Suprafața Utilă vs. Suprafața Construită: Ghid Esențial pentru Cumpărători

📌 Acest articol despre suprafața utilă și cea construită face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

În piața imobiliară, termenii tehnici pot fi confuzi, iar diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită este adesea o sursă de neînțelegere. Cunoașterea acestei distincții este vitală pentru a evalua corect valoarea unei proprietăți și pentru a evita surprizele neplăcute.

Ce este suprafața utilă?

Suprafața utilă reprezintă spațiul real destinat locuirii, adică suprafața interioară a încăperilor, măsurată din perete în perete. Ea include camerele, bucătăria, băile, holurile, cămările și debaralele. Este spațiul pe care îl poți utiliza efectiv pentru mobilier și pentru a te deplasa.

Ce nu include suprafața utilă?

• Grosimea pereților (interiori și exteriori)
• Balcoanele, logiile și terasele
• Boxele, pivnițele, subsolurile, podurile și garajele

📌 Precizare importantă: Definiția oficială a „suprafeței utile” nu se află direct în Legea locuinței nr. 114/1996, ci în Normele metodologice de aplicare aprobate prin HG nr. 1275/2000. Acolo se precizează că:

Suprafața utilă = suma suprafețelor utile ale încăperilor de locuit și ale anexelor (bucătărie, baie, WC, cămară, debara, hol, vestibul), fără a include logiile, balcoanele, terasele, pivnițele, boxele, garajele.

Suprafața utilă este criteriul folosit de specialiști pentru a clasifica apartamentele pe categorii de confort. De exemplu, un apartament cu o suprafață utilă de 30-35 mp poate fi încadrat la confort 3, în timp ce unul cu 60-70 mp poate fi considerat confort 1.

Ce este suprafața construită?

Suprafața construită este o măsură mai amplă și include, pe lângă suprafața utilă, și alte spații. Aceasta se calculează prin măsurarea perimetrului exterior al clădirii, la nivelul fiecărui etaj.

Ce include suprafața construită?

• Suprafața utilă
• Grosimea pereților: atât a celor exteriori, cât și a celor interiori
• Balcoanele și logiile (cu coeficient de reducere, de obicei 50% din suprafața lor reală)
• Anexele exterioare: boxele, pivnițele și terasele de la parter

Deși este mai puțin relevantă pentru confortul zilnic, suprafața construită este un indicator al dimensiunii totale a clădirii. Este utilizată în documentațiile tehnice și cadastrale pentru a stabili indici precum Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT) și Procentul de Ocupare a Terenului (POT). POT-ul și CUT-ul din certificatul de urbanism sunt valori maximale impuse de RLU (Regulamentul Local de Urbanim). Cei calculați pe baza suprafeței construite a clădirii sunt efectivi.

Definiții legale și tehnice

Pentru a înțelege mai bine aceste noțiuni, prezentăm mai jos definițiile oficiale prevăzute de legislație:

Tip suprafață	Definiție legală / tehnică	Include	Exclude
Suprafața utilă	Conform HG nr. 1275/2000 (Normele metodologice ale Legii 114/1996): suma suprafețelor utile ale încăperilor de locuit și ale anexelor	Camere, bucătărie, baie, holuri, cămară, debara	Pereți, balcoane, logii, terase, boxe, garaje, pivnițe, poduri
Suprafața construită la sol	Amprenta clădirii pe teren, conform Legea 350/2001 și normele de urbanism	Tot ce este construit la nivelul solului, inclusiv pereți, balcoane, terase acoperite	Spații neacoperite, scări exterioare, terase neacoperite
Suprafața construită desfășurată	Totalul suprafețelor construite pe toate nivelurile clădirii, conform normelor de proiectare și urbanism	Suprafața construită la sol × numărul de niveluri, plus balcoane/logii (cu coeficient)	Spații tehnice neamenajabile, poduri neutilizabile, terase neacoperite

Clarificare: ce înseamnă în mod curent „Suprafața construită”, „Suprafața construită la sol” și „Suprafața construită desfășurată”

În practică, acești termeni sunt folosiți frecvent, uneori impropriu, iar sensurile lor curente sunt următoarele:

• Suprafața construită (în mod curent) – atunci când în anunțuri se folosește simplu termenul „suprafață construită”, aproape întotdeauna se face referire la suprafața construită desfășurată. Este suma suprafețelor construite pe fiecare nivel al clădirii, incluzând grosimea pereților, balcoanele și logiile (cu coeficienți de reducere). Acesta este indicatorul cel mai popular pe piața imobiliară, pentru că are o valoare mai mare decât suprafața utilă.
• Suprafața construită la sol (SC) – desemnează amprenta clădirii pe teren, adică suprafața ocupată efectiv de clădire la nivelul solului. Include pereții, balcoanele și terasele acoperite, dar exclude spațiile neacoperite, scările exterioare și terasele descoperite. Este un indicator utilizat în urbanism pentru calculul Procentului de Ocupare a Terenului (POT).
• Suprafața construită desfășurată (SCd) – este suma suprafețelor construite la sol pentru fiecare nivel al clădirii. Formula uzuală: SCd = SC × numărul de niveluri + balcoane/logii (cu coeficient). Este un indicator important în urbanism, folosit la calculul Coeficientului de Utilizare a Terenului (CUT).

➡️ Concluzie: în limbaj curent, „suprafața construită” este folosită de cele mai multe ori ca sinonim pentru suprafața desfășurată. Totuși, din punct de vedere juridic și tehnic, este esențial să distingem clar între SC (la sol) și SCd (desfășurată).

Diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită: un exemplu practic

Diferența dintre cele două suprafețe este adesea de 15-20%, dar poate fi chiar mai mare, în funcție de numărul de pereți și de anexe.

Exemplu: Un apartament cu 60 mp utili poate avea o suprafață construită de 70-75 mp. Balconul, chiar dacă are 5 mp, poate fi calculat cu un coeficient de 50%, adăugând 2,5 mp la suprafața construită.

De ce contează pentru cumpărător?

În multe anunțuri imobiliare, agenții sau proprietarii folosesc suprafața construită, deoarece aceasta are o valoare numerică mai mare și poate fi mai atrăgătoare. Un cumpărător neatent poate crede că un apartament de 75 mp este spațios, dar, de fapt, spațiul real de locuit (suprafața utilă) ar putea fi de doar 60 mp.

De aceea, este esențial să solicitați întotdeauna clarificarea tipului de suprafață și să vă bazați decizia pe suprafața utilă. Suprafețele anexe, cum ar fi un balcon mare sau o boxă, sunt valoroase, dar trebuie evaluate separat de spațiul de locuit.

Concluzie

Suprafața utilă și suprafața construită sunt concepte complementare. Ambele oferă o imagine completă a proprietății, dar cu scopuri diferite.

În prim-plan trebuie să fie întotdeauna suprafața utilă, deoarece aceasta reflectă spațiul real pe care îl vei folosi zilnic. În același timp, suprafața construită te ajută să înțelegi dimensiunea totală a proprietății și să observi diferențele de spațiu care nu sunt vizibile la prima vedere.

📌 O înțelegere corectă a acestor termeni te va ajuta să iei o decizie informată și să îți protejezi investiția.🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet.