Certificatul de urbanism la vânzarea unui teren

📌 Acest articol despre certificatul de urbanism face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

Cuprins

Certificatul de urbanism (CU) este un act eliberat de primăria locală, la cerere, prin care se oferă informații oficiale despre regimul juridic, economic și tehnic al unui imobil.

Acest articol are ca obiect în primul rând certificatul de urbanism pentru informare, nu cel pentru construire.

Acest document nu dă dreptul de construire, dar este indispensabil pentru orice demers imobiliar serios: de la tranzacție până la obținerea autorizației de construire.

În ce scopuri poate fi emis certificatul de urbanism?

Orice persoană fizică sau juridică poate solicita un certificat de urbanism în următoarele scopuri:

Vânzarea sau cumpărarea unui teren (în acest caz, solicitarea CU nu este obligatoriu, dar poate fi utilă pentru clarificarea situației urbanistice; nulitatea intervine doar în cazurile expres prevăzute de lege, precum comasări, dezmembrări, concesionări sau servituți)
Construirea, extinderea sau demolarea unei clădiri
Dezmembrarea sau alipirea unui teren
Racordarea la rețele de utilități (electricitate, gaze, apă, canalizare)
Obținerea autorizației pentru branșamente și racorduri
Elaborarea documentațiilor de urbanism (PUZ, PUD etc.)
Stabilirea regimului juridic și tehnic al unui imobil
Concesionarea de terenuri (art. 6 alin. 6 din Legea nr. 50/1991)
Adjudecarea prin licitație a lucrărilor de proiectare sau de execuție a lucrărilor publice (Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001)
Întocmirea documentațiilor cadastrale de comasare sau dezmembrare în cel puțin 3 parcele (art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001)
Cereri în justiție și operațiuni notariale privind circulația imobiliară atunci când acestea au ca obiect împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcții
Constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil

ℹ️ Potrivit legii, operațiunile juridice efectuate în lipsa certificatului de urbanism în aceste situații sunt lovite de nulitate.

De ce este important certificatul de urbanism când vindeți un teren?

Atunci când scoateți un teren la vânzare, certificatul de urbanism nu este obligatoriu din punct de vedere legal. Cu toate acestea, el poate face diferența între o vânzare rapidă și o ofertă care rămâne luni întregi pe piață.

Iată de ce:

1. Clarifică regimul terenului

CU indică dacă terenul este:

Intravilan sau extravilan (informația primară rezultă din extrasul de carte funciară depus odată cu cererea pentru certificatul de urbanism)
Construibil sau neconstruibil
Supus unor restricții speciale (ex: zonă protejată, coridor expropriat, servitute de utilitate publică, categoria „intravilan – fâneață/pajiște”, front stradal prea mic etc.)

Fără aceste informații, un cumpărător nu va semna un antecontract sau contractul de vânzare considerând că nu are suficiente infornașii despre terenul pe care vrea să-l cumpere.

2. Precizează funcțiunea urbanistică

Certificatul precizează ce se poate construi pe acel teren:

Locuințe: individuale (case), colective (blocuri de apartamente)
Funcțiuni comerciale: spații de retail, birouri, hoteluri, restaurante
Funcțiuni de servicii: instituții financiare, clinici medicale, saloane de înfrumusețare
Funcțiuni industriale: hale de producție, depozite, fabrici
Funcțiuni agricole: ferme, sere, construcții specifice
Funcțiuni publice: școli, grădinițe, spitale, instituții administrative
Funcțiuni de agrement/sportive: săli de sport, terenuri de tenis, parcuri
Spații verzi: parcuri, grădini, zone de protecție
Infrastructură: drumuri, rețele edilitare, stații de tratare

Aceste date sunt esențiale mai ales în cazul terenurilor cu POT, CUT și regim de înălțime limitate. În plus, cunoașterea exactă a funcțiunii urbanistice este vitală: cine caută un teren pentru a construi un spațiu comercial (de exemplu un service auto) nu trebuie să cumpere unul într-o zonă rezidențială.

3. Ajută la estimarea valorii reale

Un teren construibil într-o zonă de locuințe va avea o valoare diferită față de unul într-o zonă industrială. Evaluarea trebuie corelată cu CU, altfel riscați să supraestimați sau să subestimați prețul de vânzare.

4. Evită blocaje în tranzacție

Fără un CU actual, notarul poate cere lămuriri suplimentare. Cumpărătorul poate solicita o clauză suspensivă. Toate acestea înseamnă întârzieri sau pierderea tranzacției.

Ce conține certificatul de urbanism?

Un certificat de urbanism valabil conține:

Regimul juridic: Detalii despre proprietatea terenului, servituți (de exemplu, de trecere), situația sa juridică (intravilan/extravilan), dacă imobilul este clasat ca monument istoric etc.
Regimul economic: Categoria de folosință a terenului (de exemplu, curți-construcții, agricol) și funcțiunile admise sau interzise conform PUG sau PUZ.
Regimul tehnic: Indicatori urbanistici esențiali pentru proiectare, precum:

Procentul de Ocupare a Terenului (POT) – procentul din suprafața terenului pe care se poate construi
Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT) – raportul dintre suprafața construită desfășurată și suprafața terenului
Înălțimea maximă a clădirilor
Retragerile obligatorii față de limitele de proprietate (atenție: străzile prevăzute pentru lărgire în PUG pot impune retrageri mult mai mari, care pot restricționa sever poziționarea unei construcții noi)
Mențiuni privind utilitățile: Certificatul de urbanism precizează și posibilitatea de racordare la utilitățile existente în zonă (apă, canalizare, gaze, energie electrică) și specifică care dintre acestea sunt disponibile.

