Vânzarea terenurilor extravilane în cazul imobilelor mixte

Vânzarea terenurilor extravilane este reglementată de Legea nr. 17/2014, modificată prin Legea nr. 175/2020. Dar ce se întâmplă când terenul care face obiectul tranzacției este format din două părți: una extravilană – reglementată de lege, și una intravilană – pentru care nu se aplică procedura dreptului de preempțiune?

Deși Intenția principală a legiuitorului a fost protejarea terenurilor agricole extravilane, favorizarea comasării lor pentru eficiență agricolă și asigurarea transparenței tranzacțiilor, cu modificări ulterioare accentuând protejarea interesului național, în practică au apărut extrem de numeroase probleme cu terenurile extravilae mici, adiacente intravilanului sau parte din terenuri mixte, mai mari. Această situație mixtă este foarte frecventă în practică și ridică probleme reale de interpretare juridică și administrativă. Proprietarii se lovesc de o procedură neadaptată realităților cadastrale, iar autoritățile nu oferă o soluție unitară. – vezi și procedura detaliată explicată pe blogul nostru.

În continuare, vom analiza fiecare aspect critic al acestei situații, oferind interpretări și soluții conforme cu Legea nr. 175/2020 și normele metodologice în vigoare, astfel încât vânzarea terenurilor extravilane să fie realizată corect și eficient.

Cuprins

Este posibilă vânzarea întregului imobil într-o singură procedură?

DA, însă cu anumite condiții. Legea 175/2020 se aplică doar terenurilor agricole situate în extravilan. În mod logic, procedura de publicare a ofertei și exercitare a dreptului de preempțiune se va referi doar la această porțiune.

Totuși, pentru că în practică se dorește vânzarea terenurilor extravilane împreună cu partea intravilană, soluția este formularea unei oferte unice care să vizeze întregul imobil, dar cu mențiunea expresă că numai partea extravilană este supusă procedurii reglementate de lege. Această abordare este susținută de jurisprudență și de practica notarială recentă.

Oferta transmisă primăriei trebuie să includă prețul pentru tot terenul sau doar pentru partea extravilană?

Oferta depusă la primărie trebuie să conțină prețul doar pentru terenul extravilan. Aceasta este singura parte reglementată de Legea 175/2020 privind vânzarea terenurilor extravilane și este obiectul exclusiv al procedurii de preempțiune.

Aceasta este singura parte supusă procedurii de afișare și preempțiune, iar prețul este un element esențial în determinarea dacă preemptorii își exercită dreptul. Dacă s-ar include și prețul pentru partea intravilană, ar rezulta o denaturare a aplicabilității legii.

Totuși, în contractul de vânzare (după parcurgerea procedurii), se va stipula prețul global, iar în avizul emis de Direcția Agricolă va fi menționată explicit doar partea extravilană.

Ce reguli se aplică dacă mai mulți preemptori doresc să cumpere?

Legea 175/2020 stabilește o ordine clară de prioritate între categoriile de preemptori. Dacă mai mulți preemptori își exprimă intenția de a cumpăra în termenul legal, alegerea nu se face de către vânzător, ci este impusă de lege, conform ierarhiei următoare:

Preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al III-lea inclusiv;
Preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole și/sau arendașii (cu condițiile de eligibilitate);
Preemptori de rang III: vecinii cu terenuri agricole;
Preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
Preemptori de rang V: instituții de cercetare agricolă și învățământ agricol;
Preemptori de rang VI: persoane fizice din UAT-ul unde este amplasat terenul sau UAT-uri învecinate;
Preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

În cazul în care există mai mulți preemptori din același rang, departajarea se face pe baza unor criterii suplimentare, cum ar fi:

lungimea hotarului comun (pentru vecini);
domiciliul în aceeași unitate administrativ-teritorială;
statutul de tânăr fermier;
natura investițiilor existente pe teren.

