Drum de acces: cerințe legale pentru obținerea autorizației de construire

Construirea unei case pe un teren retras, accesibil doar printr-un drum de acces privat sau printr-o servitute de trecere, este o situație des întâlnită. Totuși, mulți proprietari descoperă abia în faza de autorizare că drumul de acces existent nu îndeplinește cerințele legale și tehnice. În lipsa unui drum de acces corespunzător, primăria poate refuza eliberarea autorizației de construire, chiar dacă terenul este intravilan și are destinația „curți-construcții”.

Acest articol explică ce condiții trebuie să îndeplinească drumul de acces pentru ca pe terenul deservit de el să se poată construi o locuință unifamilială (P+E), conform legislației românești actuale și practicii din Ploiești.

1. Accesul la drumul public – cerință legală de bază

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții prevede că autorizația se emite doar dacă terenul are acces la un drum public – fie direct, fie printr-un drept de servitute legal și înscris în Cartea Funciară. Pentru detalii juridice privind dreptul de trecere și drumul de acces, citiți articolul dedicat: Despre dreptul de acces al unui teren la drumul public.

Accesul trebuie să fie practicabil pentru vehicule, nu doar o potecă sau un drum de pământ. De asemenea, caracteristicile drumului de acces trebuie să permită intervenția autospecialelor de pompieri și a ambulanțelor în caz de urgență.

Important: În situații excepționale, primăria poate accepta un drum de acces care nu respectă dimensiunile standard doar dacă există aviz favorabil de la Inspectoratul pentru Situații de Urgență (ISU). Această soluție este însă dificil de obținut și presupune măsuri suplimentare de securitate la incendiu.

2. Lățimea minimă a drumului de acces

Repere legislative și practice

• Codul Civil: nu stabilește o lățime minimă fixă pentru servitutea de trecere, ci prevede că aceasta se determină potrivit nevoilor reale ale fondului dominant (art. 621). În practică, lățimea de aproximativ 3 m a fost considerată suficientă pentru accesul unui autovehicul, însă această valoare nu este prevăzută expres de lege și, în prezent, este insuficientă pentru construcțiile noi.
• Regulamentul General de Urbanism (HG 525/1996): prevede că aleile carosabile cu lungime de până la 25 m trebuie să aibă minimum 3,5 m lățime. Pentru distanțe mai mari se cer supralărgiri și platforme de întoarcere, ceea ce afectează direct configurarea drumului de acces.
• Normativele de securitate la incendiu (P118/99 și OMAI nr. 129/2016): recomandă o lățime liberă de cel puțin 4,0 m pentru accesul autospecialelor moderne ISU.

Concluzie practică: Pentru o casă nouă, drumul de acces trebuie să aibă o lățime utilă de cel puțin 4 metri. Un drum mai îngust prezintă un risc major de respingere a documentației.

3. Lungimea maximă admisă a unui drum de acces îngust

Cazul drumurilor lungi și înguste („fundături” sau „flag lot”) este reglementat pentru a garanta accesul vehiculelor mari și posibilitatea întoarcerii lor:

• Până la 30 m lungime – se admite o singură bandă carosabilă de minim 3,5–4,0 m.
• Între 30 m și 100 m – drumul de acces trebuie transformat într-o alee de deservire locală cu două benzi (aprox. 7 m lățime totală) și cel puțin un trotuar. La capăt este obligatorie o platformă de întoarcere (în formă de T, L sau un cerc cu diametru de cca. 25 m).
• Peste 100 m – soluția de simplă servitute nu mai este acceptată. Este necesară amenajarea unui drum de acces conform profilului stradal prevăzut în PUG sau PUZ ori identificarea unei a doua căi de acces.

Aceste reguli se bazează pe HG 525/1996 – Regulamentul General de Urbanism și pe normativele ISU privind drumurile de acces pentru autospeciale.

Dacă intenționați să dezmembrăți un teren intravilan, țineți cont că lățimea drumului de acces va influența direct posibilitatea autorizării pentru loturile rezultate.

