Uzucapiunea Imobiliară: Dobândirea Proprietății prin Posesie Îndelungată

📌 Acest articol despre uzucapiunea face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

Ce este uzucapiunea?

Uzucapiunea, cunoscută și sub denumirea de prescripție achizitivă, reprezintă un mod originar de a dobândi dreptul de proprietate și alte drepturi reale principale asupra unui bun, prin exercitarea unei posesii neîntrerupte, respectând termenul și condițiile prevăzute de lege.

Ea transformă trecerea timpului într-un efect constitutiv de drepturi, adică într-un mod de „achiziție”.

Utilitatea practică constă în:

• eliminarea dificultăților de dovedire a proprietății;
• echivalarea drepturilor obținute cu cele dintr-un act translativ (ex. contract de vânzare-cumpărare).

⚖️ Observație: Uneori se spune că uzucapiunea este o „probă absolută a dreptului de proprietate”. Această formulare este discutabilă. Uzucapiunea nu este o probă în sine, ci un mecanism juridic. Proba dreptului se face prin hotărârea instanței care constată îndeplinirea condițiilor legale.

Posesia trebuie să fie utilă (continuă, netulburată, publică și lipsită de vicii). Un chiriaș sau un comodat, de exemplu, nu pot invoca uzucapiunea. De asemenea, bunurile declarate inalienabile prin lege (cele din proprietatea publică) nu pot fi dobândite prin uzucapiune.

Uzucapiunea în vechiul Cod Civil

Deși astăzi este reglementată de Noul Cod Civil, dispozițiile Vechiului Cod Civil (1864) se aplică atunci când posesia a început înainte de 1 octombrie 2011.

Tipuri de uzucapiune în vechiul Cod Civil

1. Uzucapiunea de scurtă durată (10–20 ani):
   • valabilă doar pentru imobile;
   • posesorul trebuia să fie de bună-credință;
   • trebuia să existe un just titlu (act translativ de proprietate, nu antecontract);
   • termen de 10 ani dacă proprietarul locuia în circumscripția Curții de Apel a imobilului, respectiv 20 de ani dacă locuia în afara acesteia.
     
2. Uzucapiunea de lungă durată (30 ani):
   
   • nu era necesară buna-credință sau justul titlu;
   • se aplica și bunurilor mobile;
   • termen de 30 de ani de posesie utilă;
   • reprezenta o sancțiune pentru pasivitatea proprietarului.

Atât vechiul, cât și noul Cod Civil admit joncțiunea posesiilor (unirea posesiei actuale cu cea a autorului, ex. părinte și fiu).

Uzucapiunea conform Noului Cod Civil (2011 și după)

Noul Cod Civil (art. 930–934) clasifică uzucapiunea în funcție de regimul de carte funciară:

1. Uzucapiunea tabulară

Se aplică atunci când posesorul este înscris în cartea funciară pe baza unui act nelegitim.

Condiții:

• înscriere în cartea funciară fără cauză legitimă;
• posesie utilă;
• posesorul să fi fost de bună-credință la înscriere și la intrarea în posesie;
• termen de 5 ani de la înscriere.

⚖️ Observație: Deși legea spune că „după 5 ani drepturile celui înscris cu bună-credință nu mai pot fi contestate”, există excepții. În caz de fraudă sau dacă posesia reală nu a fost exercitată, uzucapiunea tabulară poate fi infirmată.

2. Uzucapiunea extratabulară

Se aplică atunci când posesorul nu figurează în cartea funciară.

Condiții:
Dreptul de proprietate se poate dobândi după 10 ani de posesie utilă, dacă:

• proprietarul înscris a decedat sau și-a încetat existența juridică;
• a fost înscrisă renunțarea la proprietate;
• imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

Posesorul poate fi atât de bună-credință, cât și de rea-credință, legea impunând doar posesia neviciată.

Acte necesare pentru o acțiune în uzucapiune extratabulară

Dosarul trebuie să conțină:

• certificat de deces/încetare a persoanei juridice;
• certificat de la Camera Notarilor privind moștenirea;
• certificat de la primărie privind apartenența imobilului la domeniul privat;
• actul juridic pe baza căruia s-a exercitat posesia;
• extras CF pentru informare;
• documentația cadastrală;
• datele a minimum doi martori.

Instanța verifică documentele și poate cere completări înainte de fixarea termenului de judecată.

De ce este importantă uzucapiunea?

Uzucapiunea are roluri majore în dreptul imobiliar:

• Dobândirea proprietății fără titlu inițial, dar prin posesie de lungă durată.
• Certitudinea juridică a dreptului de proprietate, confirmată prin hotărâre judecătorească.
• Sancțiune pentru pasivitate – protejează pe cel care a folosit bunul, nu pe cel care l-a neglijat.
• Legalizarea situațiilor de fapt (ex. acte imperfecte sau înțelegeri informale).
  
• Protejarea posesorilor de lungă durată care au întreținut și folosit bunul.
  

Concluzie

Uzucapiunea imobiliară este un mecanism juridic complex, dar vital pentru stabilitatea dreptului de proprietate. Alegerea procedurii (vechiul sau noul Cod Civil) depinde de momentul începerii posesiei.

Din cauza diversității cazurilor și a documentației necesare, asistența unui avocat specializat în drept civil și imobiliar este esențială pentru a parcurge corect pașii legali și pentru a obține proprietatea în mod legitim.

Excelent! Am adăugat la final o secțiune FAQ (Întrebări frecvente despre uzucapiune), care ajută atât cititorii grăbiți, cât și optimizarea SEO.

Întrebări frecvente despre uzucapiune

1. Ce înseamnă, pe scurt, uzucapiunea?

Uzucapiunea este un mecanism juridic prin care o persoană dobândește dreptul de proprietate asupra unui imobil dacă a exercitat o posesie utilă (continuă, publică și netulburată) pentru o perioadă stabilită de lege.

2. Care este diferența dintre uzucapiunea tabulară și cea extratabulară?

• Tabulară – când posesorul este deja înscris în cartea funciară, dar pe baza unui act nevalabil.
• Extratabulară – când posesorul nu figurează în cartea funciară, dar a exercitat posesia timp de cel puțin 10 ani.

3. După cât timp se poate obține proprietatea prin uzucapiune?

• În vechiul Cod Civil: 10, 20 sau 30 de ani, în funcție de condiții.
• În noul Cod Civil: 5 ani (tabulară) sau 10 ani (extratabulară).

4. Este suficient să locuiesc într-o casă pentru a deveni proprietar prin uzucapiune?

Nu. Posesia trebuie să fie neviciată și trebuie să îndeplinească toate condițiile legale. În plus, este nevoie de o hotărâre judecătorească pentru a înscrie dreptul în cartea funciară.

5. Ce bunuri nu pot fi dobândite prin uzucapiune?

Imobilele și terenurile care fac parte din domeniul public al statului sau al UAT-urilor nu pot fi dobândite prin uzucapiune, deoarece sunt declarate inalienabile prin lege.

6. Care sunt actele necesare pentru a începe o acțiune în uzucapiune?

Dosarul include certificate de la autorități (primărie, evidența persoanelor, notariat), extras CF, documentație cadastrală și declarații de martori. Lista completă se regăsește în secțiunea dedicată din articol.

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet

Dacă preferați să ascultați în loc să citiți, am pregătit și varianta audio a acestui articol. Apăsați butonul de mai jos pentru a asculta podcastul:
🎧 Ascultă podcast