Servitutea de trecere în favoarea persoanelor: o problemă juridică ignorată

Introducere

În piața imobiliară din Ploiești și din județul Prahova apar frecvent situații în care, în cartea funciară, este notată o „servitute de trecere” în favoarea unor persoane fizice, nu în favoarea unui imobil.

La prima vedere, această mențiune pare o simplă formalitate moștenită din trecut. În realitate, ea poate crea vulnerabilități juridice serioase, mai ales în cazul vânzărilor cu credit bancar.

Acest articol explică ce înseamnă o servitute corect constituită, care sunt riscurile unei formulări greșite și cum poate fi rezolvată situația.

Ce este, de fapt, o servitute de trecere

Servitutea de trecere este un drept prin care proprietarul unui teren permite trecerea pe proprietatea sa pentru a asigura accesul unui alt imobil.

Din punct de vedere juridic, acest drept nu se acordă unei persoane, ci unui teren.

În legislație apar două noțiuni esențiale.

Fondul dominant

Fondul dominant este imobilul care beneficiază de trecere.

Este, de regulă, terenul sau casa care nu are ieșire directă la drum public și are nevoie de acces prin proprietatea vecinului.

Pe scurt: este imobilul „care are nevoie de trecere”.

Fondul aservit

Fondul aservit este imobilul peste care se face trecerea.

Este terenul pe care se exercită servitutea.

Pe scurt: este imobilul „care suportă trecerea”.

Forma corectă a unei servituți

O servitute de trecere legală trebuie să fie formulată astfel încât să rezulte clar:

• care este fondul dominant (cu număr cadastral);
• care este fondul aservit;
• traseul trecerii;
• condițiile de utilizare.

Exemplu corect:

„Se constituie servitute de trecere în favoarea imobilului cu nr. cadastral …, asupra imobilului cu nr. cadastral …”

Această formulare face ca dreptul să fie legat de proprietate, nu de persoană.

Problema servituților notate „în favoarea persoanelor”

În multe cărți funciare vechi apare formularea:

„servitute de trecere în favoarea lui X și Y”.

În acest caz:

• nu este indicat un fond dominant;
• nu este menționat un imobil beneficiar;
• dreptul este legat de persoane.

Juridic, nu mai vorbim despre o servitute reală autentică, ci despre un drept personal de folosință.

Acest tip de înscriere provine, de regulă, din practici notariale mai vechi și este astăzi considerat deficitar.

Ce se întâmplă în timp cu un asemenea drept

Un drept notat în favoarea unor persoane are un regim fragil.

În practică:

• la decesul titularilor, dreptul se stinge;
• la vânzarea locuinței lor, dreptul nu se transmite automat;
• noii ocupanți nu au un drept opozabil.

Cu toate acestea, accesul continuă să fie folosit, iar problema rămâne nerezolvată juridic.

Se creează astfel o situație aparent stabilă, dar vulnerabilă.

Impactul în cazul vânzării cu credit bancar

Problema devine serioasă atunci când imobilul aservit este vândut prin credit ipotecar.

La analiza juridică, banca verifică:

• existența sarcinilor;
• natura servituților;
• riscul de litigiu.

O servitute notată în favoarea unor persoane, fără legătură cu un imobil, poate genera obiecții.

Banca poate considera că situația juridică este instabilă și poate solicita clarificări sau remedierea problemei.

În unele cazuri, finanțarea este amânată până la regularizare.

Vulnerabilitatea proprietarilor care folosesc trecerea

Paradoxal, și proprietarii care folosesc efectiv drumul sunt expuși.

Dacă nu există o servitute reală valabilă:

• accesul lor se bazează pe toleranța vecinului;
• nu au un drept opozabil;
• pot fi oricând contestați.

Este adevărat că, în instanță, se poate obține un drept de trecere legal.

Însă acest drept:

• presupune costuri;
• durează;
• nu este automat gratuit;
• poate avea condiții diferite.

Cu alte cuvinte, dreptul poate fi recunoscut ulterior, dar nu în forma actuală.

Soluția corectă: regularizarea voluntară

Cea mai sigură abordare este rezolvarea amiabilă și juridic corectă a situației.

Pasul 1: documentație cadastrală

Se realizează o documentație care identifică exact traseul servituții.

Pasul 2: act notarial de constituire

Proprietarii semnează un act autentic prin care:

• se constituie servitutea în favoarea imobilului dominant;
• se menționează numerele cadastrale;
• se stabilesc condițiile.

Pasul 3: actualizarea cărții funciare

Servitutea se înscrie corect, ca drept real opozabil.

După acest demers, situația juridică devine stabilă.

De ce este importantă această regularizare

Corectarea voluntară a situației:

• elimină riscul de litigii;
• facilitează vânzarea cu credit;
• protejează ambele părți;
• crește valoarea juridică a proprietății.

Ignorarea problemei nu o rezolvă, ci doar o amână.

Concluzie

Servituțile notate în favoarea unor persoane fizice, fără identificarea unui fond dominant, reprezintă o vulnerabilitate juridică reală în tranzacțiile imobiliare.

Atât proprietarii terenului aservit, cât și cei care folosesc trecerea, sunt expuși riscurilor dacă situația nu este regularizată.

Constituirea unei servituți reale, conforme cu legea, este cea mai sigură investiție în stabilitatea juridică a proprietății.

Acest articol face parte din analiza editorială a agenției Equinox Imobiliare din Ploiești și are scopul de a oferi o perspectivă asupra pieței locale imobiliare, bazată pe date publice și pe experiența directă a activității de consultanță și tranzacționare a echipei Equinox.