Garanția pentru vicii ascunse în imobiliare

📌 Acest articol face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

Introducere

A cumpăra o casă seamănă, uneori, cu a te îndrăgosti: vezi doar ceea ce e frumos, luminos și promițător. Pereții strălucesc, fațada e proaspăt vopsită, iar proprietarul are zâmbetul relaxat al celui care „nu ascunde nimic”. Și totuși, viața are ironia ei: după ce semnezi actele, descoperi igrasia sub tencuială, instalația electrică din anii ’70 sau crăpătura discretă care îți dă de înțeles că imobilul „respiră” mai mult decât ar trebui.”

La fel ca omul care, deși pare robust, poate purta în el afecțiuni ascunse, o proprietate imobiliară poate masca defecte grave. Acestea nu sunt simple imperfecțiuni estetice, ci „vicii ascunse” – trădări ale realității care fac din promisiunea de integritate o iluzie.

Dreptul civil, cu precizia lui de contabil al surprizelor, a creat mecanismul garanției pentru vicii ascunse. Este, de fapt, o poliță juridică împotriva aparențelor prea frumoase, menită să protejeze cumpărătorul și să reechilibreze balanța în tranzacțiile imobiliare.

Ce este garanția pentru vicii ascunse?

• Definiție: Obligația legală a vânzătorului de a răspunde pentru defectele imobilului care:
  • existau la data vânzării,
  • nu erau aparente sau ușor de descoperit,
  • și afectează folosința normală ori valoarea acestuia.
    
• Temei legal: art. 1707–1715 Cod Civil.

Ce înseamnă „viciu ascuns”?

Un viciu este ascuns dacă îndeplinește toate condițiile:

• Era ascuns → nu putea fi depistat printr-o verificare normală de către un cumpărător diligent.
• Exista la data vânzării → cauza era prezentă la momentul transferului, chiar dacă efectele apar ulterior.
• Era grav → face imobilul impropriu destinației sau îi reduce substanțial valoarea.

Exemple: infiltrații mascate sub zugrăveală, fundație fisurată, instalație electrică veche prezentată ca „nouă”, canalizare defectuoasă vizibilă doar la ploi abundente.

Obligațiile vânzătorului

• Vânzătorul răspunde pentru vicii chiar dacă nu le cunoștea.
• Bună-credința nu îl exonerează de obligație.
• În practică, multe imobile se vând sub formula „văzut–plăcut”, vânzătorul declarând că nu oferă garanții viitoare. Totuși, această clauză nu îl scapă de răspunderea pentru vicii ascunse, deoarece acestea, prin natura lor, nu puteau fi descoperite de cumpărător la momentul vânzării.

Termene de acțiune

• Vânzători profesioniști (ex. dezvoltatori) → cumpărătorul are 3 ani de la predare.
• Vânzători neprofesioniști → 1 an de la descoperirea viciului, dar nu mai târziu de 10 ani de la predare.
• Notificarea → cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător într-un termen rezonabil după descoperire.

Acțiunile cumpărătorului

La descoperirea unui viciu ascuns, cumpărătorul poate:

1. Reduce prețul (acțiune estimatoria) → o diminuare proporțională.
2. Cere rezoluțiunea contractului (acțiune redhibitorie) → desființarea vânzării și restituirea prestațiilor.
3. Solicita remedierea viciului → obligarea vânzătorului la reparații sau acoperirea costurilor.
4. Daune-interese → dacă vânzătorul știa și a ascuns viciile.

Exemple practice

• Casă vândută cu fundația grav fisurată, ascunsă prin finisaje → rezoluțiunea contractului.
• Apartament prezentat ca „renovat”, dar cu conductă spartă în perete → reducere de preț + daune.
• Subsol permanent inundat, mascat la vizionare → rezoluțiune sau reducere de preț.

Concluzie

Un imobil nu este doar o vitrină cu pereți strălucitori și flori pe balcon. Este un organism cu adâncimi, istorii și, uneori, cu boli tăinuite. Garanția pentru vicii ascunse obligă vânzătorul să nu vândă iluzii, ci realități, și îi dă cumpărătorului o plasă de siguranță.

În fond, această instituție juridică e un exercițiu de morală: îl forțează pe vânzător să fie responsabil, iar pe cumpărător îl învață prudența. Pentru că în imobiliare, la fel ca în viață, zidurile au tainele lor, iar ceea ce nu se vede poate costa mai mult decât ceea ce se arată.🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet.