Contractul de închiriere nedeclarat: economie aparentă vs. risc real

Creșterea abruptă a impozitelor pe clădiri a modificat semnificativ calculele multor proprietari. În acest context, tentația de a nu declara contractul de închiriere devine, pentru unii, o „soluție” de moment.

În cazul locuințelor închiriate unei familii, unde relația este între două persoane fizice, impresia de discreție este mai mare. Nu există firmă care să înregistreze cheltuiala. Nu există facturi fiscale vizibile în sistem. Pare o relație privată.

Însă această aparență este înșelătoare.

Ce înseamnă, de fapt, nedeclararea contractului

Nedeclararea contractului implică două componente: neînregistrarea lui la ANAF și nedeclararea veniturilor obținute din chirii. Din punct de vedere fiscal, obligația nu dispare pentru că nu este îndeplinită. Ea rămâne și poate fi stabilită ulterior.

În mod obișnuit, organul fiscal poate verifica și stabili obligații pentru ultimii 5 ani fiscali neprescriși. Baza legală se regăsește în Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal (Titlul IV – Venituri din cedarea folosinței bunurilor) și în Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, care reglementează dobânzile și penalitățile de întârziere (art. 173–181). Textul oficial poate fi consultat aici: https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/178667

Exemplu concret: apartament închiriat cu 2.000 lei/lună

Presupunem o locuință închiriată cu 2.000 lei lunar, timp de 3 ani, fără declararea contractului.

Venit anual: 2.000 × 12 = 24.000 lei

Venit total în 3 ani: 24.000 × 3 = 72.000 lei

Impozitul pe venitul din chirii este 10% aplicat la 80% din venit (deducere forfetară 20%).

Calculul este următorul:

72.000 × 80% = 57.600 lei bază impozabilă 10% × 57.600 = 5.760 lei impozit datorat

La prima vedere, suma pare relativ modestă.

Însă dacă ANAF constată situația după trei ani, impozitul se stabilește retroactiv. Peste el se adaugă dobânzi și penalități calculate zilnic. Fără a intra în calcule tehnice pe fiecare zi, este realist să estimăm că accesoriile pot adăuga încă 2.000–3.000 lei.

Total posibil de plată: aproximativ 8.000–9.000 lei.

Și acest scenariu nu include eventualul CASS, dacă venitul anual depășește plafonul legal aplicabil în anul respectiv.

Care este „economia” reală?

Impozitul anual ar fi fost aproximativ 1.920 lei. În trei ani: 5.760 lei.

Prin nedeclarare, proprietarul nu elimină această obligație. O amână. Iar amânarea generează costuri suplimentare și incertitudine.

Economia este temporară. Riscul este cumulativ.

De ce riscul nu este zero nici în relațiile „private”

Mulți proprietari pornesc de la ideea că, într-o relație cu o familie, contractul poate rămâne invizibil. În practică, lucrurile nu sunt atât de simple.

Plățile prin bancă creează trasabilitate. Solicitarea vizei de flotant implică existența unui contract. Sesizările sau litigiile pot aduce situația în atenția autorităților. Diferențele între nivelul cheltuielilor și veniturile declarate pot declanșa verificări.

Discreția aparentă nu echivalează cu absența riscului.

Ce se întâmplă dacă situația este descoperită

Pe lângă plata impozitului retroactiv și a accesoriilor, există și riscul unei amenzi contravenționale pentru neîndeplinirea obligațiilor declarative, iar în situații tensionate poate deveni relevantă și procedura legală pentru evacuarea chiriașilor. În cazuri mai grave, dacă faptele sunt repetate și există intenție dovedită, discuția poate depăși zona administrativă.

De cele mai multe ori, problema nu este amenda. Problema este acumularea obligațiilor în timp și pierderea controlului asupra situației odată cu declanșarea unui control fiscal.

Regularizarea voluntară – diferența dintre control și inițiativă

Există o diferență importantă între a corecta situația din proprie inițiativă și a o corecta în urma unei inspecții fiscale.

Regularizarea voluntară presupune: – înregistrarea contractului, – depunerea declarațiilor corespunzătoare, – achitarea impozitului și a accesoriilor calculate până la acel moment.

În acest scenariu, contribuabilul păstrează controlul asupra calendarului și evită, de regulă, penalitatea de nedeclarare asociată unei inspecții.

Costul există, dar este mai previzibil și, de multe ori, mai mic.

Concluzie

Creșterea impozitelor locale este o realitate care apasă pe randamentul investițiilor imobiliare. Însă soluția nu este deplasarea riscului din zona fiscalității ridicate în zona fiscalității neasumate.

În cazul unei locuințe închiriate unei familii, tentația de a nu declara contractul de închiriere poate părea o ajustare minoră. În realitate, este o decizie cu impact financiar potențial mai mare decât impozitul economisit.

Disciplina fiscală poate părea costisitoare. Dar, în majoritatea situațiilor, este mai ieftină decât corectarea forțată a unei probleme acumulate în timp.