Parcelarea terenurilor după noul Cod al Urbanismului: reguli noi pentru proprietari

Parcelarea terenurilor este reglementată mult mai clar prin noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și intrată în vigoare la 25 august 2026. Textul și datele de publicare ale legii pot fi consultate aici: Legea nr. 169/2026 – Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor.

Una dintre cele mai importante noutăți privește separarea clară dintre dezmembrarea unui teren și parcelarea sau lotizarea acestuia.

Până acum, în practică, cele două operațiuni erau uneori confundate. De asemenea, existau situații în care un teren era împărțit succesiv în câte două loturi, ajungându-se în final la o veritabilă parcelare fără parcurgerea procedurii urbanistice corespunzătoare.

Noul Cod încearcă să limiteze această practică. Astfel, regulile aplicabile depind de numărul loturilor rezultate, dar și de scopul pentru care terenul este împărțit.

Dezmembrarea unui teren în două loturi

Potrivit noului Cod, dezmembrarea este operațiunea cadastrală prin care un teren este împărțit în două imobile.

Prin urmare, dacă proprietarul are un teren și dorește să obțină două loturi distincte, operațiunea reprezintă, în principiu, o dezmembrare și nu o parcelare urbanistică.

Dezmembrarea poate fi necesară, de exemplu, pentru vânzarea unei părți din teren, pentru reorganizarea proprietății sau pentru ieșirea din indiviziune.

Totodată, loturile rezultate trebuie să respecte reglementările urbanistice aplicabile zonei. Trebuie avute în vedere destinația terenului, suprafața minimă, frontul la stradă și celelalte condiții de construibilitate prevăzute prin PUG sau printr-un PUZ existent.

În mod obișnuit, dezmembrarea se realizează după solicitarea și emiterea unui certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale.

Cu toate acestea, în cazul unei acțiuni de ieșire din indiviziune, emiterea certificatului de urbanism este facultativă.

Regulile cadastrale aplicabile operațiunilor de dezlipire și documentele necesare pot fi consultate și în regulamentul ANCPI: Regulamentul ANCPI privind operațiunile de dezlipire și alipire.

Când împărțirea unui teren devine parcelare

Situația se schimbă atunci când proprietarul urmărește împărțirea terenului în mai multe loturi destinate construirii.

Noul Cod definește parcelarea terenurilor ca operațiunea urbanistică prin care un teren format din unul sau mai multe imobile învecinate este împărțit în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării unor construcții noi și a stabilirii condițiilor urbanistice necesare construirii.

Prin urmare, diferența față de dezmembrare nu este doar una numerică sau cadastrală.

Parcelarea presupune și stabilirea modului în care va funcționa viitoarea zonă construită: accesul la drum, dimensiunile parcelelor, circulațiile, utilitățile și celelalte condiții necesare construirii.

Astfel, un proprietar care deține un teren mare și dorește să îl împartă, de exemplu, în 10 loturi pentru construirea unor case nu realizează o simplă operațiune cadastrală. El inițiază o operațiune urbanistică de parcelare.

Parcelarea terenurilor intravilane: regula generală este PUZ

Pentru parcelarea terenurilor situate în intravilan, noul Cod stabilește ca regulă elaborarea și aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal – PUZ.

În consecință, proprietarul trebuie să solicite mai întâi certificatul de urbanism și apoi să parcurgă procedura urbanistică indicată de autoritatea locală.

Scopul acestei reguli este ca dezvoltarea unei zone să nu se facă doar prin trasarea cadastrală a unor loturi, fără să fie analizate drumurile, accesul, utilitățile sau caracteristicile viitoarelor construcții.

Totodată, parcelele rezultate trebuie să respecte reglementările urbanistice aprobate pentru zona respectivă.

Pentru explicații suplimentare despre rolul celor trei documentații de urbanism puteți consulta și articolul nostru: Ce înseamnă PUG, PUZ și PUD?.

Noutate importantă: parcelarea a maximum 12 loturi se poate face prin PUD

Una dintre cele mai interesante modificări aduse de noul Cod privește parcelarea terenurilor pentru locuințe individuale.

Prin excepție de la obligația elaborării unui PUZ, parcelarea unui teren în maximum 12 loturi pentru construirea de locuințe individuale poate fi realizată, o singură dată, pe baza unui PUD – Proiect Urbanistic de Detaliu.

Această prevedere poate simplifica semnificativ anumite proiecte rezidențiale de dimensiuni reduse.

Totuși, folosirea PUD nu este automată.

În primul rând, trebuie să existe și să fie respectate prevederile PUG sau ale unui PUZ deja aprobat privind caracteristicile parcelelor și condițiile de construire.

În plus, trebuie preluate profilele stradale standardizate stabilite prin documentațiile de urbanism.

De asemenea, configurația terenului și accesul trebuie să permită realizarea unei parcelări conforme cu reglementările aplicabile.

Prin urmare, posibilitatea parcelării în maximum 12 loturi prin PUD nu înseamnă că orice teren poate fi împărțit direct în 12 loturi construibile.

Drumurile și utilitățile devin esențiale pentru parcelarea terenurilor

Noul Cod pune un accent important pe infrastructura necesară viitoarelor construcții.

Astfel, parcelarea terenurilor se poate realiza numai în condițiile în care fiecărei parcele rezultate îi poate fi asigurată racordarea la rețelele tehnico-edilitare.

Totodată, fiecare lot trebuie să beneficieze de acces direct sau indirect la drumurile publice.

În plus, trebuie respectate suprafețele minime prevăzute prin regulamentele de urbanism atât pentru parcelele rezultate, cât și pentru drumurile necesare dezvoltării.

