Achiziționarea unui imobil este o decizie importantă care implică o serie de riscuri. Unul dintre aceste riscuri este reprezentat de viciile ascunse ale imobilului, care pot afecta atât calitatea vieții, cât și bugetul proprietarilor. În acest articol, vom discuta ce sunt viciile ascunse, cum pot fi identificate, ce obligații au vânzătorii și cumpărătorii în acest sens și cum pot fi evitate sau remediate.

Ce sunt viciile ascunse ale unui imobil

Viciile ascunse ale unui imobil pot fi o sursă majoră de stres și cheltuieli pentru proprietarii acestuia. Aceste vicii sunt defecte sau probleme ascunse în structura sau în instalațiile imobilului care nu sunt vizibile în mod obișnuit la momentul achiziționării sau închirierii acestuia. Ele pot apărea din cauza unor erori de proiectare, construcție sau întreținere necorespunzătoare.

Potrivit legii, vânzătorul unui imobil are obligația de a informa cumpărătorul despre orice vicii ascunse ale imobilului. În caz contrar, aceștia pot fi trași la răspundere pentru daunele cauzate de aceste vicii ascunse.

Exemple de vicii ascunse

Iată câteva exemple de vicii ascunse:

1. Hidroizolație degradată sau inexistentă a fundației unei case, care poate determina, prin capilaritate, infiltrații în pereții casei (pereții sunt umezi în partea inferioară);
2. Probleme cu instalația electrică, cum ar fi fire electrice încorporate în zidărie (fără tuburi din plastic), dimensionate pentru un consum scăzut de energie electrică;
3. Structură de lemn sau din beton deteriorate din cauze constructive sau rezultate din acțiuni seismice;
4. Probleme cu izolația termică care pot duce la pierderi mari de căldură;
5. Probleme cu instalația de canalizare, cu deosebire pentru apartamentele situate la parter și la etajul 1. La unele case, traseul conductei de canalizare traversează proprietăți vecine, fără a avea dreptul de intervenție în caz de avarie.
6. Construcții edificate pe locul unora mai vechi, desfiițate, care aveau subsoluri foarte mari, caz în care noile fundații trebuie dimensionate mai cu grijă.
7. Deteriorarea structurii de beton a blocului, cum ar fi desființarea unor pereți de rezistență (fără autorizație) în apartamentele vecine.

Ce prevede legea în privința viciilor ascunse

Legea dispune că garanția pentru viciile ascunse ale lucrului vândut este datorată de vânzător. Art.1672 alin.(3) Codul civil prevede că una din obligațiile vânzătorului este să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului.

Art.1707 din Codul civil dispune că, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat. Sau, care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

Legea prezintă și o definiție a ceea ce se înțelege prin viciu ascuns. Viciul ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. Se subliniază și care trebuie să fie conduita cumpărătorului la data predării, adică, să fie prudent și diligent.

De regulă, în contractele de vânzare se inserează o clauză în care este citat Art.1707 din Codul civil dar, chiar dacă ar lipsi această mențiune, prevederile Codului civil tot se aplică.

Codul civil dispune că garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui există la data predării bunului. Vânzătorul însă nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului. De asemenea, în vânzările silite (executări silite prin executorul judecătoresc) nu se datorează garanție contra viciilor ascunse.

În situația în care părțile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar și atunci când nu le-a cunoscut. Clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut, ori dacă trebuia să le cunoască la data încheierii contractului.

Deosebirea dintre viciile ascunse și cele aparente

Viciile aparente pot include fisuri în pereți, tencuieli deteriorate, acoperișuri cu probleme, geamuri sparte sau instalații sanitare vizibil deteriorate. Aceste probleme sunt observabile cu ochiul liber și pot avea un impact imediat asupra aspectului estetic al clădirii sau funcționalității sale.

În general, diferența între viciile ascunse și cele aparente ale unei clădiri constă în vizibilitatea acestora și în gradul de dificultate necesar pentru a le identifica. Viciile ascunse necesită adesea investigații mai profunde și specializate pentru a fi descoperite, în timp ce viciile aparente sunt mai evidente și pot fi observate în mod direct.

Cum se poate evita problema viciilor ascunse

Pentru a evita problemele legate de viciile ascunse ale unui imobil, este recomandat să se efectueze o inspecție tehnică detaliată înainte de achiziționare. De asemenea, este important să se verifice dacă vânzătorul a informat corect despre orice vicii ascunse ale imobilului și să se asigure că sunt respectate toate cerințele legale în acest sens. Iată câțiva pași pe care îi poți urma pentru a te proteja de viciile ascunse:

• Cere vânzătorului să îți prezinte cartea tehnică a imobilului, care să ateste că au fost respectate normele de construcție și siguranță;
• Consultă un expert tehnic independent, care să inspecteze imobilul și să îți ofere un raport detaliat despre starea acestuia, inclusiv despre eventualele vicii ascunse;
• Citește cu atenție contractul de vânzare-cumpărare și verifică dacă există o clauză referitoare la viciile ascunse, care să îți ofere garanția că vânzătorul îți va răspunde în cazul apariției acestora;
• În cazul în care descoperi vicii ascunse după achiziționarea imobilului, notifică vânzătorul în termenul legal și cere-i să îți repare sau să îți despăgubească daunele cauzate de acestea;

Proprietarii trebuie să informeze corect și complet potențialii cumpărători despre orice vicii ascunse ale imobilului, pentru a evita eventualele litigii sau reclamații.

Termenul legal în care cumpărătorul poate notifica vânzătorul despre viciile ascunse este de 3 ani de la data predării imobilului.

În concluzie, viciile ascunse ale unui imobil pot fi o problemă majoră pentru proprietarii acestuia, dar acestea pot fi evitate prin informare corectă și respectarea legislației. Este important ca atât cumpărătorii, cât și vânzătorii să fie conștienți de aceste vicii ascunse și să ia toate măsurile necesare pentru a evita eventualele probleme în viitor.

Nu te grăbi să cumperi un imobil! Informează-te temeinic și ia toate măsurile necesare pentru a te proteja de viciile ascunse!