Rezoluțiunea sau cesiunea antecontractului?

📌 Acest articol face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

Când se vorbește despre soarta unui contract, în special în situații în care părțile inițiale doresc o modificare a raporturilor juridice, este esențial să se distingă între mecanismele de încetare a contractului (cum ar fi rezoluțiunea) și cele de transmitere a poziției contractuale (cum ar fi cesiunea contractului).

I. Rezoluțiunea contractului: o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă

Rezolutiunea reprezintă mecanismul juridic prin intermediul căruia se realizează desființarea unui contract pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate în cadrul unui contract cu executare dintr-o dată (de pildă, vânzare, donatie, schimb etc.). Este o sancțiune ce intervine în cazul în care o parte nu își îndeplinește obligațiile contractuale. Contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat.

Condițiile de invocare a rezoluțiunii

Condițiile generale pentru invocarea rezoluțiunii sunt:

• Existența unui contract sinalagmatic (cu obligații reciproce și interdependente).
• Neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale de către una dintre părți. Aceasta înseamnă că neexecutarea trebuie să poată fi imputată părții respective.
• Punerea în întârziere a debitorului, în prealabil.
• Neexecutarea obligațiilor trebuie să fie însemnată. Creditorul nu are dreptul la rezoluțiune dacă neexecutarea este de mică însemnătate.
• Partea care invocă rezoluțiunea trebuie să fi executat sau să fie gata să-și execute propria obligație contractuală.

Observație crucială: Dacă situația nu implică o culpă (adică, nici promitentul-cumpărător inițial, nici vânzătorul nu refuză să-și execute obligațiile), ci un simplu acord al părților de a schimba persoana promitentului-cumpărător, rezoluțiunea nu este o soluție potrivită. Mecanismul rezoluțiunii este fundamental legat de sancționarea unei neexecutări imputabile.

Efectele rezoluțiunii

• Contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Acest lucru implică desființarea retroactivă a contractului.
• Fiecare parte este ținută să restituie celeilalte părți prestațiile primite.
• Pe lângă restituirea prestațiilor, creditorul poate cere și daune-interese pentru acoperirea prejudiciului cauzat de neexecutare.
• Rezoluțiunea nu produce efecte asupra clauzelor referitoare la soluționarea diferendelor (clauze de competență, convenții arbitrale, clauze de limitare sau agravare a răspunderii, etc.) ori asupra celor care sunt destinate să producă efecte chiar în caz de rezoluțiune.
• Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, declarată unilateral de partea îndreptățită sau poate opera de plin drept prin pact comisoriu.

II. Desființarea prin acordul părților (Mutuus Dissensus)

În cazul în care părțile unui contract doresc să-l desființeze, dar nu există o culpă sau neexecutare imputabilă (de exemplu, promitentul-cumpărător B și vânzătorul sunt de acord să înceteze promisiunea), cea mai simplă modalitate este prin acordul comun al părților (mutuus dissensus). Aceasta nu este o rezoluțiune în sensul sancțiunii pentru neexecutare, ci o simplă încetare amiabilă a contractului. Efectele pot fi similare rezoluțiunii (desființarea contractului și, eventual, restituirea prestațiilor), dar nu necesită invocarea unei culpe.

III. Cesiunea contractului: o soluție pentru substituirea părților

Cesiunea contractului este operațiunea juridică prin care o parte (cedentul) își substituie un terț (cesionarul) în raporturile născute dintr-un contract. Aceasta permite ca o poziție contractuală să fie transferată de la o persoană la alta, fără a desființa contractul în sine. Doctrina o numește și „cesiune de poziție contractuală”.

Condițiile esențiale pentru cesiunea contractului

1. Prestațiile din contractul inițial să nu fi fost încă integral executate. O promisiune de vânzare-cumpărare se încadrează în această categorie, deoarece obligația de a încheia contractul final nu este executată până la semnarea acestuia.
2. Consimțământul celeilalte părți (contractantul cedat) este obligatoriu. Persoana debitorului este întotdeauna importantă pentru creditor, în special în ceea ce privește obligațiile financiare, întrucât solvabilitatea debitorului apare ca esențială.

Părțile implicate în cesiunea contractului

• Cedentul: Partea inițială care își cedează poziția contractuală (de exemplu, promitentul-cumpărător B).
• Cesionarul: Terțul care preia locul cedentului în raportul juridic contractual (de exemplu, A).
• Cedatul: Partea contractuală inițială față de care se produc efectele cesiunii (de exemplu, vânzătorul).

Forma cesiunii

Cesiunea contractului și acceptarea acesteia de către contractantul cedat trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat. Dacă promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată în formă autentică (cum este adesea cazul pentru bunurile imobile), și actul de cesiune trebuie să respecte aceeași formă autentică.

Efectele cesiunii

• Cedentul este liberat de obligațiile sale față de contractantul cedat din momentul în care substituirea își produce efectele față de acesta, cu excepția cazului în care contractantul cedat a declarat că nu îl liberează pe cedent.
• Contractul inițial continuă să existe, doar că poziția uneia dintre părți este preluată de o altă persoană.
• Dacă o parte a consimțit în mod anticipat la cesiune, cesiunea produce efecte față de acea parte din momentul în care substituirea îi este notificată ori, după caz, din momentul în care o acceptă.
• Contractantul cedat poate opune cesionarului toate excepțiile ce rezultă din contract, dar nu poate invoca vicii de consimțământ sau apărări născute în raporturile sale cu cedentul, decât dacă și-a rezervat acest drept la consimțire.
• Cedentul garantează validitatea contractului.

IV. Cesiunea promisiunii de vânzare în contractul final de vânzare

Da, cesiunea promisiunii de vânzare se poate realiza chiar în cadrul contractului de vânzare-cumpărare final. Această modalitate este eficientă și adesea preferată în practică.

Într-un astfel de scenariu, contractul final de vânzare-cumpărare ar fi un act juridic complex, care ar include:

1. Cesiunea promisiunii de vânzare de la promitentul-cumpărător inițial (cedentul) către noul cumpărător (cesionarul). Aceasta va fi o clauză expresă în contractul de vânzare-cumpărare.
2. Consimțământul vânzătorului (contractantul cedat) la această cesiune, consemnat în același act. Faptul că vânzătorul a acceptat anticipat că A va fi cumpărătorul final simplifică această etapă.
3. Încheierea propriu-zisă a contractului de vânzare-cumpărare direct între vânzător și cesionar (noul cumpărător), care a preluat poziția de promitent-cumpărător.

Deoarece contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil necesită forma autentică, integrarea cesiunii în acest act autentic respectă pe deplin cerința legală conform căreia cesiunea trebuie să aibă aceeași formă ca și contractul cedat. Astfel, printr-un singur act notarial, se realizează atât transferul poziției contractuale, cât și încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fără a necesita o rezoluțiune și ulterior încheierea unui nou contract separat.

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet.