Dezmembrarea unui teren intravilan: Ghid pentru proprietari

Dacă dețineți un teren intravilan și intenționați să-l împărțiți în mai multe loturi, este important să înțelegeți că procesul pentru dezmembrarea unui teren poate varia considerabil în funcție de dimensiunea și scopul final al terenului. În acest articol vom analiza două situații distincte:

1. Dezmembrarea unui teren mic în 2–3 loturi, fiecare destinat construirii unei case.
2. Dezmembrarea unui teren mare în mai multe sau foarte multe loturi, cu potențial de dezvoltare rezidențială amplă.

I. Dezmembrarea unui teren mic în două loturi pentru case individuale

Această situație apare frecvent în cazul moștenirilor sau al proprietarilor care doresc să valorifice un teren împărțindu-l între membrii familiei sau pentru vânzare individuală.

Este necesar certificatul de urbanism?

În general, nu este necesar certificatul de urbanism pentru dezmembrarea unui teren în doar două loturi. Totuși, este recomandat să verificați cerințele autorităților locale, mai ales dacă terenul se află într-o zonă reglementată strict.

Care sunt pașii esențiali?

• Etapa tehnică: Un topograf autorizat întocmește documentația cadastrală.
• Etapa juridică: Se încheie actul notarial de dezmembrare și se face intabularea în cartea funciară.

Acte necesare:

• Acte de identitate ale proprietarilor
• Actul de proprietate
• Extras CF actualizat
• Certificat fiscal
• Documentație cadastrală
• Certificat de urbanism (dacă e solicitat)

Cale de acces între loturi

Dacă unul dintre loturi nu are acces direct la drum, se poate:

• Stabili un drept de servitute
• Rezerva o parcelă pentru acces

Este important ca această cale de acces să fie înregistrată oficial.

Implicații asupra valorii de piață

• Loturi mici pot fi mai atractive pentru cumpărători
• Costuri minime de amenajare
• Valorificare rapidă dacă se respectă regulile urbanistice

Autorizarea construcției

Fiecare lot trebuie să aibă carte funciară proprie și să respecte indicatorii urbanistici.

II. Dezmembrarea unui teren mare în multe loturi

Această situație apare frecvent în cazul dezvoltatorilor imobiliari care doresc să creeze un cartier rezidențial sau o zonă cu case individuale.

Necesitatea certificatului de urbanism

Certificatul de urbanism este obligatoriu în cazul dezmembrărilor care presupun mai mult de două loturi. Acesta va stabili regimul tehnic, retragerile, accesul și utilitățile.

Probleme esențiale: utilități și drumuri

În cazul terenurilor mari, aspectele legate de infrastructură devin critice:

• Amenajarea drumurilor de acces: Necesită costuri substanțiale și autorizații de la primărie.
• Racordarea la utilități (apă, canal, gaze, electricitate): Poate necesita proiecte tehnice, devize și avize speciale.
• Costuri cumulative: Acestea trebuie estimate din timp pentru a nu afecta rentabilitatea proiectului.

Pașii tehnici și juridici

• Studii de fezabilitate și planuri de dezmembrare
• Documentație cadastrală complexă
• Avize de la autorități locale
• Acte notariale și intabulare

Necesitatea elaborării unui PUZ sau PUD

În cazul în care se dorește dezmembrarea unui teren în mai mult de două loturi, indiferent dacă se propune sau nu amenajarea unui drum de acces, autoritățile locale pot solicita elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD).

Aceste documentații urbanistice sunt necesare pentru:

• stabilirea regimului tehnic al terenurilor rezultate;
• configurarea rețelei de drumuri interioare;
• asigurarea accesului legal la utilități;
• integrarea noilor loturi în planificarea urbanistică generală a localității.

Procesul implică:

• obținerea unui certificat de urbanism care indică necesitatea PUZ/PUD;
• întocmirea documentației de către un urbanist autorizat;
• obținerea tuturor avizelor necesare (OCPI, Mediu, ISU, DSP, furnizori de utilități etc.);
• aprobarea documentației în Consiliul Local.

Este important ca orice dezvoltator să consulte autoritatea locală încă din etapa de planificare, pentru a verifica dacă PUZ-ul sau PUD-ul este necesar în cazul proiectului propus.

Încercări de evitare a PUZ prin dezmembrări succesive

Unii proprietari care dețin terenuri mari încearcă să evite elaborarea unui PUZ, care implică costuri de ordinul miilor de euro și o durată de câteva luni pentru aprobare. Astfel, aceștia aleg să dezmembreze terenul treptat, în etape, pentru a profita de regimul mai lejer aplicabil în cazul dezmembrărilor în doar două loturi. Spre exemplu, solicită inițial dezmembrarea în două loturi, apoi, la o dată ulterioară, revin cu cereri de dezmembrare suplimentare.

Această practică implică însă un risc semnificativ: autoritatea locală poate respinge cererea de dezmembrare ulterioară, interpretând întreaga succesiune ca parte a unui proiect de dezmembrare mai amplu, care ar fi trebuit să fie reglementat prin PUZ. În acest caz, proiectul se poate bloca, iar proprietarul va fi obligat să inițieze elaborarea unui PUZ pentru a continua procesul.