4. Alte cerințe tehnice pentru un drum de acces

• Gabarit liber pe înălțime: minimum 4,5 m fără cabluri, crengi sau porți joase.
• Rezistența structurii drumului de acces: să suporte minimum 20 tone (greutatea autospecialelor ISU).
• Raza de viraj: curbele trebuie să permită întoarcerea unui camion de pompieri (raza interioară uzuală: 6–8 m).
• Menținerea liberă a accesului: drumul de acces nu trebuie blocat cu porți înguste, mașini parcate sau alte obstacole.

5. Infrastructura de utilități – costuri și probleme tehnice

Un aspect adesea neglijat este aducerea utilităților (apă, energie electrică, gaze, canalizare) până la terenul construibil. Dacă acestea nu există deja, procesul implică costuri considerabile, noi proiecte tehnice, precum și avize și aprobări de la autorități și furnizori.

Când drumul de acces este lung, costurile cresc proporțional cu distanța, iar în cazul unui drum îngust, apar probleme logistice serioase. Toate utilitățile sunt îngropate în sol, iar un șanț adânc pentru canalizare presupune cantități mari de pământ care trebuie depozitat temporar în limitele lățimii drumului, ceea ce poate îngreuna lucrările sau chiar bloca accesul. De aceea, planificarea aducerii utilităților trebuie făcută simultan cu evaluarea condițiilor drumului de acces.

6. Verificări recomandate înainte de a cumpăra sau a proiecta

1. Solicitați un Certificat de Urbanism de la Primărie – acesta va menționa condițiile exacte privind drumul de acces și eventualele avize necesare. De multe ori însă certificatul nu precizează lungimea și lățimea drumului și, implicit, condițiile suplimentare pe care ar trebui să le îndeplinească.
2. Verificați actele de proprietate și Cartea Funciară – drumul de acces trebuie să fie public, în proprietatea dvs. sau să existe un drept de servitute notarial înscris.
3. Faceți o ridicare topografică pentru a cunoaște exact lățimea, lungimea și razele de viraj ale drumului de acces.
4. Consultați un arhitect sau un urbanist înainte de a începe proiectarea – adaptarea drumului de acces poate fi mai ieftină decât modificarea proiectului ulterior.
5. Dacă sunteți în faza de achiziție a unui teren pentru construirea unei locuințe, verificați înainte lățimea și statutul juridic al drumului de acces.
6. Planificați platforma de întoarcere dacă drumul de acces este mai lung de 30 m.

Concluzie

Pentru a construi o locuință familială pe un teren deservit de un drum de acces privat sau o servitute, trebuie să vă asigurați că acesta îndeplinește două condiții esențiale:

• Lățime minimă utilă: 4 m.
• Lungime maximă a unei alei înguste: 30 m; peste acest prag sunt necesare drumuri mai late (7 m) și platforme de întoarcere.

Respectarea acestor reguli nu este doar o cerință birocratică – ea garantează că pompierii și salvarea pot ajunge în siguranță la casă în caz de urgență.

În cazuri speciale, dacă drumul de acces existent nu respectă standardele, este posibilă obținerea unei derogări cu aviz ISU, dar acest lucru implică măsuri suplimentare și un proces dificil.

Surse utile

1. Legea nr. 50/1991 – https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/31297
2. HG nr. 525/1996 – https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/9200
3. Normativ P118/1999 – https://www.igsu.ro/Resources/Nomative/P118_1999.pdf
4. OMAI nr. 129/2016 – https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/185570
5. Avocatnet.ro – „Lățimea drumului de acces” – https://www.avocatnet.ro/forum/discutie_409601/Latimea-drumului-de-acces.html
6. Ziarul de Iași – „Cât de lat trebuie să fie drumul dintre case” – https://www.ziaruldeiasi.ro/stiri/cat-de-lat-trebuie-sa-fie-drumul-dintre-case-iata-un-domeniu-unde-regulile-sunt-calcate-in-picioare–314694.html