Contracte de intermediere pentru servicii imobiliare

Biroul de presa al Autoritatii Nationale pentru Protectia Consumatorilor a dat publicitatii, in data de 18 aprilie 2011, rezultatele actiunii de control care a avut drept obiect “verificarea modului de respectare a prevederilor legale privind protectia consumatorilor la incheierea contractelor de intermediere pentru serviciile imobiliare”.

Pe scurt, iata rezultatele:

• au fost verificati 290 de operatori economici prestatori de servicii de intermediere imobiliara (asa se cheama agentiile imobiliare in limbajul ANPC);
• pentru 12 operatori economici s-a dispus masura opririi temporare a prestarii serviciilor pana la remedierea deficientelor;
• pentru 19 operatori economici s-a dispus masura remedierii deficientelor pentru o completa si corecta informare a consumatorilor;
• au fost aplicate 101 amenzi contraventionale (in valoare totala de 434.750 lei) si 244 de avertismente.

“Conform OG 21/1992 privind protectia consumatorilor, clientilor agentiilor imobiliare trebuie sa li se furnizeze in scris informatii complete, corecte si precise cu privire la serviciul prestat, atat in faza pre-contractuala cat si in cea contractuala.”

Nu contest catusi de putin corectitudinea cerintelor din OG 21/1992, numai ca si calea spre Infern este presarata cu intentii bune. Raportul ANPC evindentiaza “abaterile constatate” si da cateva “sfaturi pentru consumatori”. In cele ce urmeaza voi comenta fiecare din elementele acestei liste. Nu pretind ca detin adevarul in privinta relatiilor client-agentie imobiliara. Este un drum lung de parcurs pana la stabilirea unor raporturi corecte in aceasta privinta, sunt inca multi nechemati care ofera servicii imobiliare (mult mai putini in urma crizei), dar si foarte multi clienti care nu inteleg (sau nu vor sa inteleaga) ca nu-i obliga nimeni sa apeleze la serviciile unei agentii, iar daca o fac, trebuie sa si plateasca.

Abateri constatate:

• Lipsa informarii consumatorilor asupra comisionului datorat de beneficiar pentru contractul ce urmeaza a se incheia.

In primul rand exprimarea din enuntul de mai sus este confuza. Comisionul datorat de consumator (client) nu este “pentru contractul ce urmeaza a se incheia”, ci pentru serviciile pe care urmeaza sa le primeasca.  Toata “informarea” trebuie sa fie continuta in contract. Sigur ca exista o etapa preliminara, in care clientului i se explica ce drepturi si obligatii are fiecare parte, dar ceea ce conteaza este ce ramane pe hartie. Oare cum a constatat ANPC-ul lipsa acestei informari?

• Lipsa afisarii informatiilor privind lista serviciilor prestate si a comisioanelor aferente practicate de agentiile imobiliare;
• Diferente intre valoarea comisionului afisat in agentia imobiliara si cea inscrisa in contracte, respectiv valoarea afisata a comisionului era de 2%, iar in contract era stipulat „comisionul agentiei este 2,5% din valoarea la care se vinde imobilul”;

Oare ANPC-ul pretinde ca ar trebui ca pe usa agentiei imobiliare sa fie afisata lista de preturi ca la Carrefour? Sa presupunem ca pentru vanzarile de terenuri o agentie ar afisa un comision de 2% din pretul de vanzare. Marea majoritate a clientilor va striga: “ e mareeee, foarte mare.”  OK, mai negociem, care este propunerea dv.?, va spune agentul imobiliar. S,i in urma negocierii, se ajunge la un comision mai mic. Ce ar trebui sa faca directorul agentiei, sa schimbe repede lista afisata, ca sa existe identitate cu comisionul trecut in contractul de prestari de servicii? Sau daca terenul este situat la 25-30 km de sediul agentiei, si o vizionare consuma 3-4 ore din timpul unui agent, iar pretul de vanzare este mic, in asa fel incat 2% nu acopera nici cheltuielile, atunci agentia are de ales: ori mareste procentul, ori refuza intermedierea, nu?

