Restrictiile de natura urbanistica ale unui teren pentru constructii

Daca doriti sa cumparati un teren pentru a va costrui o casa, primul pas este sa solicitati un certificat de urbanism de relatii pentru terenul respectiv pentru a afla care sunt restrictiile urbanistice de care trebuie sa tineti seama la proiectarea casei.

Restrictiile se refera la:

• latimea minima la strada a terenului;
• suprafata minima pentru care se poate obtine autorizatia de construire;
• dimensiunile minime la care trebuie sa se afle imobilul ce urmeaza a fi construit fata de marginile terenului;
• inaltimea maxima;
• suprafata maxima permisa (amprenta la sol).

In functie de pozitia pe care o ocupa in interiorul unui teren, cladirile sunt clasificate in:

• Cladiri izolate – acestea sunt retrase fata de toate marginile terenului, dar nu neaparat si de marginea stradala;
• Cladiri alipite la calcan – acestea sunt construite pana la marginea unui teren (zidul de la marginea terenului se numeste calcan si nu permite existenta ferestrelor, el fiind destinat unei viitoare alipiri cu o casa alaturata);
• Cladiri insiruite – acestea sunt construite pe toata latimea terenului (sunt alipite la ambele capete cu cladirile vecine).

In cele ce urmeaza, vom trece in revista aceste restrictii urbanistice, si vom face specificatiile necesare (valorile numerice ce apar mai jos sunt valabile pentru municipiul Ploiesti, pentru alte localitati acestea pot sa difere)

Latimea la strada a terenului si suprafata minima

• Cladiri izolate – latime minima: 12 m, suprafata minima: 200 m²
• Cladiri alipite la calcan – latime minima: 10 m, suprafata minima: 200 m²
• Cladiri insiruite – latime minima: 8 m, suprafata minima: 150 m²

Distantele minime fata de marginile terenului

• Cladiri izolate – limite laterale: 3 m, limite fata/spate: 5 m;
• Cladiri alipite la calcan – limite laterale: 3 m (latura fara calcan), limite fata/spate: 5 m;
• Cladiri insiruite – limite laterale: 0 m, limite fata/spate: 5 m.

Coeficientii urbanistici

POT – procentul de ocupare a terenului, exprima raportul dintre suprafata construita la sol si suprafata terenului considerat inmultit cu 100.

Exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 50%, atunci amprenta la sol a cladirii va putea avea suprafata egala cu jumatate din suprafata terenului.

CUT – coeficientul de utilizare a terenului – exprima raportul dintre suprafata construita desfasurata a tuturor nivelurilor si suprafata terenului.

Cladirile insiruite se intalnesc rar in Ploiesti (cartierele Roua si Irish Park), desi sunt foarte comune in occident. In celelalte cazuri, esentiale sunt retragerile impuse de Regulamentul de urbanism local (RLU). Acestea sunt in general de 3 m fata de limita laterala si 5 m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in functie de situatia concreta. Avand in vedere aceste retrageri, pe un teren cu latimea minima de 12m, veti putea construi o cladire izolata de doar 6-7 m latime, ceea ce este posibil, dar nu de dorit. Daca exista posibilitatea alipirii la calcan, latimea constructiei va putea fi de 10 m, ceea ce este deja acceptabil.

In esenta, terenurile trebuie sa fie suficient de late pentru a permite, pe cat posibil, cladiri cu latimi de peste 9 m. Explicatia este simpla: sub aceasta latime, spatiile interioare tind sa se organizeze pe tipul „vagon”, adica sa se insire toate in lungul casei, eventual deservite de un hol lung. Bineinteles, se pot realiza cladiri si pe latimi mai mici, pana la limita legala; criteriile enumerate se aplica celor care au posibilitatea selectiei.
Coeficientii urbanistici (POT si CUT) sunt si ei foarte importanti. Astfel ca, un teren cu o suprafata destul de buna de 500 mp, poate fi insuficient in situatia in care nu este permisa construirea unei cladiri pe mai mult de o cincime din suprafata sa (POT = 20%).

Alti factori importanti

Orientarea fata de punctele cardinale. Desigur, depinde si de preferintele dumneavoastra, dar in general oamenii simt nevoie de spatiu si lumina. Ca urmare, nu este recomandabila asezarea spatiilor interioare importante catre nord (nord-est) si, mai putin, catre vest.

Pentru un teren cu latura de la strada orientata spre sud si cea de nord spre spate, va exista o problema importanta: spatiile principale daca vor fi orientate spre nord, vor fi lipsite de lumina directa a soarelui, iar daca vor fi orientate spre strada (sud) vor fi lipsite de intimitate. Aceasta problema, odata aparuta, nu poate fi rezolvata decat printr-o solutie arhitecturala inteligenta, care evident, este mai costisitoare decat asezarea standard.

Natura geotehnica a terenului. Problema de fapt nu consta in imposibilitatea construirii, cladirile pot fi ridicate pe orice tip de teren, doar ca executia unei lucrari pe un teren neprietenos poate impune solutii foarte costisitoare care pot genera si alte constrangeri (exemplu: constructia trebuie sa aiba obligatoriu subsol sau obligatoriu fara subsol). Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa 2-300 Euro si este oricum neaparat necesar in proiectare.

Categoria de folosinta a terenului. Daca terenul face parte din circuitul agricol, atunci el trebuie trecut in categoria curti-constructii (trebuie scos din circuitul agricol) pentru a se putea construi pe el. Nu este obligatorie scoaterea din circuitul agricol a intregii suprafete a terenului, mai ales daca acesta este foarte mare.