Terenuri moștenite neincluse în certificatul de moștenitor

În practică, foarte mulți moștenitori se confruntă cu terenuri moștenite primite „pe hârtie”, dar pierdute în realitate. Sunt loturi greu de identificat, folosite de alții de zeci de ani sau fără valoare economică reală. Din acest motiv, ele nu sunt incluse în masa succesorală, deși, din punct de vedere juridic, acest lucru nu înseamnă că nu au fost acceptate ca parte a moștenirii și nu înlătură obligațiile care decurg din calitatea de moștenitor.

Cuprins

Analiza de mai jos pornește de la situații reale întâlnite în activitatea agenției, în relația cu clienți care au moștenit terenuri cu statut juridic incert și au descoperit, în timp, dificultatea reală de a le clarifica.

La prima vedere, decizia pare logică, deoarece moștenitorii încearcă să evite costuri și complicații aparent inutile. Totuși, din punct de vedere juridic, problema nu dispare. Dimpotrivă, se perpetuează și poate genera obligații pe termen lung.

În continuare, analizăm această situație pas cu pas.

Cum apar terenurile moștenite „problematice” în succesiuni

Majoritatea acestor cazuri provin din proprietăți vechi ale familiilor, transmise din generație în generație, încă dinainte de perioada comunistă. De regulă, erau loturi mici, împrăștiate geografic, situate în extravilan agricol (livezi, terenuri arabile, pășuni, păduri și, mai rar, loturi intravilane „de casă”), care, în timp, au devenit dificil de identificat, delimitat și documentat juridic.

În plus, multe loturi:

au fost vândute „cu chitanță de mână”;
au fost preluate informal de vecini;
au fost lucrate fără acte;
nu au fost cadastrate.

Astfel, proprietarul din acte nu mai are control asupra terenului.

Totodată, descrierea prin „tarla și parcelă” face identificarea extrem de dificilă. Fără planuri actuale, localizarea devine aproape imposibilă.

De ce moștenitorii evită includerea acestor terenuri moștenite

În multe succesiuni, moștenitorii aleg să nu includă aceste bunuri. Motivele sunt, de regulă, practice.

În primul rând, costurile sunt mari. Cadastrul, intabularea și actele notariale pot depăși valoarea terenului.

În al doilea rând, dreptul este fragmentat. De cele mai multe ori, există mai mulți moștenitori și sub-moștenitori.

În al treilea rând, valorificarea este imposibilă. Un lot mic, neidentificat și ocupat de altcineva nu poate fi vândut.

În concluzie, moștenitorii preferă să „ignore” problema.

Un exemplu tipic de blocaj practic și moștenirile „în cascadă”

Pentru a înțelege amploarea reală a dificultăților, este util un exemplu frecvent întâlnit în practică, care ilustrează și fenomenul moștenirilor succesive nedezbătute.

Un autor lasă moștenire mai multe terenuri mici (de exemplu, zece loturi), în indiviziune, către patru copii.

Niciunul dintre acești moștenitori nu include ulterior terenurile în masa succesorală proprie.

În timp, trei dintre ei decedează, iar moștenitorii lor locuiesc în străinătate și nu mai pot fi contactați.

Drepturile se transmit mai departe către nepoți și, uneori, către strănepoți, fără ca succesiunile intermediare să fie dezbătute.

Se ajunge astfel la o situație în care numărul persoanelor îndreptățite crește exponențial, iar identificarea și coordonarea lor devine extrem de dificilă.

Pentru clarificare juridică ar fi necesară:

dezbaterea tuturor succesiunilor intermediare;
obținerea acordului tuturor moștenitorilor;
prezentarea actelor de identitate și a documentelor de stare civilă;
coordonarea simultană a zeci de persoane.

În lipsa participării tuturor persoanelor îndreptățite, intabularea devine imposibilă, iar terenurile rămân blocate juridic, fără o soluție realistă pe termen scurt. În practică, un singur moștenitor lipsă sau necooperant poate bloca întregul demers, transformând procedura într-un efort disproporționat față de valoarea reală a terenurilor.

Ce se întâmplă juridic când terenurile moștenite nu sunt incluse în succesiune

Omiterea unui bun din certificatul de moștenitor nu înseamnă pierderea dreptului.

Prin acceptarea moștenirii, patrimoniul defunctului se transmite integral. Aceasta include și bunurile neclarificate.

Astfel, chiar dacă terenul nu apare în certificat:

dreptul de proprietate se transmite;
obligațiile fiscale se transmit;
răspunderea se menține.

Cu alte cuvinte, lipsa din acte nu înseamnă eliminarea din patrimoniu.

Obligațiile fiscale pentru terenuri moștenite continuă să existe

Impozitul pe teren se datorează de proprietar. Proprietatea se transmite prin moștenire, nu prin intabulare.

Prin urmare, moștenitorii pot figura pe rolul fiscal chiar dacă terenul nu este inclus într-un certificat de moștenitor.

Dacă impozitul nu este plătit:

se aplică penalități;
se calculează majorări;
poate începe executarea silită.

În plus, autoritățile locale pot majora impozitul pentru terenuri neîngrijite.

Astfel, „neimplicarea” nu elimină costurile.

Posesia îndelungată a terților și uzucapiunea

În multe cazuri, terenurile sunt folosite de alte persoane de 20–30 de ani sau mai mult.

Această posesie poate duce la dobândirea proprietății prin uzucapiune. Este necesară însă o hotărâre judecătorească.