Cum o dai, tot nu poti afisa o lista cu comisioane fixe. Oare serviciile juridice ale avocatilor si executorilor judecatoresti sunt puse pe o grila? Nu sunt si ele supuse legilor pietei libere? Nu sunt stabilite de cerere si oferta?

• Lipsa informatiilor privind situatia juridica a imobilelor oferite spre vanzare/cumparare/inchiriere si, de asemenea, privind nivelul estimativ al costurilor ce urmeaza sa fie suportate de eventualii cumparatori sau chiriasi;

Sunt tare curios sa stiu in ce faza a procesului de vanzare a constatat ANPC-ul aceasta “deficienta”. Starea juridica este o mare necunoscuta in cele mai multe cazuri. Sunt foarte putini proprietari care sunt dispusi sa vorbeasca despre acest lucru, nu mai zic sa prezinte documente scrise din care sa reiasa acest lucru. Cele mai multe vizionari se fac in aceasta stare, de cunostere precara a situatiei juridice. Presupunand, prin absurd, ca totul ar fi ideal si agentia ar avea toata informatia necesara, cum s-ar desfasura o vizionare cu un client care doreste sa vada cinci-sase imobile: stam mai intai sa-i prezentam starea juridica a fiecarui imobil in parte? Cei mai multi cumparatori sunt cu greu convinsi sa vina la sediul agentiei sa semneze contractul. Daca le-am spune ca trebuie sa le facem si o asemenea prezentare si-ar lua lumea in cap. Pana la urma, clientii apeleaza la serviciile unei agentii imobiliare pentru ca aceasta sa le garanteze corectitudinea si siguranta tranzactiei, nu sa le explice diverse situatii juridice complicate, in termeni pe care cei mai multi nu-i inteleg.

Sunt de acord ca in momentul in care un client isi exprima intentia de a cumpara, agentia sa faca toate diligentele pentru a-l informa corect si complet despre starea juridica a imobilului pe care vrea sa-l cumpere si sa nu-l lase sa semneze un antecontract decat dupa ce i se vor prezenta toate documentele necesare. Se pare ca legiuitorul a creat legea fara sa cunoasca detaliile activitatii practice din piata.

In privinta costurilor aferente tranzactiei, voi comenta doar referitor la onorariul notarului si la impozitul pe venit. Toti cumparatorii intreaba agentia “ce am de platit la notar?”. Birourile notariale au o grila de onorarii minimale, dar nimic nu le impiedica sa se situeze deasupra acestei grile. Exista multe calculatoare de taxe notariale pe multe site-uri imobiliare. Toate dau informatie despre aceasta grila minimala de onorarii. Agentia nu poate garanta un anumit onorariu al notarului. De ce ar fi agentia responsabila cu acest lucru?

Impozitul este iarasi un ou fierbinte in mana agentiei. El depinde de pretul imobilului, de durata de la achizitia lui (mai putin de 3 ani sau mai mult de 3 ani) si de numarul de proprietari. Daca agentia nu cunoaste cu exactitate toate aceste elemente, nu poate sti care este impozitul datorat de vanzator. In principiu este si interesul agentiei sa-l informeze corect pe vanzator, pentru ca acesta sa-si faca toate calculele financiare inainte de a-si da acordul pentru o anumita oferta de pret primita. Daca, in fata notarului, constata ca socoteala facuta acasa nu este corecta si ca ii raman mai putini bani, este foarte posibil ca tranzactia sa pice si toata munca de pana atunci a agentiei sa se duca pe apa sambetei.

• lipsa informatiilor in scris, complete, corecte si precise furnizate in faza pre-contractuala;

Textul acesta cred ca este de umplutura. Nu se refera la ceva concret. Daca faza pre-contractuala se referea la perioada de dinaintea semnarii unui antecontract la notar, atunci nu pricep despre ce fel de informatii scrise este vorba.

