință. Întrebarea este dacă banca mai poate executa plata sau dacă trebuie să blocheze contul și să nu mai deconteze documentele de plată primite.

Dacă exact în acest interval banca plătitoare primește o adresă de poprire executorie, ea poate fi obligată să indisponibilizeze sumele existente și viitoare, în limita creanței urmărite. În funcție de momentul exact al debitării, decontării și primirii adresei, banca ar putea să nu mai poată deconta acel ordin de plată, chiar dacă ordinul fusese transmis anterior din aplicație.

Acesta este un eveniment extrem de improbabil. Totuși, nu este imposibil. Iar într-o tranzacție imobiliară, problema nu este probabilitatea zilnică a incidentului, ci consecința lui juridică în ziua în care apare.

Lacuna practică a legislației

Această problemă este amplificată de limbajul vechi al art. 1.504 Cod civil. Textul vorbește despre ordinul de plată semnat de debitor și vizat de banca plătitoare.

În practică, această formulă pare gândită pentru o lume bancară în care un operator aplica o viză clară și o ștampilă fizică pe un document de hârtie, la ghișeu.

În prezent, tranzacțiile se fac prin aplicații mobile, PDF-uri generate automat, notificări digitale și fluxuri de decontare invizibile pentru părți.

Codul civil nu este greșit. Însă limbajul lui este mai lent decât tehnologia bancară. Legea vorbește despre o „viză” ușor de înțeles într-un mediu fizic. Practica bancară actuală lucrează cu ecrane, fișiere PDF, mesaje automate și transferuri care pot fi în diferite stadii de procesare.

De aceea, notarul riguros se întoarce la regula mai sigură din art. 1.497: plata există când contul creditorului este alimentat. În loc să interpreteze o plată aflată în curs, el cere dovada finală a operațiunii: extrasul de cont al vânzătorului.

Prin urmare, lacuna nu este una de principiu, ci una practică. Tehnologia permite inițierea rapidă a plății, dar nu oferă întotdeauna notarului o dovadă imediată că vânzătorul a încasat efectiv suma.

Soluția sigură: promisiune, plată din timp, extras de cont

Soluția cea mai curată nu este plata făcută în grabă, în biroul notarului, din aplicația bancară. Soluția prudentă este organizarea tranzacției în două etape.

Prima etapă este semnarea unei promisiuni autentice de vânzare-cumpărare cu cel puțin 1-2 zile înainte de contractul final. În baza acestei promisiuni, cumpărătorul poate achita aportul propriu din timp.

A doua etapă este verificarea intrării banilor în contul vânzătorului. Astfel, în ziua semnării contractului de vânzare și a contractului de ipotecă, vânzătorul poate prezenta extrasul de cont cu suma încasată.

Aceasta este dovada decisivă. Ea arată nu doar că plata a fost inițiată, ci că suma a ajuns efectiv în contul vânzătorului.

Soluția principală recomandată presupune:

• semnarea unei promisiuni autentice de vânzare-cumpărare cu cel puțin 1-2 zile înainte de contractul final;
• efectuarea plății aportului propriu de către cumpărător în baza promisiunii;
• așteptarea intrării banilor în contul vânzătorului;
• prezentarea extrasului de cont al vânzătorului în ziua semnării contractului de vânzare și a contractului de ipotecă.

Această variantă elimină definitiv confuzia dintre o plată inițiată, o plată procesată și o plată efectiv încasată.

În practica bancară, această soluție poate fi privită cu rezerve. Băncile preferă, de regulă, semnarea contractului de vânzare și a contractului de ipotecă în aceeași zi, iar plata aportului propriu în biroul notarului. Această preferință operațională nu schimbă însă regula juridică a plății prin virament.

Atunci când notarul cere dovada încasării aportului propriu, soluția realistă este pregătirea plății cu 1-2 zile înainte. Această soluție nu complică inutil tranzacția. Ea previne blocajul exact în ziua cea mai sensibilă.

O posibilă soluție contractuală de deblocare

Există și o soluție contractuală care poate fi discutată cu notarul și cu banca: introducerea în contractul de vânzare a unei clauze prin care părțile tratează expres efectul întârzierii în decontarea aportului propriu.