Pentru a evita aceste blocaje, este esențial ca intențiile de dezvoltare să fie transparente încă de la început, iar consultarea cu un urbanist sau cu autoritatea locală să se facă înainte de începerea oricărei proceduri de dezmembrare.

Riscuri și recomandări

• Necesitatea colaborării cu arhitecți, urbaniști și juriști
• Posibile condiționări privind lărgimea căii de acces și spații verzi
• Necesitatea aprobării PUZ/PUD, în funcție de localitate

Valoarea de piață și potențialul comercial

Deși costurile sunt mari, valoarea cumulată a loturilor rezultate poate fi semnificativă. De aceea, planificarea atentă este esențială.

Riscul fiscal: aplicarea TVA la vânzarea succesivă a loturilor de teren

Persoanele fizice care dețin terenuri mari și aleg să le dezmembreze în mai multe loturi pentru a le vinde pe rând, în scopul maximizării prețului de vânzare și evitării elaborării unui PUZ, trebuie să fie conștiente de riscurile fiscale asociate acestei strategii.

Conform Codului Fiscal, dacă o persoană fizică realizează, într-un an calendaristic, mai multe tranzacții imobiliare cu caracter de continuitate (nu ocazional) și valoarea cumulată a acestora depășește plafonul de 300.000 lei (aproximativ 60.000 euro), aceasta este obligată să se înregistreze în scopuri de TVA. Această obligație apare chiar dacă unele dintre tranzacții sunt scutite de TVA, deoarece valoarea acestora se ia în calcul la determinarea plafonului.

Înregistrarea în scopuri de TVA implică aplicarea cotei standard de 19% asupra prețului de vânzare al loturilor, ceea ce poate reduce semnificativ câștigul net obținut de proprietar. De asemenea, nerespectarea obligației de înregistrare poate atrage sancțiuni fiscale, inclusiv plata retroactivă a TVA-ului datorat, penalități și dobânzi.

Pentru a evita aceste consecințe, este recomandat ca proprietarii să consulte un specialist fiscal înainte de a iniția procesul de dezmembrare și vânzare a terenurilor, pentru a evalua corect obligațiile fiscale și a planifica în mod corespunzător tranzacțiile.

Exemplu concret:

Un proprietar de teren a decis să dezmembreze proprietatea în 9 loturi, fiecare cu o valoare de vânzare de 30.000 euro, și să le vândă toate în decursul aceluiași an calendaristic. Valoarea totală obținută a fost de 270.000 euro, echivalentul a peste 1.300.000 lei.

Având în vedere numărul mare de tranzacții realizate într-un interval scurt și valoarea totală a acestora, autoritățile fiscale pot considera că această activitate are caracter de continuitate. În această situație, proprietarul ar putea fi obligat să se înregistreze retroactiv în scopuri de TVA și să plătească 19% din valoarea fiecărei vânzări ca TVA, alături de penalități și dobânzi.

Aceasta ar reduce semnificativ profitul net obținut și ar putea afecta grav rentabilitatea proiectului imobiliar. De aceea, consultarea prealabilă cu un expert fiscal este esențială. este recomandat ca proprietarii să consulte un specialist fiscal înainte de a iniția procesul de dezmembrare și vânzare a terenurilor, pentru a evalua corect obligațiile fiscale și a planifica în mod corespunzător tranzacțiile.

Bibliografie

Articole de pe blogul Equinox Imobiliare

1. „Se poate construi o locuință pe un teren intravilan fâneață?”
   https://blog.equinox.ro/se-poate-construi-o-locuinta-pe-un-teren-intravilan-faneata/
2. „Acte necesare pentru vânzarea unui teren extravilan”
   https://moneypoint.ro/acte-necesare-pentru-vanzarea-unui-teren-extravilan/

Alte surse relevante

3. „Cum dezmembrezi un teren?” – Necesit.ro
   https://www.necesit.ro/sfaturi/cadastru-topografie-geodezie/cum-dezmembrezi-unui-teren
4. „Dezmembrarea terenurilor și imobilelor în România: Ghid practic” – ANCPI Cadastru
   https://ancpi-cadastru.ro/desmembrarea-terenurilor-si-imobilelor-in-romania-ghid-practic-si-aspecte-juridice/
5. „Dezmembrarea terenului cu mai mulți proprietari” – StartCad
   https://startcad.ro/dezmembrare-teren-mai-multi-proprietari/
6. „Certificat de urbanism pentru dezlipire: acte necesare și costuri” – StartCad
   https://startcad.ro/certificat-urbanism-dezlipire-acte-costuri/

Concluzie

Fie că este vorba despre o dezmembrare simplă în două loturi sau despre dezvoltarea unui întreg cartier, dezmembrarea și dezmembrarea unui teren intravilan implică decizii bine fundamentate. Echipa Equinox Imobiliare vă poate oferi consultanță pentru fiecare etapă, de la planificare la implementare.