Autorizația de Construire și Autorizația de Desființare: Ghid complet pentru proprietari

de

📌 Acest articol despre autorizația de construire face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

În România, orice intervenție asupra unei proprietăți, fie că este vorba de construcția unei clădiri noi sau demolarea uneia existente, necesită respectarea unor reglementări stricte. Ignorarea acestora poate atrage sancțiuni severe și probleme juridice. Documentele cheie în acest proces sunt Autorizația de Construire și Autorizația de Desființare.

Acest articol explică diferențele dintre cele două autorizații, când sunt necesare, ce documente implică și ce riscuri apar la nerespectarea legii.

Ce este autorizația de construire?

Autorizația de construire este actul oficial, emis de autoritatea publică locală (primărie sau consiliu județean, după caz), care conferă dreptul legal de a executa lucrări de construcții. Acest document este fundamental și se bazează pe prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu modificările și completările ulterioare.

Când este necesară autorizația de construire?

  • Construcții noi: Case, blocuri, hale industriale, anexe gospodărești, garaje sau orice altă structură.
  • Extinderi, modificări, supraetajări: Orice lucrare ce alterează volumul, structura de rezistență sau configurația existentă a unei clădiri.
  • Schimbarea destinației: Transformarea unui spațiu, de exemplu, din locuință în spațiu comercial, chiar dacă nu implică modificări structurale majore.
  • Amenajări exterioare: Împrejmuiri solide (zidărie, beton), piscine, terase acoperite, foișoare cu fundație, structuri provizorii cu caracter permanent.
  • Lucrări de consolidare: Intervenții asupra structurii de rezistență a unei clădiri existente.
  • Organizarea de șantier: Uneori, chiar și amenajările temporare pentru un șantier necesită o formă de autorizație.

Ce este autorizația de desființare?

Autorizația de desființare este actul administrativ esențial, care permite legal demolarea, dezafectarea sau dezmembrarea parțială ori totală a unei construcții existente. Aceasta este reglementată de aceeași Lege nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Când este obligatorie autorizația de desființare?

  • Demolarea integrală: Oricărei construcții, indiferent de starea sa (chiar și nefinalizate sau degradate) sau de vechime, dacă aceasta este înregistrată legal în evidențele cadastrale și în Cartea Funciară.
  • Demolarea parțială: Dacă doriți să eliminați o parte a unei construcții, cum ar fi o extindere sau un etaj.Dezafectarea: Scoaterea din uz a unor elemente structurale sau a întregii clădiri, înainte de demolare.
  • Construcții provizorii: Dacă acestea au fost autorizate inițial și urmează a fi desființate la finalizarea scopului pentru care au fost edificate.

Când aveți nevoie de autorizația de construire și când nu?

Distincția între lucrările care necesită autorizație și cele exceptate este crucială pentru a evita problemele legale.

Lucrări pentru care ESTE obligatorie autorizația de construire:

  • Modificarea structurii de rezistență
  • Schimbarea volumului sau a anvelopei clădirii
  • Schimbarea funcționalității principale a spațiului
  • Modificări de aspect exterior (goluri de ferestre, reconfigurarea fațadei)
  • Modificarea amprentei la sol și a suprafețelor construite

Lucrări care NU necesită autorizație de construire:

  • Reparații simple: Refacerea tencuielilor, zugrăveli interioare și exterioare, fără modificarea elementelor de fațadă sau structurii.
  • Schimbarea finisajelor interioare: Parchet, gresie, faianță, tapet.
  • Înlocuirea tâmplăriei: Ferestre și uși, dacă se păstrează dimensiunile și forma golurilor.
  • Reparații la acoperiș: Fără modificarea formei sau înălțimii acestuia.
  • Amenajări exterioare provizorii: Pavaje exterioare ușoare, mobilier de grădină neancorat.

Documente necesare pentru obținerea autorizației de construire

Un dosar complet este esențial și se depune la Registratura Primăriei sau la Consiliul Județean (pentru anumite proiecte).

Documente comune:

Documente specifice:

  • Pentru Autorizația de Construire: studiu geotehnic, verificări tehnice, expertiză tehnică.
  • Pentru Autorizația de Desființare: expertiză tehnică a construcției, avize suplimentare (ex: Ministerul Culturii), plan de organizare a șantierului de demolare.

Cât durează obținerea autorizației de construire?

Conform legii, termenul este de 30 de zile calendaristice de la depunerea dosarului complet. Atenție: acest termen nu include timpul necesar pentru obținerea avizelor prealabile.

Riscurile lucrărilor fără Autorizație de construire

Executarea de lucrări fără autorizație constituie contravenție sau chiar infracțiune.

  • Amenzi: între 1.000 și 100.000 lei
  • Oprirea lucrărilor: prin ordinul Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC)
  • Obligația de aducere la starea anterioară
  • Plângeri penale în cazuri grave
  • Blocaje juridice și financiare: imposibilitatea intabulării sau a vânzării, refuzul băncilor de a credita proprietatea

Valabilitatea Autorizației de construire

  • Începerea lucrărilor: 12 luni de la emitere
  • Finalizarea: maximum 24 de luni de la începere
  • Prelungire: o singură dată, cu maximum 12 luni, dacă cererea se depune înainte de expirarea termenului

Concluzie

Autorizația de construire și cea de desființare nu sunt simple formalități, ci obligații legale esențiale pentru orice proprietar sau investitor. Respectarea procedurilor protejează siguranța construcției, mediul și viitoarea valorificare a imobilului.

Pentru proiecte sigure și legale, începeți întotdeauna cu obținerea unui Certificat de urbanism – Primăria Municipiului Ploiești și consultați arhitecți, ingineri și consultanți imobiliari.

Dacă doriți să vindeți sau să cumpărați o proprietate, echipa @EquinoxImobiliare vă poate ajuta cu verificările tehnice și urbanistice încă din prima etapă.🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet.