Despre TVA si inchirierea imobilelor

Pentru inchirierile imobiliare sunt reglementate conditii si reguli de taxare specifice, care prevad si obligatia fiscala suplimentara de notificare catre organul fiscal teritorial .

Sunteti proprietarul unui spatiu pe care doriti sa-l inchiriati?

Poate nu aveti in obiectul de activitate inchirierea de spatii, dar aveti un spatiu disponibil in cadrul firmei dvs. pe care doriti sa il inchiriati unei persoane fizice sau unei persoane juridice in vederea obtinerii de venituri. Nu conteaza incadrarea juridica a chiriasului sau perioada prevazuta in contract, legislatia fiscala referitoare la aplicarea regimului de taxare a veniturilor din inchirierea de spatii este aceeasi.

Stim ca inchirierea se incadreaza la operatiuni scutite fara drept de deducere a TVA asa cum rezulta din art.141, alin.2, lit.e si la fel de bine stim faptul ca aplicarea acestui regim de scutire nu are caracter obligatoriu, asa cum se impune in cazul operatiunilor de interes general reglementate prin art.141, alin.1 din Codul fiscal. Posibilitatea exprimarii optiunii de taxare rezulta din art.141, alin.3.

Prin contractul incheiat, firma dvs., in calitate de proprietar al spatiului inchiriat, dobandeste calitatea de locator. Din acest moment va incadrati in categoria prestatorilor de servicii. Verificati daca aveti inscrisa aceasta activitate la Oficiul National al Registrului Comertului! Evitati astfel necazurile.

Optati pentru aplicarea regimului normal de taxare a chiriei percepute locatarului in situatia in care pentru bunul imobil inchiriat ati exercitat dreptul de deducere a TVA fie la data achizitiei, fie la data transformarii, fie la data modernizarii. Daca ati dedus TVA si nu optati pentru regimul normal de taxare, in anumite conditii impuse de Codul fiscal, sunteti obligat sa ajustati taxa dedusa anterior inchirierii in regim de scutire. Orice ajustare inseamna plata unei taxe la bugetul de stat si diminuarea rezultatului contabil aferent activitatii desfasurate.

Pericolul ajustarii

Daca nu optati pentru taxarea chiriei prin emiterea facturii cu TVA colectata, operatiunea este scutita fara drept de deducere, fapt ce va obliga sa procedati la ajustarea dreptului de deducere a TVA exercitat anterior pentru achizitia sau constructia spatiului sau pentru toate lucrarile de modernizare si transformare efectuate pentru spatiul inchiriat.

In cazul unei cladiri vechi, ajustarea TVA consta in diminuarea sumei TVA dedusa initial, pe o perioada anterioara de 5 ani.

Ajustarea TVA pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei este reglementata prin art.149 din Codul fiscal, alin.(4), lit.a, pct.2.

Ajustarea taxei deductibile precizata la acelasi art.149 dar la alin.(5), lit.a, se efectueaza in cadrul perioadei de ajustare.

Pentru cladirile noi perioada de ajustare este de 20 de ani si se refera la TVA dedusa pentru:

• constructia/achizitia unui bun imobil;
• transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat.

Daca spatiul se utilizeaza integral pentru inchirierea in regim de scutire, ajustarea deducerii se face o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, inclusiv anul in care apare modificarea destinatiei de utilizare.

Modalitatea de ajustare a taxei este detaliata si la pct.38 si 54 din normele de aplicare ale Codului fiscal aprobate prin H.G. nr. 44/2004. in acest act normativ regasiti si un exemplu de calcul al ajustarii taxei.

Pentru ajustarea TVA dedusa initial pentru cladirile construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, nu uitati sa cititi cu atentie si prevederile tranzitorii de la art. 161 din Codul fiscal.

Ati negociat tariful de inchiriere si regimul de taxare?

Rezultatele negocierii se reflecta obligatoriu in contractul incheiat cu locatarul (chiriasul). La clauza contractuala „pretul chiriei” nu uitati sa mentionati in mod expres: „cu TVA” sau „fara TVA”. In fata organelor de inspectie fiscala, aceasta mentiune este benefica atat pentru locator, cat si pentru locatar.

Obligatia notificarii

Indiferent de faptul ca locatarul este persoana fizica sau persoana juridica, aveti posibilitatea sa negociati taxarea operatiunii de inchiriere.

Clauza „cu TVA” aplicata tarifului de inchiriere, va obliga sa va deplasati la organul fiscal teritorial in vederea depunerii notificarii impuse de punctul 38, alin.3 din normele de aplicare ale art.141, alin.3 din Codul fiscal.

Modelul notificarii este prezentat in Anexa nr.1 la H.G. nr.44/2004 privind normele de aplicare a Codului fiscal. Taxarea operatiunii de inchiriere incepe de la data depunerii notificarii sau de la o alta data ulterioara inscrisa in notificare.

Depunerea intarziata a notificarii nu va anuleaza dreptul de aplicare a regimului normal de taxare.

De exemplu, contractul se incheie in data de 20 aprilie 2011, cu punerea la dispozitie a spatiului incepand cu data de 1 mai 2011. La data de 31 mai 2011 emiteti factura cu TVA colectata, chiar daca ati uitat sau nu ati avut timp sa mergeti la administratia financiara pentru depunerea notificarii.

Notificarea se poate depune si in data de 18 iunie 2011, cu conditia sa mentionati la punctul 4: „Data de la care se opteaza pentru taxare”: 1 mai 2011.

La depunerea notificarii, trebuie sa mentionati ce suprafata se inchiriaza in regim normal de taxare si ce suprafata se inchiriaza in regim de scutire.

Incepand cu anul 2008, legea va obliga sa dati chiriasului o copie a notificarii taxarii operatiunii de inchiriere. Copia il va ajuta sa demonstreze echipei de inspectie fiscala ca exercitarea dreptului de deducere a TVA inscrisa in factura emisa de dvs. s-a efectuat corect.

Aplicarea taxarii

Emiteti factura cu TVA colectata incepand cu data inscrisa in notificare.

Daca ati optat pentru taxare si ulterior, pe parcursul derularii contractului, doriti sa renuntati la aceasta optiune formulata initial, aveti posibilitatea sa depuneti o alta notificare la organele fiscale competente cu privire la anularea optiunii, prin formularul-model prezentat in anexa 2 la normele de aplicare a Codului fiscal.

Aplicarea scutirii de taxa este valabila de la data inscrisa in notificarea de renuntare, chiar daca notificarea a fost depusa cu intarziere.

Factura pentru prestarea serviciului de inchiriere

Factura se emite lunar catre chirias, indiferent de faptul ca acesta este persoana fizica sau persoana juridica.

Factura este documentul justificativ de inregistrare in evidenta contabila a veniturilor realizate din activitatea de exploatare in cazul locatorului si a cheltuielilor din activitatea de exploatare in cazul locatarului.

Daca optati pentru taxarea operatiunii de inchiriere, pe factura emisa colectati TVA. Daca nu optati pentru taxare, pe factura emisa inscrieti mentiunea „scutit fara drept de deducere”.

Sursa: www.infotva.manager.ro