Această ordine este obligatorie, iar nerespectarea dreptului de preempțiune atrage nulitatea absolută a tranzacției. Vânzătorul nu are libertatea de a selecta preferențial, ci trebuie să respecte strict criteriile impuse prin lege și normele metodologice.

Excepția introdusă prin Legea nr. 116/2024

O modificare importantă a fost adusă de Legea nr. 116/2024, care clarifică și restrânge sfera de aplicare a Legii 17/2014. Potrivit noii reglementări:

„Terenurile agricole situate în intravilan şi terenurile care formează un singur imobil, identificat printr-un singur număr cadastral, compuse parţial dintr-o suprafaţă majoritară aflată în intravilan, cu categoria de folosinţă curţi-construcţii, şi parţial în extravilan, cu destinaţie agricolă, nu intră sub incidenţa prezentei reglementări.”

Această modificare introduce o excepție expresă pentru imobilele mixte, dar numai dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

imobilul are un singur număr cadastral;
suprafața majoritară este situată în intravilan;
partea intravilană are categoria de folosință „curți-construcții”;

Dacă aceste condiții sunt îndeplinite, vânzarea terenului nu mai este supusă regulilor procedurii de preempțiune din Legea nr. 17/2014, chiar dacă include și o porțiune agricolă extravilană.

Atenție însă: dacă partea intravilană are altă categorie de folosință decât „curți-construcții” (ex. „arabil” sau „fâneață”), atunci imobilul nu beneficiază de excepție și poate rămâne supus obligației de notificare și avizare.

Exemple practice:

✅ Exceptat de la Legea 17/2014: imobil cu 65% în intravilan (curți-construcții) și 35% extravilan agricol, toate sub un singur număr cadastral;
⚠️ Posibil supus procedurii: imobil cu 70% intravilan (dar cu folosință „arabil”) și 30% extravilan – chiar dacă majoritar este intravilan, lipsește categoria „curți-construcții”.

Deși intenția legiuitorului a fost una bună, efectul practic al modificării este unul marginal, aplicabil unui număr restrâns de situații. În loc să rezolve problema generalizată a imobilelor mixte, Parlamentul a intervenit punctual și limitativ. Poate că o abordare mai clară și mai coerentă ar fi fost posibilă dacă Parlamentul României ar fi apelat la juriști mai bine pregătiți și mai conectați la realitatea pieței imobiliare și cadastrale.

Se poate stipula că terenul nu se vinde decât în integralitate?

O modificare importantă a fost adusă de Legea nr. 116/2025, care a exclus de sub incidența Legii 17/2014 anumite imobile mixte. Potrivit noii reglementări:

Această completare înseamnă că, dacă terenul are o suprafață preponderent intravilană (cu folosință de tip curți-construcții) și este identificat printr-un singur număr cadastral, atunci nu mai este necesară declanșarea procedurii de preempțiune reglementată de Legea 175/2020 pentru partea extravilană. Vânzarea acestui tip de imobil se poate face direct, fără avizul Direcției Agricole.

Este esențială, însă, analiza atentă a situației cadastrale a terenului și a proporției dintre intravilan și extravilan. Dacă terenul este preponderent extravilan, legea continuă să se aplice. Prin urmare, interpretarea trebuie făcută de la caz la caz, cu sprijin juridic calificat.

DA, această stipulație este perfect valabilă. Legea nu interzice vânzătorului să condiționeze vânzarea terenurilor extravilane de acceptarea cumpărării întregului teren. Această formulare se regăsește chiar în practica notificărilor depuse la primărie.

Recomandarea este ca în oferta afișată să se precizeze clar:

„Terenul nu se vinde parțial. Acceptarea ofertei este valabilă doar pentru întregul imobil, compus din X mp teren extravilan și Y mp teren intravilan, la prețul global de Z euro, dar cu menționarea distinctă a valorii aferente terenului extravilan, conform prezentei oferte.”