Scopul clauzei nu este să declare că plata a fost făcută, dacă banii nu au ajuns încă în contul vânzătorului. O asemenea formulare ar fi greșită.

Scopul clauzei este altul: părțile declară că eventuala întârziere în decontarea aportului propriu nu afectează valabilitatea contractului de vânzare și nu constituie, prin ea însăși, motiv de rezoluțiune.

Această soluție se sprijină pe principiul libertății de a contracta, prevăzut de art. 1.169 Cod civil. Părțile sunt libere să încheie contracte și să determine conținutul acestora, în limitele impuse de lege, ordinea publică și bunele moravuri.

O astfel de clauză ar putea avea următoarea formulare:

„Părțile declară în mod expres că eventuala întârziere în decontarea sumei reprezentând aportul propriu al cumpărătorului/parte din preț, achitată prin ordin de plată inițiat la data autentificării prezentului contract, nu afectează valabilitatea contractului de vânzare și nu constituie, prin ea însăși, cauză de rezoluțiune a acestuia.

Această prevedere nu stinge obligația cumpărătorului de plată a sumei respective, care se consideră executată numai la data alimentării contului vânzătorului, potrivit art. 1.497 Cod civil.”

Prin această clauză, contractul nu afirmă un neadevăr. Nu spune că aportul propriu a fost încasat, dacă nu a fost încasat. În același timp, părțile încearcă să înlăture riscul invocat de notar: caracterul potențial rezolubil al contractului de vânzare pentru întârzierea temporară a decontării.

Clauza separă două probleme diferite. Pe de o parte, contractul de vânzare rămâne valabil și nu este considerat rezolubil doar pentru că plata se află încă în circuit bancar. Pe de altă parte, obligația cumpărătorului de plată nu este stinsă decât atunci când suma intră efectiv în contul vânzătorului.

Totuși, această clauză nu transformă o plată neîncasată într-o plată efectuată. Ea nu schimbă regula de la art. 1.497 Cod civil și nu înlocuiește extrasul de cont al vânzătorului. În plus, acceptarea ei depinde de notar, de banca finanțatoare și de modul în care este tratată în act problema ipotecii legale a vânzătorului.

Prin urmare, clauza poate fi o soluție de discutat în situații concrete, mai ales atunci când părțile acceptă expres că întârzierea decontării nu trebuie să ducă la desființarea vânzării. Cu toate acestea, soluția cea mai sigură rămâne plata aportului propriu înainte de contractul final și prezentarea extrasului de cont al vânzătorului în ziua semnării.

Concluzie: problema nu este plata digitală, ci dovada ei

Plata prin aplicație bancară este utilă, rapidă și firească în tranzacțiile moderne. Problema nu este tehnologia. Problema este dovada certă a încasării, în momentul în care notarul trebuie să autentifice și contractul de ipotecă.

Într-o tranzacție simplă, părțile pot accepta uneori un nivel mai mare de risc. În schimb, într-o tranzacție cu credit ipotecar, notarul și registratorul de carte funciară privesc operațiunea prin filtrul rangului ipotecii, al prețului datorat și al caracterului stabil al contractului de vânzare.

Prin urmare, plata aportului propriu în biroul notarului, din aplicația bancară, devine vulnerabilă mai ales atunci când transferul nu este instantaneu, când se face în euro sau când vânzătorul nu poate vedea suma în cont înainte de autentificarea contractului de ipotecă. Ea poate funcționa de multe ori, dar nu oferă întotdeauna dovada cerută de notarul prudent.

Soluția sigură este simplă: promisiune autentică, plată din timp și extras de cont al vânzătorului în ziua semnării. Astfel, contractul de vânzare și ipoteca se semnează pe o realitate bancară deja verificată, nu pe o plată aflată încă în tranzit.

În anumite situații, o clauză contractuală privind întârzierea decontării poate ajuta la clarificarea voinței părților și la reducerea riscului de rezoluțiune. Totuși, ea trebuie tratată ca o soluție punctuală, supusă acceptării notarului și băncii, nu ca înlocuitor al dovezii certe a încasării.

În practica Equinox Imobiliare Ploiești, astfel de situații sunt tratate preventiv, înainte de ziua semnării. În tranzacțiile cu credit ipotecar, o verificare procedurală făcută la timp poate evita un blocaj notarial greu de explicat părților în ultimul moment.