Cum se poate vinde un imobil ipotecat

In piaţă există o mulţime de imobile de vânzare, în special apartamente la bloc, care au fost cumpărate cu credit bancar. Sunt deci ipotecate la bănci. Foarte mulţi cumpărători se sperie de această situaţie şi evită să se angajeze în negocierie. Lucururile nu sunt chiar de speriat. Orice problemă are şi o soluţie.

Sunt proprietari care spun „voi muta ipoteca pe un alt imobilul”. Se poate. Problema este că mutatul ăsta nu este chiar aşa de uşor de făcut pe cât cred cei mai mulţi dintre vânzători. Mutarea ipotecii presupune ca imobilul pe care se va muta ipoteca să fie înscris în cartea funciară, să aibă o valoare de piaţă (atestată într-un raport de evaluare recent) suficient de mare pentru a acoperi creditul şi, foarte important, proprietarul să mai aibă sursele de venit pe care le avea la contractare creditului. Procedura de mutare a ipotecii este identică cu cea iniţială. Este destul de riscant pentru cumpărptor să semneze un antecontract bazându-se pe angajamentul vânzătorului că va muta ipoteca. Nu depinde numai de el. Neîndeplinirea obligaţiei vânzatorului va determina o mare pierdere de timp pentru cumpărător. Am constatat că există o foarte mare diferenţă între realitate şi ce crede vânzătorul despre mutarea ipotecii pe alt imobil.

Situaţia clasică, şi cea mai frecvent întâlnită, este aceea în care rambursarea creditului se face cu o parte a preţului vânzarii. Dacă preţul nu acoperă datoria la bancă, vânzătorul trebuie să plătească diferenţa din resurse proprii. Iată care sunt paşii de urmat:

1. Vanzătorul adreseaza băncii o cerere scrisă de rambursare anticipată a creditului în care menţionează intenţia de a vinde imobilul şi solicită acordul scris pentru aceasta, precizarea sumei care va stinge datoria şi contul bancar în care se va vira această suma.
2. Daca datoria este mică în raport cu preţul de vânzare, se poate semna un antecontract. În contul specificat de bancă, trebuie virată o sumă cel puţin egală cu cea datorată bancii. Apoi, se poate radia ipoteca şi vinde imobilul liber de sarcini. Această soluţie dă emoţii mai mici cumpărătorului, el considerând că işi asumă un risc mai mic.
3. Dacă datoria către bancă este apropiată de preţul de vânzare sau mai mare, atunci vânzarea se face într-o singură etapă. Notarul cere extras de carte funciară de autentificare, în care va apărea ipoteca băncii ca sarcină, se semneaza contractul de vânzare şi se virează preţul în contul specificat în Acordul de vânzare al băncii.
4. După încasarea datoriei, banca, printr-un reprezentant al său, va semna la notar o declaraţie în care îşi dă acordul pentru radierea ipotecii.
5. În baza acestei declaraţii, notarul solicită Cărţii funciare radierea ipotecii.

Problema devine mai complicată, dacă plata preţului se face dintr-un credit bancar la altă bancă decât cea care are deja ipoteca. Dar despre acest lucru, într-un articol viitor.

O opinie complementară şi avizată asupra aceluiaşi subiect AICI.