Aceste condiții sunt importante mai ales în cazul terenurilor lungi sau foarte mari, unde proprietarul intenționează să creeze un drum de acces pentru loturile aflate în partea din spate.

Prin urmare, simpla existență pe o schiță a unei căi de acces nu garantează că parcelarea va putea fi aprobată.

Dezmembrările succesive nu mai pot fi folosite pentru evitarea parcelării

O altă modificare importantă privește așa-numitele dezmembări succesive.

În trecut putea apărea următoarea situație: un teren era împărțit mai întâi în două, apoi unul dintre loturile rezultate era împărțit din nou în două, iar operațiunea continua până când se obțineau mai multe loturi.

Practic, printr-o succesiune de dezmembrări cadastrale se putea ajunge la rezultatul unei parcelări.

Noul Cod introduce o limitare expresă a acestei practici.

Astfel, autoritățile trebuie să prevină dezmembrările succesive care conduc la nerespectarea modului de ocupare a terenului sau a coeficientului de utilizare a terenului stabilit prin reglementările urbanistice în vigoare.

Prin urmare, dacă proprietarul intenționează de la început să creeze mai multe loturi construibile, proiectul trebuie analizat ca parcelare, nu realizat prin împărțirea repetată a terenului în câte două loturi.

Mai multe case pe același teren nu reprezintă o soluție pentru evitarea parcelării

Noul Cod introduce și o altă regulă importantă.

Este interzisă autorizarea mai multor locuințe individuale izolate, cuplate sau înșiruite pe același teren fără elaborarea unei documentații de urbanism adecvate, respectiv PUZ sau PUD.

Astfel, procedura urbanistică nu poate fi evitată pur și simplu prin păstrarea terenului într-o singură carte funciară și construirea succesivă a mai multor case.

Această prevedere poate avea efecte importante mai ales asupra micilor ansambluri rezidențiale.

Parcelarea terenurilor – exemplu practic

Să presupunem că un proprietar deține un teren intravilan de 3.000 mp.

Dacă dorește să îl împartă în două loturi de câte 1.500 mp, discutăm, în principiu, despre o dezmembrare cadastrală.

Dacă însă dorește să obțină șase loturi pentru construirea unor case, discutăm despre parcelarea terenului.

În această a doua situație trebuie analizate documentația de urbanism necesară, accesul fiecărui lot, dimensiunea drumului, posibilitatea racordării la utilități și condițiile de construire.

Totodată, deoarece sunt mai puțin de 12 loturi și acestea sunt destinate locuințelor individuale, poate exista posibilitatea realizării parcelării prin PUD, dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de noul Cod.

Ce trebuie verificat înainte de cumpărarea unui teren pentru parcelare

Noile reguli privind parcelarea terenurilor sunt importante nu numai pentru proprietari, ci și pentru cumpărători și investitori.

Un teren de 5.000 sau 10.000 mp nu trebuie evaluat doar în funcție de suprafață și de prețul pe metru pătrat.

Înainte de cumpărare trebuie verificat dacă terenul poate fi efectiv împărțit în numărul de loturi avut în vedere.

De asemenea, trebuie analizate:

• frontul la drum;
• forma terenului;
• suprafața minimă permisă pentru parcele;
• accesul auto;
• lățimea drumurilor necesare;
• existența și posibilitatea extinderii utilităților;
• reglementările PUG sau PUZ;
• indicatorii urbanistici POT și CUT;
• necesitatea elaborării unui PUD sau PUZ.

Astfel, un teren aparent foarte atractiv poate deveni mult mai puțin interesant dacă o parte importantă din suprafață trebuie rezervată drumului de acces sau dacă reglementările urbanistice nu permit numărul de parcele dorit.

În plus, costurile și timpul necesar elaborării unei documentații de urbanism trebuie luate în calcul încă din momentul achiziției.

Cei interesați de astfel de proprietăți pot consulta și oferta actuală de terenuri intravilane de vânzare prin Equinox Imobiliare.

De ce sunt importante noile reguli privind parcelarea terenurilor

Noua reglementare schimbă modul în care trebuie analizate terenurile destinate dezvoltării imobiliare.

Dezmembrarea rămâne, în sensul noului Cod, operațiunea cadastrală de împărțire a unui teren în două imobile.

În schimb, parcelarea terenurilor în trei sau mai multe loturi în vederea construirii devine în mod clar o operațiune urbanistică, pentru care trebuie analizată întreaga dezvoltare.

Totodată, posibilitatea de a realiza, în anumite condiții, parcelări de maximum 12 loturi pentru locuințe individuale prin PUD poate simplifica proiectele rezidențiale de dimensiuni mici.

Cu toate acestea, noul Cod limitează mult mai clar încercările de evitare a regulilor urbanistice prin dezmembrări succesive sau prin construirea mai multor locuințe pe aceeași parcelă.

În concluzie: parcelarea terenurilor trebuie analizată înainte de cumpărare sau vânzare

Pentru proprietarii și investitorii care intenționează să valorifice un teren, întrebarea nu mai este doar „în câte loturi poate fi împărțit terenul?”, ci și „care este scopul împărțirii și ce documentație urbanistică este necesară?”

Dacă rezultă două loturi, putem avea o dezmembrare cadastrală.

Dacă însă terenul este împărțit în trei sau mai multe parcele pentru realizarea unor construcții noi, discutăm despre parcelarea terenurilor și trebuie respectate regulile urbanistice prevăzute de noul Cod.

Prin urmare, înaintea unei vânzări, achiziții sau investiții într-un teren destinat lotizării, este recomandată verificarea regimului urbanistic și a procedurii necesare. O asemenea verificare poate evita achiziția unui teren care, deși pare potrivit ca suprafață și preț, nu poate fi parcelat și construit în forma avută inițial în vedere.