Dreptul de habitație: Când un acoperiș deasupra capului nu este doar o posesie

📌 Acest articol despre dreptul de habitație face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

Ca multe alte concepte juridice, dreptul de habitație pare la prima vedere un soi de rudă săracă, ținută mai degrabă în umbră de surorile ei mai celebre: dreptul de proprietate sau cel de uzufruct. Este o figură discretă, un personaj secundar în marea dramă a relațiilor de posesiune, care pare să-și fi păstrat noblețea într-o lume obsedată de titluri de proprietate și acte de vânzare-cumpărare. În ciuda umilinței sale aparente, acest drept, de o eleganță aproape desuetă, ne vorbește despre nuanțe, despre dreptul de a locui, nu de a domni. Așa cum un bibliofil nu are neapărat nevoie să dețină fizic toate cărțile din lume pentru a se bucura de ele, cel care se bucură de dreptul de habitație nu aspiră la proprietate, ci la o oază de normalitate, la certitudinea unui cămin.

Ce este, de fapt, dreptul de habitație?

Dreptul de habitație este o dezmembrare a dreptului de proprietate, un drept real, viager, care permite titularului să locuiască într-o locuință aflată în proprietatea altuia. Acesta este reglementat de Codul Civil, care face distincție între dreptul de uz, ce se poate referi la orice bun, și dreptul de habitație, aplicabil exclusiv la o locuință.

• Caracteristici esențiale:
  • Viager și personal: Dreptul de habitație este, prin esență, un drept personal și netransmisibil, care se stinge odată cu decesul titularului.
  • Insesizabil: Acest drept nu poate fi vândut, închiriat sau ipotecat. Cu alte cuvinte, titularul nu poate dispune de el ca și cum ar fi un bun de sine stătător.
  • Gratuit și oneros: Deși în majoritatea cazurilor este constituit gratuit, printr-un contract de donație sau testament, poate fi stabilit și în schimbul unei sume de bani.

Tipuri de habitație și situații practice

Dreptul de habitație poate fi întâlnit în diverse contexte juridice, cele mai comune fiind cele stabilite prin convenție sau prin efectul legii.

1. Habitația convențională:
   • Prin donație sau testament: Această formă este cea mai frecventă. De exemplu, un părinte donează casa fiului său, dar își rezervă dreptul de a locui în ea până la sfârșitul vieții. În plus, pentru a fi opozabil terților, acest drept trebuie înscris în cartea funciară. Fără această formalitate, un eventual cumpărător al imobilului nu ar fi obligat să respecte dreptul de habitație.
   • Prin contract: Două părți pot stabili printr-un contract dreptul de habitație, deși în practică, de obicei, se optează pentru un contract de închiriere sau de comodat, care oferă mai multă flexibilitate.
2. Habitația legală (Dreptul de habitație al soțului supraviețuitor):
   • Această formă este deosebit de importantă și este reglementată de Art. 973 din Codul Civil. Potrivit acestei prevederi, soțul supraviețuitor are un drept de habitație asupra casei care a fost proprietatea exclusivă a defunctului, cu condiția ca acesta să nu dețină o altă locuință proprie. Astfel, indiferent de moștenitorii legali, soțul supraviețuitor poate continua să locuiască în imobil, având prioritate. Acest drept se stinge dacă soțul supraviețuitor se recăsătorește sau dobândește o altă proprietate.

Drepturi și obligații ale titularului și ale proprietarului

Deși dreptul de habitație oferă o siguranță locativă, el vine la pachet și cu un set de responsabilități.

• Drepturile titularului:
  • Poate folosi întreaga locuință, inclusiv anexele, în limitele necesităților sale și ale familiei sale (soț, copii minori, părinți).
  • Poate fi apărat împotriva oricărei acțiuni care i-ar restrânge folosința. Totuși, nu poate înstrăina bunul sau transforma destinația acestuia.
• Obligațiile titularului:
  • Trebuie să se îngrijească de imobil cu diligența unui bun proprietar.
  • Are obligația de a suporta cheltuielile aferente întreținerii curente a locuinței.
  • Să achite, proporțional cu folosința, taxele și impozitele locale. De pildă, dacă titularul de habitație folosește doar un etaj, va suporta cheltuielile aferente acestei părți din locuință, iar proprietarul le va suporta pe celelalte.

Exemplu practic:

Domnul Ionescu îi vinde nepotului său, Petru, un apartament, dar își rezervă dreptul de habitație. În ciuda faptului că Petru este acum proprietarul imobilului, domnul Ionescu poate continua să locuiască acolo. El va trebui să achite facturile la utilități și cheltuielile asociației de proprietari. Petru, pe de altă parte, nu îl poate evacua pe domnul Ionescu, chiar dacă ar dori să vândă apartamentul. Dreptul de habitație al bunicului va fi menționat în contractul de vânzare-cumpărare și în contractul final și va fi opozabil oricărui viitor cumpărător.

Habitația vs. uzufruct: De ce contează diferența?

Deși ambele sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, habitația și uzufructul nu sunt sinonime. Dreptul de uzufruct este mai amplu și îi conferă titularului (uzufructuarului) dreptul de a folosi bunul și de a culege fructele acestuia (de exemplu, a încasa chiria de pe urma unei case închiriate). Deci, în timp ce habitația este limitată la strictul necesar pentru locuit și nu poate fi închiriată, uzufructul permite o exploatare economică a bunului.

Un azil al firescului într-o lume a exceselor

Dreptul de habitație, modest și de o simplitate aproape ingenuă, ne arată că un acoperiș deasupra capului nu este întotdeauna sinonim cu proprietatea, ci cu siguranța, cu stabilitatea. El este un fel de refugiu legal, un azil al firescului într-o lume în care totul pare a fi de vânzare. Ne învață că un cămin poate fi, înainte de toate, o garanție morală, nu doar o simplă linie într-un registru cadastral. La fel ca o prietenie sinceră, acest drept nu se măsoară în metri pătrați sau în cifre, ci în calitatea vieții și în certitudinea de a avea un loc pe lume, un loc pe care nimeni nu ți-l poate lua, decât timpul. În consecință, o înțelegere corectă a acestui concept ne poate salva de multe situații dificile și ne poate asigura o bătrânețe liniștită, ferită de griji materiale.

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet

Dacă preferați să ascultați în loc să citiți, am pregătit și varianta audio a acestui articol. Apăsați butonul de mai jos pentru a asculta podcastul:🎧 Ascultă podcast