Rezilierea contractului de închiriere vs. denunțarea unilaterală – diferențe esențiale și exemple practice

Deși ambele duc la încetarea contractului de închiriere, rezilierea și denunțarea unilaterală sunt mecanisme diferite, cu efecte și condiții distincte. Cunoașterea diferențelor ajută atât proprietarii, cât și chiriașii să evite conflictele și costurile inutile.

1. Cauza și natura juridică

Aspect	Reziliere contract de închiriere	Denunțare unilaterală
Cauza (motivația)	Sancțiune pentru neexecutarea obligațiilor de către una dintre părți (ex.: chiriașul nu plătește chiria; proprietarul nu asigură folosința locuinței).	Dreptul unei părți de a înceta contractul fără culpă a celeilalte, atunci când legea sau contractul îi permit.
Baza legală	Art. 1549–1554 Cod civil (rezoluțiunea/rezilierea pentru neexecutare).	Art. 1270 și art. 1825–1826 Cod civil (denunțarea locațiunii cu respectarea preavizului, dacă este prevăzută de lege sau contract).

2. Efectele încetării

Aspect	Reziliere	Denunțare unilaterală
Momentul efectelor	Ex nunc – pentru viitor; ce s-a executat deja (chirie, utilități) rămâne valabil.	La fel – încetarea produce efecte doar pentru viitor.
Consecințe suplimentare	Partea prejudiciată poate cere daune pentru neexecutare.	În principiu, nu presupune culpă, dar partea care denunță poate fi obligată la despăgubiri dacă nu respectă preavizul sau alte clauze contractuale.

3. Procedura aplicabilă

Aspect	Reziliere	Denunțare unilaterală
Cum se obține	Prin hotărâre judecătorească; sau direct prin notificare dacă există clauză rezolutorie expresă.	Prin notificare scrisă, conform clauzei contractuale sau dispozițiilor legale.
Preaviz	Legea nu impune preaviz obligatoriu; însă, dacă nu există clauză rezolutorie expresă, partea care vrea rezilierea trebuie să pună cealaltă parte în întârziere (notificare de conformare).	Este element esențial: perioada de preaviz trebuie respectată. În practică, contractele prevăd 30–90 de zile.

4. Utilizarea în practică

• Rezilierea este folosită mai ales de proprietari când chiriașii nu își achită obligațiile.
  Exemplu: un chiriaș care nu plătește chiria timp de trei luni poate fi notificat, iar în lipsa plății proprietarul poate rezilia contractul și solicita evacuarea.
• Denunțarea unilaterală este uzuală la chiriași care pleacă înainte de termen, cu respectarea preavizului.
  Exemplu: un chiriaș care se mută în alt oraș poate denunța unilateral, notificând proprietarul și plătind chiria pe perioada de preaviz.
  Proprietarii o pot folosi doar dacă există o clauză contractuală clară (ex.: vânzarea locuinței).

5. Recomandări practice

• Proprietarii ar trebui să includă în contract clauze rezolutorii exprese, pentru a putea rezilia rapid în caz de neplată.
• Chiriașii trebuie să verifice termenul de preaviz și eventualele penalități dacă pleacă înainte de termen.
• Este util ca ambele părți să precizeze explicit condițiile de denunțare și de reziliere, pentru a evita litigii.

6. Concluzie

Rezilierea și denunțarea unilaterală nu sunt sinonime. Prima sancționează neexecutarea, a doua reflectă dreptul de a înceta contractul fără culpă. Diferențele țin de cauză, procedură și efecte financiare. Un contract redactat corect, cu clauze clare privind rezilierea și denunțarea, protejează ambele părți și reduce riscul de conflicte.

Bibliografie

• Codul civil (Legea nr. 287/2009, republicată):
  • Art. 1270 – Forța obligatorie a contractului
  • Art. 1516–1548 – Executarea obligațiilor
  • Art. 1549–1554 – Rezoluțiunea și rezilierea pentru neexecutare
  • Art. 1825–1826 – Denunțarea locațiunii
• Lege5.ro – Codul civil actualizat: https://lege5.ro/gratuit/gezdmmbqga/codul-civil-din-2009
• Portal legislativ oficial – legislatie.just.ro: https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/175630