Dacă posesorul obține uzucapiunea:

dreptul moștenitorului se stinge;
obligațiile fiscale încetează;
terenul se intabulează pe noul proprietar.

Totuși, procedura trebuie inițiată de posesor. În practică, acest demers este complex, costisitor și greu de înțeles pentru persoane fără pregătire juridică. De regulă, cei care folosesc terenul au posibilități materiale modeste, nu știu ce pași trebuie urmați și nu dispun de resurse pentru a angaja un avocat. Uzucapiunea nu este condiționată legal de plata impozitului, deși achitarea acestuia constituie o probă puternică a posesiei în fața instanței. Faptul că posesorul nu plătește taxele nu îl împiedică automat să obțină dreptul de proprietate, dacă poate dovedi că a stăpânit terenul public și neîntrerupt, comportându-se ca un adevărat proprietar. Totuși, dacă posesorul nu acționează, situația rămâne blocată.

Transmiterea problemei către generația următoare

Dacă moștenitorul nu clarifică situația, problema nu dispare.

La decesul său:

terenurile intră din nou în succesiune;
obligațiile fiscale continuă;
urmașii preiau aceeași povară.

Astfel, o neclaritate de azi devine un blocaj pentru copiii de mâine.

Ce opțiuni reale au moștenitorii

În practică, există câteva variante. Fiecare are avantaje și limite.

1. Completarea succesiunii și intabularea

Este soluția juridică „curată”.

Moștenitorii includ terenurile în succesiune, fac cadastru și deschid carte funciară.

Apoi pot:

vinde imobilul;
dona;
renunța oficial.

Dezavantajul nu este doar costul ridicat, ci și complexitatea demersului: succesiuni vechi, numeroși moștenitori, unii plecați din țară și greu de contactat, situații în care lipsa acordului tuturor blochează întregirea juridică a dreptului.

2. Renunțarea la dreptul de proprietate

Legea permite renunțarea prin declarație notarială.

Totuși, aceasta presupune identificarea și intabularea prealabilă, iar succesiunea poate deveni un demers de o complexitate logistică extremă: moșteniri „în cascadă” nedezbătute, numeroși succesori implicați, unii plecați din străinătate și greu de contactat, toți fiind nevoiți să își dea acordul și să prezinte documente și acte de identitate pentru finalizarea procedurii.

În lipsa cadastrului, procedura este blocată.

3. Transmiterea dreptului către posesorii actuali

Dacă persoanele care folosesc terenul sunt interesate, moștenitorii pot transmite dreptul prin acte juridice valide (vânzare, donație sau cesiune de drepturi succesorale).

Prin aceste mecanisme, titularul dreptului este înlocuit legal cu posesorul, care devine proprietar cu acte.

De regulă, beneficiarul suportă costurile de cadastru și de autentificare.

Această variantă este frecvent întâlnită în practică, dar presupune existența unei situații juridice minime care să permită încheierea actelor.

4. Donația către autoritatea locală

Unele primării acceptă donații de terenuri problematice, însă acceptarea este adesea condiționată de acordul tuturor coproprietarilor. În situațiile cu mulți moștenitori, răspândiți în țară sau în străinătate, obținerea acestui acord devine extrem de dificilă, ceea ce face ca această variantă să fie, în practică, greu de aplicat.

Procedura nu este uniformă. Depinde mult de politica locală.

Totuși, merită explorată.

5. Așteptarea uzucapiunii

Este soluția pasivă.

Moștenitorii nu fac nimic și speră ca posesorii să obțină uzucapiunea, deși aceasta este condiționată, în practică, și de plata impozitului pentru teren, condiție rar îndeplinită.

Funcționează uneori. Dar poate dura foarte mult.

De ce „abandonul” total nu este o soluție sigură

Unii aleg să nu mai plătească impozitul.

Scopul este forțarea primăriei să intervină.

Această strategie este riscantă:

pot apărea popriri;
pot fi urmărite alte bunuri;
se acumulează datorii.

Pe termen lung, poate costa mai mult decât regularizarea.

Recomandare practică

În majoritatea cazurilor, cea mai eficientă abordare este una mixtă:

dialog cu primăria;
identificarea posesorilor;
negocierea transferului;
evitarea acumulării de datorii.

Nu există o soluție universală. Fiecare situație trebuie analizată concret.

Totuși, ignorarea problemei este aproape întotdeauna cea mai proastă variantă.

Concluzie

Acest articol își propune să transmită un avertisment asupra existenței unor blocaje juridice pentru care soluțiile teoretice existente sunt, în practică, greu sau imposibil de aplicat și care ar impune, pe termen lung, soluții legale noi, adaptate acestor realități.

Neincluderea lor în succesiune nu le elimină. Doar amână problema și prelungește un lanț de obligații care se transmite din generație în generație.

În plus:

obligațiile fiscale continuă;
riscurile se transmit;
blocajul se perpetuează.

În numeroase situații, amploarea demersurilor necesare pentru clarificare nu este justificată de valoarea reală a terenurilor. Moștenitorii ajung să suporte obligații pentru bunuri pe care nu le cunosc exact, nu le folosesc și nu le pot valorifica.

În acest context, obiectivul principal devine, de cele mai multe ori, întreruperea acestui lanț de responsabilități, nu obținerea unui beneficiu patrimonial. Clarificarea juridică rămâne importantă, dar trebuie privită realist, prin raportare la costuri, timp și resurse.

Facebook