Despre dreptul de acces al unui teren la drumul public

Atunci când un dezvoltator pregătește un teren mai mare pentru o dezvoltare rezidențială, are de ales între două opțiuni în privința drumurilor interioare prin care loturile dezmembrate urmează să primească acces la un drum public. Nu este legal ca un lot de teren să nu aibă acces la un drum public. Există o singură excepție, atunci când accesul la drumul public se poate realiza pe un alt lot aparținând aceluiași proprietar.

Prima opțiune este să vândă loturile dezmembrate împreună cu o cotă indiviză din drumurile interioare. În această situație, proprietarii loturilor devin proprietari coindivizari asupra drumurilor interioare.

A doua opțiune este să acorde fiecărui lot o servitute de trecere, de obicei „cu orice mijloc de transport”. Această servitute nu este neapărat gratuită. Dacă aceasta este opțiunea aleasă, atunci dreptul de servitute trebuie notat atât în cartea funciară a lotului (numit fond dominant), cât și în cea a drumului interior de acces la drumul public (numit fond aservit). Mai multe despre dreptul de servitute AICI.

O situiație particulară apare cand un lot de teren are acces la drumul public, dar rețelele sale de utilități traversează terenul unui vecin, situatie în care trebuie instituită servitute pentru utilitțăi. 

Am întâlnit, din păcate destul de des, situația în care dreptul de servitute nu era notat în niciuna dintre cărțile funciare, nici a fondului dominant, nici a celui aservit.

Notarea servitutii de trecere este extrem de importantă și am să justific acest lucru printr-un exemplu. O proprietate mai mare este dezmembrată în două loturi: unul cu ieșire la drumul public și al doilea cu ieșire la același drum pe teritoriul primului, în baza unei servitutii de trecere consemnate în actul de demembrare. Dacă din eroare servitutea nu este notată în cartea funciară a lotului „din față” (lotul aservit), dacă la un moment dat acesta se vinde, noul proprietar nu va avea știință de dreptul lotului „din spate”, din aceste situații putând să rezulte conflicte între vecini. Lipsa notării nu înseamnă pierderea dreptului de trecere consfințit în actul de dezmembrare, ci doar multă bătaie de cap și posibile procese.