Ce soluții administrative sau juridice sunt acceptabile pentru a respecta atât legea, cât și intenția de a nu diviza terenul?

1. Afișarea ofertei DOAR pentru extravilan

Se afișează la primărie doar partea extravilană, cu mențiunea explicită că vânzarea terenurilor extravilane este condiționată de cumpărarea întregului imobil. Dacă un preemptor acceptă, vânzarea se face integral, dar cu respectarea avizării doar pentru partea extravilană.

2. Contract de vânzare cu obiect multiplu

Se poate încheia un contract unic, cu două obiecte: teren extravilan (reglementat de Legea 175/2020) și teren intravilan (nereglementat). Aceasta este forma recomandată în practică, cu obținerea prealabilă a avizului doar pentru componenta extravilană.

3. Separare temporară prin două contracte, cu clauză de condiționare reciprocă

O soluție teoretică este semnarea a două contracte (unul pentru partea extravilană, altul pentru intravilan), dar cu o clauză de condiționare reciprocă: niciunul nu produce efecte fără celălalt. Această variantă este mai rar folosită și poate ridica probleme de natură fiscală.

Formularele și documentele necesare pentru depunerea ofertei

Formularele oficiale pot fi descărcate de pe site-ul Ministerului Agriculturii, secțiunea dedicată: https://dadrcv.madr.ro/formulare-tip/. Acestea includ:

Cererea pentru afișarea ofertei de vânzare a terenului – folosită pentru a solicita afișarea publică la primărie;
Oferta de vânzare – documentul în care se precizează prețul, datele terenului și condițiile ofertei;
Lista preemptorilor – se întocmește pentru a permite direcționarea notificărilor către persoanele cu drept de preempțiune;
Declarație pe proprie răspundere privind respectarea legii – vânzătorul confirmă că a respectat toate cerințele legale;
Declarație privind amplasarea terenului în zone cu restricții speciale – necesară dacă terenul este în vecinătatea unor obiective militare, arheologice sau alte zone protejate;

În plus, dosarul fizic depus la primărie trebuie să conțină și:

copie CI/BI a vânzătorului;
actul de proprietate asupra terenului (în copie legalizată sau certificată);
extras de carte funciară pentru informare, emis cu cel mult 30 de zile anterior;
plan cadastral (dacă este cazul);
certificat de atestare fiscală de la primărie;
în caz de reprezentare: procură notarială și actul de identitate al împuternicitului;
în cazul persoanelor juridice: certificat de înregistrare ONRC și decizie AGA privind vânzarea terenului.

Primăriile pot solicita și alte documente suplimentare, motiv pentru care este recomandat să se consulte și site-ul primăriei locale sau să se ia legătura cu funcționarul responsabil.

Care sunt etapele procedurii de publicitate la primărie și în cât timp poate fi vândut terenul liber?

Procedura de vânzare reglementată de Legea 175/2020 este minuțios structurată și prevede termene precise. Pașii sunt următorii:

Depunerea cererii la primărie de către proprietar, împreună cu oferta de vânzare și documentele prevăzute de normele metodologice.
Afișarea ofertei de către primărie, în termen de 5 zile lucrătoare de la înregistrare. Oferta rămâne afișată 45 de zile lucrătoare la sediul primăriei și, opțional, pe site-ul instituției.
Notificarea preemptorilor de către primărie, în termen de 10 zile lucrătoare, dacă aceștia pot fi identificați.
Manifestarea intenției de cumpărare de către preemptori, în același termen de 45 de zile lucrătoare.
Dacă nu există preemptori interesați sau niciunul nu îndeplinește condițiile legale, în următoarele 30 de zile calendaristice, potențialii cumpărători pot depune dosarul pentru achiziție.
După verificarea și avizarea de către Direcția Agricolă, vânzarea liberă se poate realiza legal.

