Închirierea unui apartament ipotecat: riscuri implicate

Închirierea unui apartament ipotecat este o realitate frecvent întâlnită în România. Foarte multe dintre locuințele aflate pe piața de închiriere au fost cumpărate cu ajutorul unui credit bancar ipotecar. În mod firesc, aceste locuințe figurează în cartea funciară cu o ipotecă în favoarea băncii, iar împreună cu aceasta sunt notate și așa-numitele interdicții convenționale.

Ce sunt interdicțiile din contractul de ipotecă?

În contractul de ipotecă încheiat cu banca, dar și în extrasul de carte funciară, sunt întotdeauna înscrise următoarele interdicții:

de înstrăinare (vânzare sau donație),
de grevare (cu alte sarcini, cum ar fi o altă ipotecă sau un drept de uzufruct),
de închiriere,
de dezmembrare sau alipire,
de demolare, construire, restructurare sau amenajare.

Aceste interdicții au rolul de a proteja drepturile băncii asupra garanției ipotecare și sunt opozabile terților.

Închirierea unui apartament ipotecat fără acord: o greșeală frecventă

Închirierea unui apartament ipotecat fără acordul băncii este una dintre cele mai frecvente greșeli comise de proprietarii aflați în relație contractuală cu o instituție de credit.

În practică, mulți proprietari închiriază apartamentele fără a cere acordul băncii, ignorând sau chiar necunoscând faptul că această acțiune poate încălca obligațiile contractuale asumate față de creditorul ipotecar. Acest lucru se întâmplă adesea din două motive: fie că, la momentul semnării contractului de ipotecă, proprietarul nu a înțeles pe deplin semnificația și efectele practice ale interdicțiilor stipulate, fie că, odată cu trecerea timpului, aceste clauze au fost uitate sau considerate neimportante. În ambele cazuri, neglijarea acestor interdicții poate avea consecințe juridice serioase.

Această situație comportă riscuri juridice reale — atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș.

Consecințele juridice pot include:

Rezilierea unilaterală a contractului de credit de către bancă, în temeiul încălcării obligațiilor contractuale;
Accelerarea creditului, adică solicitarea de plată imediată a întregii sume restante (puțin probabil, dar nu imposibil);
Lipsa opozabilității contractului de închiriere față de bancă, în cazul executării silite.

În plus, în cazul în care banca ajunge să execute silit imobilul, chiriașul poate fi evacuat, fără a beneficia de protecția conferită de un contract de închiriere valid din perspectiva băncii.

Cum trebuie gestionată legal închirierea unui apartament ipotecat?

Obținerea acordului scris al băncii

Pentru a închiria în mod legal un imobil ipotecat, proprietarul trebuie să solicite băncii acordul expres pentru închiriere. Acest acord poate fi formulat sub forma unei adrese. În practică, este important de menționat că, de regulă, banca nu se opune închirierii, atâta timp cât creditul este în derulare și nu sunt înregistrate restanțe semnificative. În plus, în cazul imobilelor de valoare mare sau atunci când chiriașul este o societate importantă, cu o structură contractuală complexă și consiliată juridic, închirierea fără acordul expres al băncii este, practic, exclusă. Astfel de entități verifică întotdeauna regimul juridic al imobilului și solicită dovada că sunt respectate toate condițiile de valabilitate ale contractului. Un venit constant obținut din chirie este considerat un factor de siguranță în ceea ce privește capacitatea de rambursare a împrumutului. Mai mult, în situația în care plata ratelor devine dificilă, chiria poate fi cesionată băncii pentru a asigura acoperirea parțială sau integrală a obligațiilor lunare.

Cum se obține?

Se formulează o cerere scrisă către bancă, în care se menționează:
- intenția de a închiria imobilul,
- datele de identificare ale imobilului,
- termenul propus pentru închiriere,
- numele chiriașului (dacă este deja cunoscut),
- destinația locativă.
Banca analizează situația creditului (gradul de îndatorare, eventuale restanțe etc.) și poate solicita garanții suplimentare sau clarificări.
Dacă aprobă închirierea, banca emite un acord scris cu anumite condiții.

Ce conține, de obicei, acordul băncii?

Acordul poate conține:

Clauze obligatorii ce trebuie inserate în contractul de închiriere, cum ar fi:
- precizarea că închirierea nu afectează dreptul băncii asupra imobilului;
- obligația chiriașului de a părăsi imobilul în cazul executării silite;
- interdicția subînchirierii;
- comunicarea contractului de închiriere către bancă;
- mențiunea că banca nu devine parte în contract și nu își asumă vreo obligație față de chiriaș.
Durata maximă a contractului de închiriere, de regulă limitată la un an, cu posibilitate de prelungire cu acordul băncii.
Eventuale obligații de asigurare, dacă nu sunt deja acoperite prin polița aferentă creditului.

Concluzie: De ce este importantă închirierea legală a unui apartament ipotecat

Închirierea unui apartament ipotecat fără acordul băncii este o practică frecventă, dar riscantă. Proprietarii care aleg să ignore interdicția de închiriere pot ajunge în situații juridice neplăcute, care pot afecta inclusiv relația cu banca și stabilitatea locativă a chiriașilor.

Soluția corectă și responsabilă este obținerea acordului scris al băncii și includerea în contractul de închiriere a tuturor clauzelor impuse de creditorul ipotecar. Doar astfel, proprietarul se poate asigura că închirierea este legală, opozabilă și lipsită de riscuri inutile.

Cuprins

Bibliografie recomandată

Articole conexe de pe blogul Equinox

Cum se face dovada plății prețului unui imobil – articol util pentru înțelegerea documentelor și procedurilor în tranzacțiile imobiliare.
Cum se poate vinde un imobil ipotecat – explică pașii necesari pentru vânzarea legală a unui imobil grevat de ipotecă.

Surse externe juridice

Codul civil al României – Capitolul privind ipoteca – conține reglementările legale referitoare la constituirea și efectele ipotecii, inclusiv raporturile cu terții.
Uniunea Națională a Notarilor Publici din România – www.uniuneanotarilor.ro – sursă oficială pentru informații despre proceduri notariale relevante în domeniul imobiliar.
Avocat „Drept Imobiliar” – articole de specialitate pe JURIDICE.ro – secțiune dedicată cu opinii și analize juridice aplicate în domeniul imobiliar.

Facebook