• lipsa precizarii nongratuitatii consultantei imobiliare acordate;

Cele mai multe agentii imobiliare acorda consultatii gratuite (in niste limite dictate de decenta). Dar sa pretinzi ca acest lucru sa fie si afisat la vedere, mi se pare exagerat. Oare un om care se duce la un medic sau la un avocat sau la un arhitect sa ceara o consultatie, se duce gandind ca aceasta va fi gratuita? Nu cumva mai intai intreaba care este costul si mai apoi incepe sa spuna ce-l doare? De ce agentiile imobiliare ar fi tratate altfel? Oricum nu stiu o alta categorie profesionala care sa fie platita exclusiv “la succes”, adica numai daca lucrurile ies bine pentru client.

Ce poti sa-i faci unui client care revine la intervale regulate de timp si-ti consuma cate o ora ca sa stie “cat de bogat este el”, adica sa stie cat valoreaza proprietatea lui, fara a avea vreo intentie sa o vanda? Prima data, a doua oara ii acorzi consultatia gratuit, dar apoi “il ameninti” ca-i ceri bani, daca vrei sa nu se repete vizitele.

• lipsa precizarii persoanei care suporta costul lucrarilor cadastrale;

Lucrarea cadastrala este a imobilului, iar imobilul are un proprietar. Mi se pare evident ca toate costurile trebuie suportate de proprietar. Legal, nici nu se poate altfel. Cadastristul realizeaza lucrarea in baza unui contract cu proprietarul. In acest contract se precizeaza si costurile. Nimeni altcineva nu poate fi parte in acest contract, pentru a-si asuma responsabilitatea platii.
Este altceva ca vanzatorul sa mareasca pretul initial anuntat pentru a „incapea” si costurile cadastrului, dar responsabilitatea platii nu poate fi decat a  proprietarului.

Iarasi practica si legea sunt pe drumuri paralele. Sau numai intelegerea celor chemati sa o aplice este deficitara?

• Lipsa din contracte a clauzelor privind conditiile de reziliere a contractelor incheiate, cat si lipsa clauzelor distincte privind drepturile consumatorilor, obligatiile si raspunderea agentiei imobiliare;

Padure fara uscaturi nu exista. Probabil ca sunt si agentii care nu evidentiaza in contracte drepturile si obligatiile ambelor parti. No comment.

• Impunerea cumparatorului/vanzatorului la plata unor daune interese neprecizate in contract sau aduse la cunostinta clientilor printr-o alta forma in cazul nerespectarii clauzelor contractuale;

Noi nu cerem daune-interese, deci iarasi: No comment.

• Existenta in contracte a clauzelor privind achitarea integrala a comisionului la data incheierii contractului sau pre-contractului de vanzare/cumparare, fara a avea prevazut in cazul pre-contractului de vanzare/cumparare, a acordului scris al consumatorului si fara precizarea situatiilor in care agentia imobiliara este obligata sa inapoieze consumatorului sumele primite in avans. Conform legislatiei in vigoare, nu se permite plata in avans a comisionului, partiala sau totala, decat cu acordul scris al consumatorului si cu precizarea situatiilor in care agentia imobiliara este obligata sa inapoieze consumatorului sumele primite in avans;

Pe acest subiect se poate discuta foarte mult. Experienta practica este deosebit de bogata. Ma voi referi la practica noastra. Noi nu socotim ca primim vreodata comision anticipat. Obisnuim sa cerem, la vanzarile imobiliare, plata unei jumatati din comisionul stabilit in momentul semnarii unui antecontract. Dar semnificatia este ca se platesc serviciile deja prestate: vizionarile, consilierea, intalnirile pentru negocierea conditiilor de vanzare, programarea si pregatirea semnarii antecontractului in Notariat etc.