Lista avizelor și acordurilor necesare: Se menționează numai în certificatul de urbanism emis în scopul obținerii unei autorizații de construire. În cazul certificatelor de urbanism pentru informare, această listă nu este inclusă.

Cine poate solicita certificatul de urbanism?

Certificatul de urbanism poate fi solicitat de orice persoană fizică sau juridică interesată de un anumit imobil (teren și/sau construcție).

Nu este obligatoriu ca solicitantul să fie proprietarul imobilului, deoarece certificatul de urbanism este un act de informare. Astfel, el poate fi cerut de un potențial cumpărător, un investitor, un arhitect, un dezvoltator imobiliar, un notar, un agent imobiliar sau orice altă persoană care are nevoie de informații oficiale despre regimul urbanistic al unei proprietăți.

Cu toate acestea, pentru a obține certificatul de urbanism, este necesară o cerere-tip, însoțită de documente care identifică imobilul (acte de identitate, acte de proprietate, plan de încadrare în zonă, plan cadastral), precum și menționarea scopului solicitării (obținerea autorizației de construire, dezmembrare/alipire, schimbarea destinației imobilului etc.).

Ce acte sunt necesare?

Pentru a obține un Certificat de Urbanism de la Primăria Municipiului Ploiești, solicitantul (persoană fizică sau juridică) trebuie să pregătească un dosar cu următoarele documente (conform Primăria Ploiești):

Cerere tip: formularul standard, completat cu datele solicitantului și scopul pentru care se solicită certificatul de urbanism (ex. construire, desființare, alipire/dezmembrare, vânzare-cumpărare etc.)
Acte de proprietate: copie după actele care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului (contract de vânzare-cumpărare, titlu de proprietate, certificat de moștenitor etc.)
Document de plată a taxei: dovada achitării taxei pentru eliberarea CU, valoarea calculată în funcție de suprafața terenului
Documentație cadastrală, care include de obicei:
- extras de carte funciară pentru informare, actualizat la zi
- planul de încadrare în zonă (la scări precum 1:5000 sau 1:2000)
- planul de situație și amplasament pe suport topografic (1:500 – 1:1000), vizat de OCPI Prahova
Acte de identitate: copie după cartea de identitate a solicitantului sau, pentru persoane juridice, copie după certificatul de înregistrare la Registrul Comerțului (CUI)

Procedura de urmat pentru obținerea certificatului de urbanism de informare este descrisă pe site-ul Primăriei Ploiești la AICI. Puteți să trimiteți cererea și documentele solicitate pe adresa de email dir.urbanism@ploiesti.ro

În Ploiești, taxa este modică (în jur de 10-20 lei, pentru terenurile cu suprafață mică, sum 1000 mp), iar termenul legal de eliberare este de 15 de zile lucrătoare. În practică, multe primării rurale îl eliberează mai repede.

Cât este valabil certificatul?

Valabilitatea unui certificat de urbanism este, în general, stabilită de autoritatea emitentă și variază în funcție de scopul pentru care a fost cerut.

Există două tipuri principale de certificate de urbanism:

Certificatul de urbanism pentru informare: are caracter exclusiv informativ, nu conferă drept de construire și are, de regulă, o valabilitate de 12 luni. Odată expirat, nu poate fi prelungit; dacă informațiile devin neactualizate sau scopul se schimbă, trebuie solicitat un nou certificat.
Certificatul de urbanism pentru construire: emis în scopul obținerii ulterioare a autorizației de construire. Acesta poate avea o durată de valabilitate mai mare (până la 24 de luni), cu posibilitatea de prelungire o singură dată, în condițiile legii.

Concluzie

Certificatul de urbanism este mai mult decât o hârtie administrativă. Este o dovadă de transparență față de potențialii cumpărători și un instrument de marketing care susține prețul cerut.

În concluzie, dacă doriți să vindeți un teren repede și fără complicații, obțineți din timp un CU. Costul este mic, dar impactul asupra credibilității ofertei este mare.

📌 Checklist pentru vânzarea unui teren

✅ Verificați dacă terenul este intabulat
✅ Obțineți un extras de carte funciară actual
✅ Solicitați un certificat de urbanism pentru informare
✅ Clarificați dacă există rețele de utilități în zonă
✅ Discutați cu un agent imobiliar despre posibila valoare de piață

Doriți să vindeți un teren în Ploiești sau în județul Prahova?
Echipa Equinox Imobiliare vă poate ajuta să obțineți certificatul de urbanism și să pregătiți terenul pentru o vânzare rapidă și sigură.

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet.

Dacă preferați să ascultați în loc să citiți, am pregătit și varianta audio a acestui articol. Apăsați butonul de mai jos pentru a asculta podcastul:
🎧 Ascultă podcast

Facebook