În concluzie, durata minimă teoretică până la vânzarea liberă a unui teren extravilan este de aproximativ 80 de zile calendaristice (45 zile pentru preempțiune + 30 zile pentru potențiali cumpărători + timpii de procesare și avizare).

Cazul terenurilor aflate lângă obiective de interes militar

Dacă terenul agricol extravilan este situat în apropierea unor obiective de interes militar (de exemplu, la mai puțin de 2.400 m de o unitate militară sau la mai puțin de 30 km de frontieră), vânzarea nu poate fi finalizată fără avizul prealabil al Ministerului Apărării Naționale. Acest aviz este distinct de cel emis de Direcția Agricolă și este esențial pentru finalizarea contractului de vânzare. Lipsa lui atrage nulitatea absolută a contractului, conform legii.

Este important ca proprietarii să verifice încă din faza inițială dacă terenul lor se încadrează în această situație specială, pentru a evita blocaje în faza finală a tranzacției.

Ce se întâmplă dacă vânzătorul a semnat o promisiune de vânzare înainte ca un preemptor să accepte oferta?

O situație specială, dar des întâlnită în practică, este aceea în care vânzătorul semnează o promisiune bilaterală de vânzare cu un potențial cumpărător, iar ulterior, în timpul procedurii reglementate de Legea 175/2020, un preemptor își exprimă dreptul de a cumpăra terenul extravilan. Ce se întâmplă în acest caz? Se poate considera că vânzătorul este obligat să plătească dublul avansului primit, conform Codului civil?

Răspunsul depinde de momentul în care a fost semnată promisiunea și de clauzele acesteia. În principiu, exercitarea dreptului de preempțiune are efect preferențial, adică se impune asupra oricărei înțelegeri anterioare. Legea 175/2020 prevede clar că vânzarea către un terț este posibilă doar sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune (art. 1731 Cod civil).

Așadar, o promisiune de vânzare semnată înainte de expirarea termenului de 45 de zile acordat preemptorilor este afectată de o condiție legală implicită: lipsa exercitării preempțiunii. În cazul în care un preemptor își exprimă dorința de a cumpăra, vânzătorul este obligat să respecte dreptul acestuia și să încheie contractul cu preemptorul, nu cu beneficiarul promisiunii.

În privința eventualei sancțiuni, nu se aplică automat regula de restituire dublă a avansului, întrucât condiția suspensivă legală (neexercitarea dreptului de preempțiune) nu s-a îndeplinit. Promisiunea nu devine exigibilă, deci nu s-a născut obligația contractuală de a vinde, iar răspunderea pentru neexecutare nu poate fi angajată. Totuși, dacă în promisiune s-a prevăzut expres obligativitatea plății unei sume cu titlu de daune în cazul imposibilității vânzării, acest lucru se poate negocia în funcție de formularea concretă.

Prin urmare, recomandarea este ca orice promisiune de vânzare privind un teren extravilan să conțină o clauză expresă privind condiționarea de finalizarea procedurii de preempțiune, pentru a evita litigii ulterioare.

Bibliografie recomandată

Concluzie

Vânzarea terenurilor extravilane care fac parte dintr-un imobil mixt (cu zonă intravilană) trebuie realizată cu o înțelegere clară a regimului juridic aplicabil. Legea reglementează strict doar partea extravilană, însă nu interzice vânzarea în bloc a întregului teren.

Pentru a evita blocaje:

Prețul din oferta depusă la primărie trebuie să fie doar pentru partea extravilană;
Se poate condiționa valabilitatea ofertei de vânzarea în întregime;
Notarul va încheia un contract unic, dar cu evidențierea celor două părți și cu anexarea avizului pentru partea extravilană.

Respectarea acestor principii asigură legalitatea tranzacției și coerența demersului comercial al vânzătorului. În orice caz, vânzarea terenurilor extravilane necesită o atenție riguroasă la pașii legali și la detaliile cadastrale ale imobilului implicat.

Facebook