• existenta clauzelor contractuale prin care agentia imobiliara refuza restituirea comisionului platit in avans daca tranzactia nu se finalizeza din culpa clientului;

Banuiesc ca aici este o redactare neingrijita care face ca afirmatia sa para fara sens. Poate ca are un sens, dar in aceasta exprimare, nu.

Daca, dupa semnarea antecontractului de vanzare-cumparare si plata unui avans de catre cumparator,  tranzactia nu se mai incheie din motive neimputabile lui (de exemplu, se razgandeste vanzatorul), acesta este in drept sa primeasca de la vanzator dublul avansului platit, care acopera de departe comisionul platit agentiei pentru serviciile prestate.

Daca, dupa semnarea antecontractului, cumparatorul refuza finalizarea vanzarii, vanzatorul ramane cu avansul primit (din care a platit comisionul agentiei). Cu alte cuvinte, cine nu respecta contractul, plateste. Daca agentia nu a gresit cu nimic, de ce ar trebui sa returneze banii pentru servicii deja prestate?

Daca tranzactia nu se finalizeaza din vina clientului (care a platit comision pentru serviciile prestate pana la antecontract), ce vina are agentia ca sa trebuiasca sa returneze banii?

• lipsa redactarii clare si precise a clauzelor contractului si lipsa indicarii cu exactitate a preturilor si tarifelor aferente.

Privitor la redactarea clara si precisa a contractelor nu pot sa-mi dau cu parerea, pentru ca nu am vazut despre ce este vorba. Dar in privinta comisionului, ce poate fi ambiguu? Or fi si exceptii, in cazul unor tranzactii complexe, dar marea majoritate sunt simple. Deal-ul este fie “imi gasesti un cumparator, te platesc cu atat” sau “imi gasesti un imobil dupa urmatoarele criterii si, daca il cumpar, te platesc cu atat”. Din acest punct de vedere, contractele de prestari de servicii sunt simple. Despre ce “preturi si tarife” vorbeste ANPC-ul?

Voi continua in curand comentariile pentru ceea ce ANPC numeste:

Sfaturi pentru consumatori:

Inainte de a semna contractul de intermediere cu agentia imobiliara, trebuie avute in vedere urmatoarele:

• lista de tarife si comisioane care trebuie sa fie afisata la sediul agentiei imobiliare;

• existenta in contract a informatiilor privind lista serviciilor prestate si a comisioanelor aferente practicate;

• precizarea in contract a pretului solicitat de proprietar sau a pretului pe care este dispus sa-l plateasca cumparatorul;

• mentionarea in contract a modalitatii de returnare a taxelor, comisioanelor si eventualele penalitati, in cazul in care consumatorii renunta din culpa lor;

• precizarea in contract a modalitatii de denuntare unilaterala a contractului;

• specificarea duratei de derulare a contractului de prestari servicii cu agentia imobiliara;

• precizarea drepturilor vanzatorului/cumparatorului intr-un capitol distinct al contractului;

• sa solicite informatii cu privire la situatia juridica a imobilelor oferite spre vanzare/cumparare/inchiriere, cat si cu privire la nivelul estimativ al costurilor ce urmeaza sa fie suportate de consumatori in calitate de cumparatori sau chiriasi ;

• sa se precizeze daca consultanta imobiliara este gratuita sau contracost;

• sa se precizeze cine suporta costurile lucrarilor cadastrare;

• sa se precizeze in contractele de intermediere imobiliara caracteristicile generale ale imobilului care pot influenta decizia de cumparare (incluzand nivelul de finisare, dimensiuni, vechime si pozitionarea fata de punctele cardinale).

In cazul in care aspectele mentionate mai sus nu sunt respectate, consumatorii se pot adresa cu sesizari/reclamatii la comisariatele judetene pentru protectia consumatorilor in raza teritoriala a carora isi desfasoara activitatea operatorii economici reclamati.