Vânzare vs. Donație – avantaje, riscuri și implicații fiscale

📌 Acest articol face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

Introducere

În tranzacțiile imobiliare, proprietarii se întreabă adesea dacă este mai avantajos să transmită un imobil prin vânzare sau prin donație. Deși ambele duc la schimbarea titularului dreptului de proprietate, efectele juridice și fiscale sunt foarte diferite. O alegere greșită poate genera costuri suplimentare sau chiar litigii.

Ce este vânzarea?

Vânzarea este contractul prin care proprietarul transmite dreptul de proprietate asupra imobilului în schimbul unui preț. Este forma cea mai uzuală de transmitere a proprietății.

Caracteristici principale:

• este onerous – presupune plata unui preț;
• transferul dreptului de proprietate se face, de regulă, prin act autentic notarial;
• cumpărătorul plătește taxele notariale, iar vânzătorul datorează impozitul pe venit din transferul proprietății, conform Codului fiscal.

Ce este donația?

Donația este contractul prin care proprietarul transmite cu titlu gratuit un imobil către o altă persoană. Este un act de liberalitate, adică presupune intenția de a gratifica.

Caracteristici principale:

• este gratuită – donatarul nu plătește preț;
• trebuie încheiată în formă autentică la notar;
• există riscul revocării în anumite situații (ex. ingratitudine);
• donațiile între rude apropiate beneficiază de scutiri fiscale.

Diferențe esențiale

• Plata: vânzarea presupune preț, donația este gratuită;
  
• Regimul fiscal și cheltuieli: la vânzare cumpărătorul plătește taxele notariale, iar vânzătorul datorează impozitul pe venit; la donație impozitul este zero pentru rude de gradul I, dar se plătesc taxe notariale mai reduse.
  
• Revocarea: vânzarea nu poate fi revocată decât în cazuri excepționale (nulitate, vicii de consimțământ), în timp ce donația poate fi revocată pentru ingratitudine sau neexecutarea sarcinilor impuse.
  
• Scopul: vânzarea urmărește un câștig patrimonial, în timp ce donația are caracter de ajutor sau recunoștință.

Riscul privind rezerva succesorală

Un aspect adesea ignorat este legat de rezerva succesorală. Legea garantează anumitor moștenitori (soț supraviețuitor, copii, părinți) dreptul la o parte minimă din moștenire, indiferent de dorința celui care donează. Dacă părinții își donează în timpul vieții întreaga avere unuia dintre copii – de regulă casa în care locuiesc – ceilalți copii pot contesta donația după deces, invocând încălcarea rezervei succesorale. În astfel de cazuri, instanța poate reduce donația, iar conflictul între frați devine inevitabil.

Exemple practice

• Un proprietar care vinde un apartament pentru a cumpăra altul în alt oraș face o vânzare.
• Un părinte care transferă fiului locuința de familie fără preț încheie o donație.

Concluzie practică

Atât vânzarea, cât și donația transferă proprietatea, dar implicațiile fiscale și juridice diferă radical. Proprietarii trebuie să analizeze scopul tranzacției și să consulte un notar sau un avocat pentru a alege varianta cea mai avantajoasă. În multe cazuri, vânzarea este preferată pentru siguranța juridică, iar donația pentru avantajele fiscale între rude.

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet