Nuda Proprietate și Uzufruct Viager: Ce trebuie să știți

de

📌 📌 Acest articol despre nuda proprietate face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

În peisajul adesea arid, dar surprinzător de fecund al dreptului, conceptul de nuda proprietate apare ca parte a monolitului impunător numit proprietate. Totuși, la o privire mai atentă, acest monolit se dovedește a fi o construcție ingenioasă, ale cărei blocuri fundamentale pot fi separate, creând astfel o ”simfonie” a drepturilor, unde fiecare instrument își cântă partitura, dar armonia finală aparține ansamblului. Este aici o ironie subtilă în fragmentarea a ceea ce pare indivizibil: dreptul deplin de proprietate, cu al său usus, fructus și abusus, se poate desprinde în entități autonome, precum nuda proprietate și uzufructul viager. Una deține substanța tăcută, promisă viitorului, cealaltă bucuria prezentului, însă ambele dansează în jurul aceluiași bun, ca două spirite legate de un destin comun, dar cu perspective fundamental diferite.

Ce este Dreptul de Uzufruct?

Uzufructul reprezintă, în esență, „dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa” (Art. 703 noul Cod Civil). Așadar, este o dezmembrare a proprietății, un concept prin care atributele acesteia sunt divizate. Uzufructuarul, adică beneficiarul acestui drept, posedă usus (dreptul de a folosi bunul) și fructus (dreptul de a culege fructele), dar nu și abusus (dreptul de a dispune de bun prin înstrăinare sau distrugere).

Caracteristicile Juridice ale Uzufructului:

  • Drept cu privire la bunul altuia: Uzufructul se naște din separarea atributelor dreptului de proprietate asupra aceluiași bun. O persoană (uzufructuarul) folosește și culege fructele bunului, în timp ce alta (proprietarul sau nudul proprietar) păstrează doar dreptul de a dispune de bun. Este un drept real de folosință asupra bunului altuia.
  • Drept real: Uzufructuarul poate exercita drepturile sale direct și nemijlocit asupra bunului. De exemplu, poate închiria bunul sau îl poate folosi pentru sine. Pentru constituirea sa este necesar un act translativ, supus transcrierii sau intabulării în cartea funciară pentru a fi opozabil terților.
  • Drept temporar: Uzufructul este esențial vremelnic. Atunci când beneficiarul este o persoană fizică, uzufructul poate fi cel mult viager, adică pe durata vieții beneficiarului. Pentru o persoană juridică, durata maximă este de 30 de ani. Dacă durata nu este specificată, pentru persoanele fizice se prezumă că este viager, iar pentru persoanele juridice, pe 30 de ani.
  • Cesibilitatea beneficiului uzufructului: Conform noului Cod Civil, spre deosebire de vechiul Cod, uzufructuarul poate ceda dreptul său (contra cost sau gratuit) altei persoane, fără acordul nudului proprietar, cu condiția respectării prevederilor de publicitate imobiliară și a notificării nudului proprietar. Deși, în principiu, este un drept incesibil și netransmisibil, uzufructuarul are posibilitatea de a ceda beneficiul uzufructului, conform Art. 534 C. civ..

Nuda Proprietate: Ce înseamnă să fii „doar” Proprietar?

Nuda proprietate este, prin definiție, un drept de proprietate golit de atributele posesiei și folosinței, acestea fiind transferate uzufructuarului. Proprietarul, în această ipostază, este nudul proprietar. Prin urmare, dreptul de proprietate deplină se scindează în două componente: nuda proprietate, care îi revine proprietarului, și uzufructul propriu-zis, de care beneficiază uzufructuarul.

Astfel, principala prerogativă care îi rămâne nudului proprietar este dreptul de dispoziție (abusus). El poate vinde, dona sau dispune în alt mod de bun, însă această acțiune trebuie să respecte dreptul de uzufruct al uzufructuarului. Nudul proprietar va putea înstrăina sau greva doar nuda proprietate.

Cum se Constituie Dreptul de Uzufruct?

Constituirea dreptului de uzufruct, și implicit a nudei proprietăți, se poate realiza prin diverse modalități legale:

  • Contract notarial: Cel mai des întâlnit, prin contract de vânzare cu rezerva dreptului de uzufruct (când vânzătorul își păstrează uzufructul) sau contract de donație a dreptului de uzufruct.
  • Testament: Testatorul poate lăsa nuda proprietate unui moștenitor și dreptul de uzufruct unui alt moștenitor asupra aceluiași bun.
  • Hotărâre judecătorească: În cazuri speciale, cum ar fi pronunțarea divorțului din culpa exclusivă a soțului pârât, instanța poate acorda o prestație compensatorie sub forma unui uzufruct asupra unor bunuri.
  • Uzucapiune: Deși mai rar întâlnite în practică, uzufructul poate fi dobândit și prin uzucapiune sau alte cazuri prevăzute de lege.

Obiectul Dreptului de Uzufruct

Dreptul de uzufruct poate avea ca obiect o gamă variată de bunuri, practic orice bun pe care o persoană îl poate dobândi sau înstrăina prin acte juridice:

  • Bunuri imobile: Apartamente, case, terenuri.
  • Bunuri mobile: Mașini, mobilier.
  • Bunuri fără existență materială: Drepturi de creanță, mase patrimoniale, universalități de fapt sau cote-părți din acestea.
  • Bunuri din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale. Nu pot face obiectul uzufructului bunurile din domeniul public, deoarece dreptul de proprietate publică este inalienabil.

Drepturile și Obligațiile Părților

În acest tango juridic, atât uzufructuarul, cât și nudul proprietar au seturi specifice de drepturi și obligații:

Drepturile Uzufructuarului:

  • Să folosească bunul și să-i culeagă fructele: Poate încasa sumele din chirie dacă închiriază bunul.
  • Să-și apere dreptul: Poate solicita în instanță predarea bunului în folosință prin acțiune confesorie de uzufruct, în caz de refuz al nudului proprietar.
  • Să cedeze dreptul de uzufruct: Poate încheia un contract de cesiune cu o altă persoană, fără acordul nudului proprietar, dacă nu s-a stabilit altfel contractual.
  • Să închirieze sau să arendeze bunurile: Fără consimțământul nudului proprietar.
  • Indemnizare pentru îmbunătățiri: La încetarea uzufructului, poate cere o indemnizare echitabilă pentru lucrările adăugate necesare sau pentru îmbunătățirile făcute cu încuviințarea proprietarului, dacă acestea au sporit valoarea bunului.

Obligațiile Uzufructuarului:

  • Să conserve substanța bunului: Trebuie să folosească bunul ca un bun proprietar pe toată durata uzufructului, pentru a-l restitui în aceeași stare nudului proprietar.
  • Să efectueze reparațiile de întreținere: Reparațiile mai importante (mari) cad în sarcina nudului proprietar, cu excepția cazului în care au fost determinate de neîndeplinirea la timp a reparațiilor de întreținere de către uzufructuar. Această împărțire a responsabilităților este o sursă frecventă de neînțelegeri în practică, cum arată și întrebările utilizatorilor privind plata utilităților și a reparațiilor.
  • Să anunțe nudul proprietar: De orice încălcare sau contestare a dreptului de proprietate de către un terț, sub sancțiunea obligării la repararea prejudiciului.
  • Să respecte destinația bunului: Cu excepția situațiilor în care schimbarea crește valoarea bunului sau nu prejudiciază interesele proprietarului.
  • Să întocmească inventar și proces verbal de constatare: La preluarea bunului, în prezența nudului proprietar sau după notificarea acestuia, pentru a consemna starea bunurilor.
  • Să constituie o garanție: Pentru îndeplinirea obligațiilor sale, sub formă reală (ipotecă) sau personală (fideiusiune), dacă părțile nu stabilesc altfel. Vânzătorul sau donatorul care și-au rezervat uzufructul sunt scutiți de această obligație.
  • Să restituie bunul: La încetarea uzufructului și să-l despăgubească pe nudul proprietar dacă bunul a pierit sau s-a deteriorat din culpa sa.

Drepturile Nudului Proprietar:

  • Să dispună de bun: Poate vinde, dona sau greva nuda proprietate, respectând însă dreptul uzufructuarului.
  • Să-și apere nuda proprietate: Prin acțiune în revendicare, dacă bunul a intrat fără drept în stăpânirea altei persoane, sau prin acțiune posesorie împotriva terților.
  • Să facă lucrări de sporire a spațiului: Fără a aduce atingere exercitării dreptului de uzufruct de către uzufructuar.
  • Să dobândească productele bunului: Uzufructuarul culege fructele, dar nudului proprietar îi revin productele (obținute prin consumarea substanței bunului, cum ar fi lemnul dintr-o pădure sau piatra dintr-o carieră).

Obligațiile Nudului Proprietar:

  • Să suporte sarcinile și cheltuielile proprietății: Dacă acestea au fost suportate de uzufructuar, nudul proprietar este obligat să le ramburseze. Părțile pot stabili de comun acord un alt mod de repartizare.
  • Să efectueze reparațiile mari: Acestea vizează o parte importantă din bun și implică o cheltuială excepțională (ex: consolidarea structurii, ziduri, acoperiș, instalații majore). Părțile pot conveni să le suporte împreună sau integral una dintre ele.

Stingerea Dreptului de Uzufruct

Uzufructul nu este un drept perpetuu; el încetează în diverse situații:

  • Moartea uzufructuarului: Sau încetarea personalității juridice, dacă titularul este o persoană juridică. Este important de reținut că dreptul de uzufruct nu se moștenește.
  • Expirarea termenului: Dacă a fost stabilit un termen în contract.
  • Consolidare: Atunci când uzufructuarul dobândește și calitatea de nud proprietar asupra aceluiași bun.
  • Renunțare la uzufruct: Se realizează printr-o declarație notarială autentică pentru bunurile imobile, necesară pentru înscrierea în cartea funciară.
  • Neuzul timp de 10 ani: Sau 2 ani, în cazul uzufructului unei creanțe.
  • Hotărâre judecătorească: La cererea nudului proprietar, dacă uzufructuarul abuzează de folosința bunului, îi aduce stricăciuni sau îl lasă să se degradeze.
  • Distrugerea bunului: În întregime, ca urmare a unui caz fortuit.
  • Nu poate fi obiectul unei acțiuni de ieșire din indiviziune.

Aspecte Financiare și Fiscale

Constituirea sau transferul uzufructului implică anumite costuri:

  • Onorariul notarial: Se calculează gradual, pe tranșe, raportat la 80% din valoarea bunului care face obiectul vânzării sau donației cu rezerva uzufructului. Dreptul de uzufruct reprezintă 20% din valoarea bunului, rezultând taxe notariale mai reduse decât la o vânzare-cumpărare obișnuită, deoarece se transferă doar nuda proprietate. Onorariul minim este reglementat de Ordinul Ministerului Justiției Nr. 46/C/2011.
  • Impozitul către Stat:
    • Donația cu rezerva uzufructului: Între rude și afini până la gradul al III-lea și între soți, nu se plătește impozit către stat.
    • Vânzarea cu rezerva uzufructului: Notarul public are obligația legală de a încasa impozitul pe venitul din tranzacția imobiliară. Calculul impozitului depinde de durata deținerii imobilului (până la 3 ani sau mai mult de 3 ani) și de valoarea acestuia, cu cote procentuale specifice. Impozitul se calculează la valoarea declarată de părți, însă dacă aceasta este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza camerei notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiză, cu excepția tranzacțiilor între rude/afini grad II sau soți, unde se aplică valoarea declarată.

În cele din urmă, distincția dintre nuda proprietate și uzufructul viager nu este doar o subtilitate juridică, ci o paradigmă a relației umane cu bunul material și cu timpul. Nudul proprietar, ca un înțelept investitor în posteritate, deține scheletul, esența, promisiunea. El este grădinarul care a plantat pomul, dar culesul fructelor aparține, temporar, uzufructuarului. Acesta din urmă, la rândul său, este un explorator efemer al beneficiilor, un artist al efemerului, căruia îi este permisă bucuria plenară a ceea ce îi este dat, cu condiția să nu strice armonia esențială a lucrului. Astfel, în economia vieții, unde niciun drept nu este absolut și nicio posesie nu este eternă, nuda proprietate și uzufructul viager ne amintesc că suntem, cu toții, administratori ai unor resurse trecătoare, iar adevărata înțelepciune stă în echilibrul dintre a deține și a te bucura, dintre permanența substanței și efemeritatea fructelor.

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet