În contextul pieței imobiliare actuale, în care segmentul construcțiilor rezidențiale mari este aproape blocat (nu mă refer la blocurile de apartamente) și există o scădere generală a pieței imobiliare în ultimele 8-10 luni, mulți proprietari caută evaluări pentru a determina prețul de vânzare al proprietăților lor. În acest eseu îmi propun să explorez noțiunile de valoare justă, valoare de întrebuințare și valoare de piață și să explic de ce prețul de vânzare obținut în piață (prețul de piață) nu este întotdeauna legat de valoarea justă sau de valoarea de întrebuințare, precum și de prețul determinat de costurile de construire ale unei case.
Valoarea justă: Valoarea justă reprezintă prețul corect și echitabil al unei proprietăți într-o piață competitivă. Evaluarea valorii juste implică analiza factorilor precum cererea și oferta din piață, caracteristicile proprietății și comparația cu tranzacțiile similare recente. Este un concept utilizat de evaluatorii imobiliari pentru a determina prețul la care o proprietate poate fi vândută într-o tranzacție între un vânzător dispus să vândă și un cumpărător dispus să cumpere.
Valoarea de întrebuințare: Valoarea de întrebuințare se referă la utilitatea și beneficiile pe care proprietatea le oferă proprietarului sau utilizatorului în mod specific. Aceasta ia în considerare aspecte precum amplasamentul, facilitățile, calitatea construcției și alte caracteristici care determină satisfacția și confortul utilizatorului în utilizarea proprietății. Valoarea de întrebuințare este subiectivă și poate varia în funcție de nevoile și preferințele individuale ale proprietarului.
Valoarea de piață: Valoarea de piață reprezintă prețul realist și negociabil al unei proprietăți într-un anumit moment dat, într-o piață imobiliară dată. Este determinată de interacțiunea dintre cererea și oferta de proprietăți similare într-o zonă geografică specifică. Factori precum cererea, oferta, tendințele economice și condițiile pieței imobiliare influențează valoarea de piață a unei proprietăți.
Discrepanța dintre prețul de piață și valoarea justă/valoarea de întrebuințare: În cazul unei piețe imobiliare în scădere, cum este menționat în contextul actual, prețul de vânzare obținut în piață (prețul de piață) poate să nu fie legat direct de valoarea justă sau de valoarea de întrebuințare. Acest lucru se datorează unor factori precum oferta abundentă, cererea scăzută și nesiguranța economică. Chiar dacă prețul de vânzare listat poate fi rezonabil în raport cu costurile de construire ale proprietății, lipsa de cumpărători dispuși să plătească acest preț poate duce la discrepanțe semnificative între prețul de piață și valoarea justă/valoarea de întrebuințare.
Ceea ce solicită proprietarii de imobile agențiilor imobiliare este prețul de piață, acestea aflându-se cel mai aproape de piața imobiliară și au cele mai ”calde” informații și cele mai credibile. Dacă agenția, comunică proprietarului opinia sa în privința prețului de piață, acesta are tentația să-l compare cu ceva ce are deja în minte (deși, cei mai mulți spun că nu au!), aproape întotdeauna cu o valoare mult mai mare. Multe agenții oferă ca bonus la serviciile lor serviciul de evaluare. În momentul de față, nu aduce niciun beneficiu agenției, pentru că aduce nemulțumirea proprietarului.
Concluzie: În concluzie, în piața imobiliară, valoarea justă, valoarea de întrebuințare și valoarea de piață sunt concepte distincte. În perioadele de scădere a pieței imobiliare, prețul de vânzare obținut în piață (prețul de piață) poate să nu fie direct legat de valoarea justă sau de valoarea de întrebuințare. Discrepanțele între aceste valori pot fi influențate de factori precum oferta și cererea din piață, incertitudinea economică și preferințele individuale ale cumpărătorilor. Înțelegerea acestor diferențe poate fi utilă proprietarilor în stabilirea așteptărilor și strategiilor de vânzare, precum și pentru evaluatorii imobiliari în furnizarea de evaluări realiste și obiective ale valorii unei proprietăți.